（2017）内0121民初1085号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-12
案件名称
���桂芬与张云茂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
土默特左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李桂芬,张云茂
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二十六条第一款，第二十八条，第三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2017）内0121民初1085号原告（反诉被告）：李桂芬。委托诉讼代理人：杨君俊，内蒙古融兴（土默特左旗）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张云茂。委托诉讼代理人：岱钦，信则法园律师事务所律师。原告（反诉被告）李桂芬诉被告（反诉原告）张云茂房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李桂芬及其委托代理人杨君俊，被告（反诉原告）张云茂及其委托代理人岱钦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李桂芬向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告给付欠款本金1000000元，利息220000元（按月利率2%，从2016年5月30日起计算至本金给付之日止。）。二、判令被告向原告给付违约金500000元，及违约金利息100000元（利息按月利率2%，从2016年7月1日起计算至违约金给付之日止）。三、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月10日，原被告双方签订《房屋买卖协议书》，原告购买被告所有的位于呼和浩特市××区西院、东院农贸市场简易二楼房屋三套（西院10号、11号、东院8号，三房面积约380m2）,原告先于2013年10月29日一次性交付购房款700000元，后因被告不能将上述房屋的土地使用权转移给原告，不能办理房屋产权过户手续。经协商，原、被告于2016年3月18日签订了《关于解除原被告双方签订的房屋买卖协议书》，并约定由被告返还给原告购房款700000元及产生的利息300000元，上述款项共计1000000元，被告最迟于2016年5月30日前向原告给付。逾期按月利率2%计算，直至被告实际还清本金为止。若被告2016年6月30日仍未还上述款项，则必须向原告支付违约金500000元，若逾期未支付违约金，则违约金产生的利息从2016年7月1日起，按月利率2%计算至被告实际还清上述违约金为止。协议签订后，原告曾多次向被告索要上述款项，可是被告总以各种理由拒绝，无奈，原告只好向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）张云茂辩称，三份《房屋买卖协议书》是因原告方未交付国有土地出让金，导致房屋无法办理产权，而解除协议是原告强行让被告签订的，解除的条件不具备，解除协议是无效的。被告（反诉原告）张云茂向本院提出诉讼请求：一、判令认定双方在2014年1月10日签订的三份《房屋买卖协议书》为有效合同，反诉被告继续履行该三份《房屋买卖协议书》，支付全部购房款金额766316元，并且依法缴纳该三份《房屋买卖协议书》项下的划拨土地出让金后办理房地产过户手续；二、判令认定双方在2016年3月18日签订的《关于解除协议》为无效合同；三、判决反诉被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）之间在2014年1月10日在反诉被告提供的《房屋买卖协议书》上签名签订了三份《房屋买卖协议书》。均未明确规定违约责任的认定条件和承担违约责任的计算标准或办法。所建涉案房屋系金川农贸市场建设项目的组成部分，其土地为国有土地划拨使用权，所以每平方米定价3600元，其中没有包含国有土地出让价款因素。双方买卖的房屋建成后，因反诉原告一直未能办理国有土地出让取得许可，反诉被告依法不能办理所购房屋过户手续，三份《房屋买卖协议书》均特别规定甲方”房屋移交给乙方时，其建筑内的土地使用权随主体建筑同时转移给乙方”的合同目的因违反了国家法律强制性规范而无法实现。2016年3月18日反诉被告的爱人冀和平带着事先已经打印好的《关于解除的协议》规定了诸多项条款，反诉原告”全部结清上述”欠款”1000000元人民币以后，原被告双方签订的《房屋买卖协议书》自动解除，乙方将《房屋买卖协议书》原件全部交付甲方。”因为反诉原告尚未付清1000000元”借款”，所以双方签订的《房屋买卖协议书》仍然没有解除。因此，《解除协议》合同当属无效合同。原告（反诉被告）李桂芬辩称，本案与土地出让金没有关系，反诉原告房屋手续办不下来，未能交付房屋，是被告违约了，解除协议是双方都同意的。原告（反诉被告）向本院提交以下证据：1、《房屋买卖协议书》、《关于的协议》��拟证明双方签订了解除协议，以及被告欠原告的本金及利息和违约金的计算依据。2、收据三张，拟证明原告于2013年10月29日向被告支付购房款700000元。被告（反诉原告）发表如下质证意见：1、对真实性认可，证明问题有异议。2、认可。被告（反诉原告）向本院提交以下证据：1、张云茂土默特左旗金山国用（）字第0000004号《国有土地使用权证》（位于××镇北）；张云茂《房屋所有权证》蒙房权证土默特左旗字第1840113024**号，拟证明反诉原告依法取得了土默特左旗金山国用（）字第0000004号《国有土地使用权证》（位于××镇北）划拨土地使用权并且在该土地上建设房屋依法取得了涉案三份《房屋买卖协议书》项下的房屋所有权，房屋产权证号为蒙房权证土默特左旗字第1840113024**号，不定产物权证照齐全、合法，反诉原告对该房屋具有合法处分权。2、三份《房屋买卖协议书》，拟证明双方之间签订的三份《房屋买卖协议书》合法有效，应当继续履行，反诉被告应依法缴纳划拨土地出让金办理相关手续，取得房产所有权。3、《关于解除的协议》，拟证明该《解除协议》是李桂芬爱人冀和平在反诉被告没有授权委托的条件下，以仅仅是对付高利贷为由强行要求反诉原告签订的。因此，合同签订的主体资格不合法；该《解除协议》对三份《房屋买卖协议书》的解除设定了反诉原告支付1000000元”欠款”、”借款”为前提条件（700000元购房本金加所谓的”300000元利息”）。该前提条件因为双方不存在借贷关系而并不成立。所谓1000000元”借款”应当另案处理，于本案无关；该解除协议违反了公平和诚实信用原则，应属无效合同；原三份《房屋买卖协议书》解除���件没有成就。原告（反诉被告）发表如下质证意见：1、不认可，没有原件，无法认定涉案房屋在此范围内，无法证明是划拨土地；2、真实性认可，关联性不认可，无法确认是划拨土地，是否缴纳土地出让金与本案无关，本诉被告构成违约；3、真实性认可，关联性不认可，签字为本人所签，约定内容不违反法律的强制规定，合同目的无法实现，被告应承担相应的违约责任。经审查明：2014年1月10日，李桂芬、张云茂双方签订三份《房屋买卖协议书》，李桂芬以每平米3600元购买张云茂位于呼和浩特市××区商用楼房（东院8号、西院10号、11号），三房合计总价1368000元，约定上述房屋于2014年8月30日交付。李桂芬于2013年10月29日向张云茂预支付该三套房屋购房款共计700000元。后因张云茂不能办理房屋产权过户手续，双方于2016年3月18日签订《关于的协议》，约定：1.双方确认2013年10月29日乙方交付甲方的购房本金700000元及几年来产生的利息300000元，两项合计1000000元是甲方欠乙方的人民币现金数额。2.双方协议，甲方欠乙方的1000000元于2016年4月30日前一次性全部付清乙方（本协议签字日到还款之日产生的利息可免付）。如有特殊情况，尾欠部分最晚于2016年5月30日前归还。甲方按时全部结清上述欠款1000000元人民币以后，原双方签订的《房屋买卖协议书》自动解除，乙方将原《房屋买卖协议书》原件全部交付甲方。3.如到2016年4月30日前或2016年5月30日前，甲方没有全部归还乙方上述的欠款1000000元。1>.欠款1000000元或部分欠款，从2016年5月30日起，甲方所欠款自动转化为甲方向乙方的借贷款，月息按2%计，直至本息全还。2>.2016年5月30日后一月内（截止2016年6月30日）甲方如没有全部还清向乙方的借贷款1000000元，则除1000000元借贷款本息全额归还乙方以外，甲方必须另外再向乙方交付违约金500000元，甲方交付乙方的500000元��偿金从2016年7月1日起按2%月息计算，直至本息全清为止。本院认为，李桂芬、张云茂所签订的《关于解除的协议》是双方当事人真实意思表示，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。被告张云茂未能按协议约定履行，已构成违约。该协议第三条第一款约定，双方之间的购房款已转为借款并约定了利息，双方之间应按民间借贷处理，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件的解释第二十六条、第二十八条、第三十条之规定，”借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定利率支付利息时，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效”；”借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可以定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%。当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持”；”出��人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”故本院对李桂芬请求张云茂给付欠款本金1000000元以及利息按月利率2%从2016年5月30日起算至给付之日的诉求予以支持。对李桂芬关于给付违约金及违约金产生的利息请求本院不予支持。对张云茂的关于认定双方于2014年1月10日签订的三份《房屋买卖协议书》为有效合同及认定《关于解除的协议》为无效合同的请求，因双方签订《关于解除的协议》均为双方真实意思表示，庭审中张云茂对该解除协议无效的辩解理由无事实和法律依据，后签订的《关于解除的协议》经双方签字认可，之前的三份《房屋买卖协议书》已自动解除，因此本院对张云茂的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、根据最高人民法院关于审理民间借贷案件的解释第二十六条、第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张云茂于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李桂芬借款本金1000000元，利息从2016年5月30日起按年利率24%计算至实际给付之日止。二、驳回原告（反诉被告）李桂芬的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张云茂的反诉请求。本诉案件受理费21180元，诉讼保全费5000元，由被告（反诉原告）张云茂负担；反诉案件受理费10800元由被告（反诉原告）张云茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长恒存厚审判员周淑琴人民陪审员李弘二○一七年八月十八日书记员武康妮 搜索“”