（2017）苏0506民初3731号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2018-04-19
案件名称
徐俊、查秋鹃与苏州银龙地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市吴中区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐俊,查秋鹃,苏州银龙地产发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初3731号原告徐俊。原告查秋鹃。被告苏州银龙地产发展有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1368号研发楼A楼7层。法定代表人陈国邦，该公司执行董事。委托诉讼代理人孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人张紫葳，江苏金砖律师事务所实习律师。原告徐俊、查秋鹃与被告苏州银龙地产发展有限公司（下称银龙地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理，依法由审判员周宏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐俊、查秋鹃,被告银龙地产公司之委托诉讼代理人孙建荣、张紫葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐俊、查秋鹃向本院提出诉讼请求：被告支付违约金27930元（自2016年3月24日起每天按房屋总价1317436元的万分之一计算至2016年10月21日止）。事实和理由：2014年7月16日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，约定其向被告购买苏州吴中经济开发区郭巷街道碧堤雅苑62幢3104房屋一套，合同总价1317436元。合同签订后，其向被告一次性付清了全部购房款。2015年12月26日交房后，其向被告多次索要《不动产转移登记申请书》用来办理产权证书，被告迟至2016年10月21日才将该申请书交给其，直接导致其延误较长时间办理产证。被告银龙地产公司辩称，其无需承担逾期办证的违约责任，理由如下：1、2015年12月25日苏州市国土局下发了《关于苏州市区（姑苏、吴中、相城、虎丘区）实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年1月5日起市区实施不动产统一登记，原来房屋所有权证的转移登记以及土地使用权的变更登记两证合一，变成一证。根据《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》，法律没有对开发商办理不动产首次登记的时间作出要求。本案中原告自行申请办理产权登记，其只是提供必要的配合。根据原告向其提交的自办产证的声明，如果原告需要其配合的事项，原告应当书面通知其。2、原告在自办产证声明中已经明确房屋产证由原告自行办理自行负责，并且豁免被告需要承担的逾期办证(如有)在内的任何相关责任。经审理查明，2014年7月16日，原告徐俊、查秋鹃（买受方）与被告银龙地产公司（出卖方）签订编号为苏吴合同201407160129的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于苏州吴中经济开发区郭巷街道××公寓房××套，建筑面积140.64平方米，总价款为1317436元。合同第六条约定，买受方同意在签署本合同时一次性付清该房屋全部款项，买受方在签署本合同前支付给出卖方的定金人民币20000元冲抵房价款。第八条约定，出卖方应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受方使用。第十五条约定，出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，逾期不超过120天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120天后，买受方有权解除合同，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。第十五条还对土地使用权变更登记的时间及责任进行了约定。合同签订后，原告依约支付了房款，被告于2015年12月26日向原告交付了涉案房屋。2016年10月21日，原告向不动产登记机构申请所有权转移登记，缴纳了涉案房屋的交易契税。2016年12月9日，两原告取得不动产权登记，涉案房屋为二人共同共有。另查明，被告于2016年5月26日取得涉案房屋的不动产单元首次登记信息表。2016年8月7日，被告向原告查秋鹃交付了不动产转移申请书、维修基金发票两联。2016年8月28日，被告向原告查秋鹃交付了权证联买卖合同、办证联发票。根据被告提交的《碧堤雅苑62幢3104室自办产证申明》，原告查秋鹃申请自行办理产证，无需银龙地产公司代为办理，同意自愿解除与银龙地产公司签订的买卖合同中关于权属登记（办理产证）等权利义务内容的相关约定，该房屋产证的办理均由本人自行负责，对此银龙地产公司不需承担包括但不限于逾期办证在内的任何相关责任。在本人自行办理产证过程中如需要银龙地产公司配合的，且配合的事项确属于法律规定的应当配合的事项，原告将书面通知银龙地产公司。又查明，2015年12月25日，苏州市发布《关于苏州市区（姑苏、吴中、相城、虎丘区）实施不动产统一登记的通告》，规定自2016年1月5日起，市区（姑苏、吴中、相城、虎丘区）实施不动产统一登记。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税发票、不动产权证书、不动产单元首次登记信息表，被告提交的碧堤雅苑62幢3104室自办产证申明、签收表、关于苏州市区（姑苏、吴中、相城、虎丘区）实施不动产统一登记的通告及庭审笔录等在卷佐证。庭审中，原告还向本院提交了与被告崔姓工作人员的微信聊天记录，主要证明被告一开始并未将权证联买卖合同、办证联发票交给其，其通过微信沟通，才于2016年8月底拿到。经质证，被告银龙地产公司对真实性无法确认，即使真实，也无法证明原告主张之事实。原告要求其配合，应当书面通知其。且从微信记录看，其工作人员通知原告于2016年8月16日领取材料，原告直到2016年8月28日才前来领取。经本院询问，原告陈述，其自行办证，自交房之后就要求被告提供办证资料，之前通过电话沟通，到2016年8月才开始用微信沟通，被告到8月底才把资料交给其，并且不全。其不记得自办产证申明是何时签署的，可能是交房时，当时现场很乱，被告要其签署很多材料，可能夹在中间一起签的，该申明完全免除了被告的责任，不应具有法律效力。被告则称，当时办理交房手续时，原告查秋鹃提出自办产证，双方充分沟通后，由其草拟、打印了该份自办产证申明，由原告签署后交给其，该申明具有法律效力。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告银龙地产公司提交的《碧堤雅苑62幢3104室自办产证申明》系原告查秋鹃本人签署，应系其真实意思表示，原则上具有法律效力。该自办产证申明虽明确表示解除商品房买卖合同中关于权属登记（办理产证）等权利义务内容的相关约定，但其真实的意思应理解为原告不委托被告办理产证，因此才无需承担作为代办证机构逾期办证的相关责任，并不免除被告作为出卖方提供合法有效的产权登记资料和相关证明文件的协助义务，比如初始登记，若被告不办理初始登记，依法向原告提供不动产单元首次登记信息表，则原告不可能完成房屋所有权转移登记。且，被告承认该申明系其草拟、打印制作而成，从形式上看应系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，免除被告关于权属登记的任何相关责任应属无效。因此，被告仍应根据合同约定办理权属登记并提供有关办证资料给原告。原告认为系被告未能及时提供资料导致其不能在房屋交付使用90天申请所有权转移登记，被告认为系原告怠于履行自身义务才导致办证迟延，均未提供有效证据予以证明；但客观上，被告理应在房屋交付使用60日内即2016年2月23日前申请房屋所有权初始登记，涉案房屋的不动产单元首次登记于2016年5月26日才办理，存在明显迟延，该迟延对原告办理不动产权证书必然产生不利影响。被告虽抗辩新政实施后有一段时间不受理登记申请，但未能提供证据证实，且无法证明是何时向办证机关申请首次登记，本院对其意见不予采纳，但考虑办证机构办理首次登记需要一定时间，本院参考《不动产登记暂行条例》第20条关于办理时间的规定，扣除30个工作日（常理推算为42天）的合理办证时间，认定被告迟延申请办理初始登记的天数为51天。根据商品房买卖合同关于逾期申请转移登记违约金的约定，被告应每天按照合同价款的万分之一标准支付上述迟延期间的违约金，经核算为6718.92元。关于被告抗辩其受新政“两证合一”影响且法律并未对“两证合一”后办理首次登记的时间作出规定，不存在逾期之意见，因实施不动产统一登记文件于2015年12月25日下发，早于房屋交付时间，被告完全可以依照新政策申请初始登记，被告亦未提供证据证明其客观上受到影响，其仍应当依据合同约定的时间办理产权登记并协助原告办理产权过户，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州银龙地产发展有限公司于本判决生效之日十日内赔偿原告徐俊、查秋鹃逾期违约金人民币6718.92元。案件受理费减半收取为人民币249元，由原告徐俊、查秋鹃负担189元，被告苏州银龙地产发展有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 周 宏二〇一七年八月十八日法官助理 王爱军书 记 员 周诗韵 来自