（2017）沪0114民初2932号
裁判日期: 2017-08-18
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李1、李2与上某1商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李1,李2,上某1
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2932号原告：李1，女，1972年10月12日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：李2，女，1974年11月3日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：包方，上海致格律师事务所律师。被告：上某1，住所地上海市嘉定区。法定代表人：杨某某，董事长。原告李1、李2(以下简称原告)与被告上某1商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人包方到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助两原告办理上某2房屋(以下简称“系争房屋”)的过户登记手续；2、判令被告根据原告已付房款580,883.82元，参照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付自2014年10月6日起至本案判决生效之日止的违约金。事实和理由：2013年10月19日，原、被告就系争房屋达成买卖合意，约定房屋价款为58万元。同日，原告以刷卡方式向被告支付人民币4万元(以下币种同)，于2013年11月3日分三次向被告支付房款共30万元。2013年11月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，经被告要求，合同约定房屋价款为40万元，并约定在被告取得房地产权证后且双方签署《房屋交接书》60天内，原、被告应向嘉定区房地产交易中心办理上述房屋的过户手续。同日，原告以刷卡方式向被告支付尾款24万元。2014年7月6日，被告与原告办理房屋交房手续，原告依据被告要求支付实测面积中增加面积对应价款，向其支付883.82元。2014年8月7日，被告取得房地产权证(证号：嘉某某)。但至今，被告仍未协助原告办理房屋过户手续。故原告涉诉。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、上海市商品房预售合同，证明原被告间商品房预售合同关系，其中第十四条约定办理过户手续的时间。2、银联商务签购单、网银查询信息，证明原告已向被告支付购房款580,883.82元。3、销售不动产统一发票、上海市地方税务局通用机打发票、上海增值税普通发票，证明被告向原告开具了580,883.82元的购房款发票。4、交房通知单、交房房款结算单、委托管理合同、房屋委托管理交接书、前期物业管理协议，证明2014年7月6日，原被告完成系争房屋交接手续。5、上海市房地产登记簿，证明被告仍未协助原告办理系争房屋转让登记手续，且目前权利人仍为被告。6、腾信网(腾讯房产)信息、互联网站备案信息、企业信用信息公示报告、房天下网站信息、搜铺资讯网站信息等，证明原告在被告的指定下，向被告的关联方或合作方支付了一部分房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月19日，原告因购买被告名下的系争房屋，分两笔向被告刷卡支付房款4万元，同年11月3日，原告通过POS机的方式，分别支付15,000元，165,000元，120,000元，共计支付30万元。2013年11月6日，由案外人北某某向原告出具《上海增值税普通发票》，金额为15,000元。同年11月23日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积31.68平方米，每平方米单价12,626元，总房款暂定为40万元；乙方以一次性付款的方式支付房款，于2013年11月3日支付首付款16万元，于同年11月23日前支付房款24万元；甲方定于2014年6月30日前交付系争房屋，房屋交付标志为双方签署房屋交接验收单；在甲方取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》为办理该房屋过户手续的必备文件，在签署该文件之日起60日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；甲方保证在向乙方交付系争房屋时没有甲方设定的抵押权，也不存在任何其它产权纠纷和财务纠纷；合同就逾期交房的违约责任等事项作出其他约定。合同签订当日，原告向被告支付尾款24万元，并由被告向其出具金额为491,146元的购房发票。2013年12月5日，由案外人上某3向原告出具金额为73,854元的《上海市地方税务局通用机打发票》。2014年6月22日，被告通知原告于2014年6月28日办理交房验房手续。同年7月6日，原告与案外人上海旺凯物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》。经结算，原告就实测面积的增加部分向被告支付差价883.82元，被告向原告出具同样金额的购房发票。同日，原告与上某4签订《委托管理合同》以及《房屋委托管理交接书》。另查，2015年5月4日，因执行需要，系争房屋被上海市第一中级人民法院正式查封，案号为：(2015)沪一中民六商初字第96-1号；2016年6月14日，因执行需要，系争房屋被杭州市下城区人民法院轮候查封，案号为：(2016)浙0103执732-1号；2016年6月23日，因执行需要，系争房屋被上海市浦东新区人民法院轮候查封，案号为：(2014)浦执字第7577号，2017年3月22日，因执行需要，系争房屋被本院轮候查封，案号为：(2017)沪0114民初2932号。审理中，原告认为案外人北某某及上某3均为被告的关联公司或合作公司，且原告均在被告指定下在被告售楼处使用被告所提供的POS机刷卡付款，所有发票均由被告提供，故认为其所支付的全部款项均为购房款。并提交上某3发票开具申请单一张，证明被告与置某某之间的合作和分成。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当按约履行。合同签订后，原告已按约履行了付款义务，被告已经取得房地产权证(大产证)，并与原告签订《房屋交接书》，即合同约定办理过户手续的条件已经成就，而被告未按约协助原告办理系争房屋产权过户手续，显属违约，应承担相应违约责任。因系争房屋目前仍处于司法查封状态，客观上目前不具备过户条件，对于原告要求被告立即协助其办理系争房产过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。至于原告已付购房款的金额，因两案外人向原告开具发票内容均为服务费，原告主张该两笔款项均为购房款缺乏事实依据，本院难以采信，故认定原告向被告已付购房款金额为492,029.82元。原、被告双方就逾期过户违约金未作约定，根据相关法律规定，可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以照准。审理中，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利的后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上某1应于本判决生效之日起十日内向原告李1、李2支付逾期过户违约金(以已付购房款492,029.82元为基数，自2014年10月6日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；二、驳回原告李1、李2其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,968元，财产保全费4,020元，合计诉讼费5,988元，由被告上某1负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 徐熙春人民陪审员 叶育琪人民陪审员 朱琴红二〇一七年八月十八日书 记 员 杨晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”