（2017）川1025民初997号

裁判日期: 2017-08-18

公开日期: 2018-06-11

案件名称

四川黑马杰迪置业有限公司与罗天毓、尹华商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

资中县人民法院

所属地区

资中县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

四川黑马杰迪置业有限公司,罗天毓,尹华,唐记忠

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

四川省资中县人民法院民事判决书(2017)川1025民初997号原告：四川黑马杰迪置业有限公司，住所地：资中县重龙镇桥南路。法定代表人：董茂娟，执行董事。委托诉讼代理人：吴牛根，男，四川黑马杰迪置业有限公司财务主管。被告：罗天毓，男，1989年12月18日出生，汉族，资中县人，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：尹华（罗天毓之父），男，1958年10月2日出生，汉族，资中县人，住资中县。被告：尹华，男，1958年10月2日出生，汉族，资中县人，住资中县。被告：唐记忠，男，1976年10月18日出生，汉族，资中县人，住资中县。委托诉讼代理人：刘晓燕，资中县船城法律服务所法律工作者。原告四川黑马杰迪置业有限公司（以下简称“黑马杰迪公司”）诉被告罗天毓、尹华、唐记忠商品房销售合同纠纷一案，本案于2017年3月27日立案受理后，依法于2017年5月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年5月28日，原告黑马杰迪公司与被告唐记忠申请庭外和解，案件最终未调解成功。本院于2017年8月18日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黑马杰迪公司的委托诉讼代理人吴牛根，被告尹华，被告罗天毓的委诉讼代理人尹华，被告唐记忠的委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黑马杰迪公司起诉请求：1.被告罗天毓立即支付原告黑马杰迪公司的购房款2872701元，并从2015年11月12日起，按日万分之一标准赔偿违约金，直至付清款项时止；2.被告唐记忠、尹华付连带给付责任。事实与理由：2015年11月11日，被告罗天毓与原告黑马杰迪公司签订商品房屋买卖合同，购买位于资中县个商铺，共计人民币3200000元。被告罗天毓除已支付的327299元外，尚欠2872701元。被告唐记忠因欠被告尹华债务，于2015年向四川黑马杰迪投资有限公司的实际投资人董茂华承诺，由其代罗天毓付剩余购房款，并于2015年11月12日向董茂华出具欠条1份，承诺30日内付清购房款。但在付款期限届满后，被告唐记忠未按约定支付购房款。2016年12月4日，被告尹华与四川黑马杰迪投资有限公司签订协议，承诺购房欠款由被告尹华代被告罗天毓付款。2017年1月5日，原告黑马杰迪公司的控股股东董茂娟、原告黑马杰迪公司、原告黑马杰迪公司的全资投资人四川黑马杰迪投资有限公司、被告尹华再次签订补充协议，书面明确购房欠款由被告尹华承诺代罗天毓付款。但时至今日，三被告均未向原告偿还借款。综上所述，被告罗天毓向原告黑马杰迪公司签订购房合同，应按合同约定付款，但被告罗天毓并未按合同约定完全履行付款义务，其行为已构成违约。因此，被告罗天毓应当立即支付所欠购房款及赔偿违约金。被告唐记忠、尹华在原告罗天毓履行合同约定的付款义务过程中允诺代被告罗天毓付款，应与被告罗天毓承担连带的付款义务。被告罗天毓、尹华辩称：1.在被告罗天毓购房时，由被告尹华、唐记忠，与原告黑马杰迪公司的委托代理人吴牛根三方进行协商，将该房屋转让给被告尹华的儿子即本案被告罗天毓，由被告尹华交纳税款及剩余房款。因唐记忠尚欠尹华的债务，故被告尹华所欠购房款由被告唐记忠支付，在欠款中扣付。同时唐记忠向黑马杰迪公司出具了欠条。2.被告尹华与原告黑马杰迪公司于2016年12月4日和2017年1月5日分别签订协议，其中约定在四川黑马杰迪投资有限公司将其公司和被告黑马杰迪公司各自70%股权及时代广场的二期开发权转让给被告尹华基础上，由被告尹华代付被告唐记忠应付的被告罗天毓的购房款。被告尹华后经了解得知，原告黑马杰迪公司不能按协议约定将时代广场的二期开发权及四川黑马杰迪投资有限公司和黑马杰迪公司各自70%的股权转让给被告尹华，故被告尹华未履行代付购房款的约定。为此，被告唐记忠应实际支付原告黑马杰迪公司主张的被告罗天毓所欠购房款。另外，被告罗天毓、尹华补充书面陈述：1.在先期购房时，被告尹华与原告黑马杰迪公司的委托代理人吴牛根、被告唐记忠协商将该房屋登记于被告罗天毓名下。50万元预付款由被告尹华支付给被告唐记忠，由唐记忠转交原告黑马杰迪公司，余款由被��唐记忠写下欠条并按欠条约定支付给原告黑马杰迪公司。2.被告唐记忠未于2016年12月4日进行支付，被告尹华经与原告黑马杰迪公司协商，由被告尹华替被告唐记忠垫付购房款。四川黑马杰迪投资有限公司和原告黑马杰迪公司将其公司70%的股权转让给被告尹华（被告尹华用房屋贷款后再支付原告黑马杰迪公司所欠的购房款）。3.2017年1月5日，被告尹华与原告黑马杰迪公司委托代理人吴牛根又签订一协议，约定将原告黑马杰迪公司70%的股权及公司取得的二期开发权（综合市场）均转让给被告尹华，再由被告尹华代被告唐记忠支付被告罗天毓的房屋拆价款240万元。但因二期开发权转不能实现，故被告罗天毓所欠的购房款不应由被告尹华支付，应由被告唐记忠支付。综上，请求驳回原告黑马杰迪公司对被告罗天毓、尹华的诉讼请求。被告唐记忠同意被告罗天毓、尹华辩解理由，但未提供证据证明。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告黑马杰迪公司提供的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，商品房买卖合同复印件6份，房产证复印件6份及原告黑马杰迪公司和被告罗天毓、尹华的协议书和补充协议书，本院予以确认并在卷为证。对有争议的证据和事实，本院评定如下：1.被告罗天毓已向原告黑马杰迪公司购买商品房，并过户登记于被告罗天毓名下，被告罗天毓是实际的房屋购买人；2.被告尹华、唐记忠达成共识，将其商品房屋所有权证交给被告唐记忠贷款后由被告唐记忠支付该购房款。这是被告尹华与被告唐记忠的共同意思表示，但并不影响原告黑马杰迪公司向被告罗天毓主张给付尚欠购房款的权利；3.原告黑马杰迪公司将四川黑马杰迪投资有限公司股权70%转让被告尹华，由被告尹华支付被告罗天毓购买原告黑马杰迪公司的商品房全额余款，能够证明原告黑马杰迪公司与被告罗天毓之间签订的商品房买卖合同关系，也能证明购房人罗天毓应当支付购买商品房屋的所欠房款。另有证据中显示被告唐记忠向被告尹华借了款。被告尹华应否受让四川黑马杰迪投资有限公司70%股权与本案不属同一性质法律关系，与本案商品房屋买卖合同纠纷性质无关联。根据上述当事人的事实陈述及对有效证据的认定，查明如下法律事实：被告尹华、罗天毓系父子关系。2015年11月5日，被告罗天毓向被告尹华出具委托书“现本人罗天毓身份证号511025198912188793因购买时代广场商业，1-2-17（合同编号：2015006663）1-2-18（合同编号：2015006664）1-2-19（合同编号：2015006665）1-2-20（合同编号：2015006666）1-2-21（合同编号：2015006667）1-2-3（合同编号：2015006668）等商铺时，因本人在成都工作，遂委托本人父亲尹华身份证号511025195810028795前往资中县四川黑马杰迪置业有限公司时代广场办公室办理产权所有事宜”。2015年11月11日，原告黑马杰迪公司与被告罗天毓签订位于资中县水南镇桥南路142号时代广场商住楼合同编号：2015006663、2015006664、2015006665、2015006666、2015006667、2015006668号的商品房买卖合同，合同约定了单价、面积及办证费用。2015年11月17日，被告罗天毓办理了六个商业用房的房屋所有权证。2016年12月4日，甲方：董茂华乙方：尹华丙方：四川黑马杰迪投资有限公司签订“协议”：“一、乙方儿子罗天毓在��代广场购买了1-2-21、1-2-20、1-2-19、1-2-18、1-2-17、1-2-3等六个商铺，购房款总金额为叁佰贰拾万元整，人民币小写（3，200，000.00元）。购房时已交房款叁拾贰万柒仟贰佰玖拾玖元，人民币小写（327，299.00元），欠房款贰佰捌拾柒万贰仟柒佰零壹元，人民币小写（2，872，701.00元）。所欠房款在购房时甲方、乙方与唐记忠三方约定由唐记忠支付该款（因唐记忠在尹华处借有陆百贰拾万，所以在唐记忠还尹华欠款时扣除该款付于甲方）。由唐记忠写欠款凭证。房产证办好后押在四川黑马杰迪置业有限公司。现乙方愿自己出资还清所欠购买款，其条件是：甲方愿将其持有的四川黑马杰迪投资有限公司70%股权转让给乙方（乙方只接收四川黑马杰迪投资有限公司70%的股权无债务，一切债务由甲方承担）。甲方应将授权委托四川黑马杰迪投资有限公司吴牛根具体办理。二、��方同意将在押的六个商铺房产证，先交给乙方抵押贷款，乙方在甲方参与下办理贷款手续。贷款到位，并将所欠房款交清后，当即签订股权转让协议。三、抵押贷款应及早办理，最迟不得超过十二月二十五日。四、为保证本协议严肃性，乙方交甲方贰拾万元预付款（付款时间2016年12月8日）。否则该协议无效。五、本协议一式三份，协议各方得一份。甲方：董茂华（实际投资人董茂华护照号467395788美籍华人）乙方：尹华丙方：四川黑马杰迪置业有限公司。2016年12月4日”。2017年1月5日，甲方董茂娟、乙方尹华、丙方四川黑马杰迪投资有限公司与丁方四川黑马杰迪置业有限公司签订“关于四川黑杰迪投资有限公司和四川黑马杰迪置业有限公司70%股权转让及债权债务的补充协议：“一、甲方特别授权吴牛根就唐记忠欠款2872701元（贰佰捌拾柒万贰仟七佰零壹元）的债务由乙方实际支付2472701元（贰佰肆拾柒万贰仟柒佰零壹元），即清帐。唐记忠就不再欠此笔甲方的欠款（降价肆拾万元）。二、乙方支付的条件是将四川黑马杰迪投资有限公司和四川黑马杰迪置业有限公司的70%（即700万元）股权无偿转让给乙方。乙方（除唐记忠的欠款外）只接受债权责任不接收债务责任，一切债务责任由甲方承担。三、乙方在十日内支付200万元定金，余款472701元在甲方将股权无偿转让后，股权变更手续给乙方指定授权人后支付（股权变更必须在叁个月室内完成）。四、时代广场一期开发的安全质量责任由甲方承担。五、时代广场二期开发或政府一期补偿（其中退税和维修基金约100万元不超过110万元内除外），乙方同时也占70%（即700万元）的股份权益。六、甲方须全力配合协调落实时代广场二期开发项目��协调政府赔偿相关事宜。七、该补充协议与原2016年12月4日的协议具有同等法律效力。八、该协议乙方、丙方、丁方及甲方特别委托授权代理人吴牛根签字盖章后即产生法律效力，任何一方违约否则违约方赔偿守约方100万元经济损失”。同时查明，被告唐记忠分别于2015年6月18日、7月18日、7月21日、7月28日、9月1日、9月20日分别向被告尹华出具300万元、50万元、70万元、80万元、90万元、30万元，合计620万元的借条。另查明，被告罗天毓、尹华未将其所办理的房屋所有权证交付给被告唐记忠贷款，被告唐记忠未代被告罗天毓给付购房款；四川黑杰迪投资有限公司和原告黑马杰迪公司也未履行将其股权70%变更登记于被告尹华名下，被告尹华也未代被告罗天毓给付购房款；四川黑杰迪投资有限公司和原告黑马杰迪公司在协议中约定的“时代广场二期开发权”，但时代广场进行二期开发权尚处于不确定状态。为此，原告黑马杰迪公司起诉来院，要求被告罗天毓立即支付原告黑马杰迪公司的购房款人民币2872701元及赔偿违约金损失，并由被告唐记忠、尹华付连带给付责任。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷性质，争议焦点为被告罗天毓向原告黑马杰迪公司所购商品房屋尚欠的购房款及违约损失应由谁来支付。一、商品房买卖合同有效，被告罗天毓应承担支付责任原告黑马杰迪公司对时代广场项目享有开发权，并取得了商品房销售许可，被告罗天毓为完全民事行为能力人。原告黑马��迪公司与被告罗天毓签订六份《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，该合同为有效合同。合同签订后，被告尹华代被告罗天毓已履行了327299.00元购房款，并办理了房屋过户登记手续。按照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，原告黑马杰迪公司为卖方，被告罗天毓为买方，双方具备了商品房屋买卖关系中的各形式及实质要件。买方即被告罗天毓支付了327299.00元的部分购房款，尚余有2872701元购房款未支付给卖方即原告黑马杰迪公司，应由被告罗天毓履行给付义务，并承担逾期未付款的违约损失责任。二、被告尹华、唐记忠辩解主张不成立1.被告尹华认为，被告罗天毓所欠原告黑马杰迪公司购房款应由被告唐记忠给付。理由为：在尹华2016年12月4日的协议中，因被告唐记忠向被告尹华有借款，所以约定由被告唐记忠支付被告罗天毓所欠房款。同时认为，在2017年1月5日分别与原告黑马杰迪公司、被告唐记忠达成的协议中约定：（1）在时代广场第二期开发权尚处不确定状态的情况下，承诺在取得开发权条件成就后由被告尹华承担商品房购房款的给付义务；（2）在“协议”中约定，被告尹华在享有四川黑杰迪投资有限公司70%的股权后，被告尹华可给付被告罗天毓商品房屋购房款。但本院认为，以上事实均不属于本案争议的法律关系，被告尹华、唐记忠也不为合同的相对人，其另外的法律关系可另行主张权利。因此，被告尹华的辩解主张不成立。2.被告唐记忠认为其分别于2015年6月18日、7月18日、7月21日、7月28日、9月1日、9月20日向被告尹华书写了300万元、50万元、70万元、80万元、90万元、30万元，合计620万元的借条，可由其代付购房款。但是提出被告罗天毓办证后，应交由被告唐记忠办理融资贷款抵押，在其贷款后可为被告罗天毓给付购房款但被告罗天毓实际并未将房屋所有权证交付给被告唐记忠。因此，被告唐记忠的辩解主张不成立。三、三被告承担连带给付责任于法无据，应予驳回1.原告黑马杰迪公司之连带给付责任主张，缺乏合同约定。在《商品房买卖合同》、二份“协议”中，被告罗天毓所购买商品房，并未约定，也无其他证据证明由被告尹华、唐记忠应承担连带给付责任。2.连带责任属法定责任，在原告黑马杰迪公司主张由被告尹华、唐记忠承担连带给付责任，于法无据。为此，原告黑马杰迪公司主张应由三被告承担连带给付责任，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告罗天毓立即支付原告四川黑马杰迪置业有限公司购房款2872701元及违约损失（从2015年11月12日起，按日万分之一标准支付违约金，直至付清款项时止）；二、驳回原告四川黑马杰迪置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30910元，由被告罗天毓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审　判　长　张　小　军审　判　员　王　建　雄人民陪审员　何　姗　晏二〇一七年八月十八日书　记　员　李小琴（代）关注微信公众号“”