（2017）京0101民初9942号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-09-27

案件名称

马海燕、孔浩与杜清波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市东城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马海燕,孔浩,杜清波

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条

全文

北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初9942号原告：马海燕，女，1970元3月5日出生，住北京市大兴区。原告：孔浩（马海燕之夫，兼马海燕委托诉讼代理人），男，1964年1月10日出生，住北京市大兴区。被告：杜清波，女，1984年8月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。原告马海燕、孔浩与被告杜清波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马海燕、孔浩，被告杜清波及其委托诉讼代理人李沐珣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马海燕、孔浩向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告的房屋租赁合同，被告立即腾退涉案房屋并向原告支付违约金7300元；2.要求被告按每月9000元计算支付自2017年4月8日至实际腾房之日的租金，并按银行同期活期存款利率支付自2017年4月6日至实际给付之日的利息；3.要求被告赔偿经济损失1万元；4.要求被告支付2016年度迟延交付房租的违约金7300元，并按银行同期活期存款利率支付自2016年4月11日至实际支付之日的利息；5.要求被告支付误工费1000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将北京市东城区朝阳门南小街×号楼×层×单元×号租予被告使用，租赁期限为2015年5月8日至2018年5月7日。合同另约定，被告迟延交付房租达5日以上，原告有权要求被告支付一个月租金的违约金并可解除合同，收回房屋。2017年4月6日，被告应交第三年房租，但被告未如期交付，原告自2017年4月19日起向被告反复催要，被告于2017年5月4日交付14600元。原告认为，被告迟延给付房租系违约，故要求解除合同,被告立即腾退房屋并支付违约金。按照合同约定，原告自2017年4月12日即有权解除合同，收回房屋，鉴于被告仍占有使用原告房屋，故原告要求被告按照市场价格支付原告占有使用费。因被告实际支付了23个月的房租，租金支付至2017年4月7日，故原告要求被告支付自2017年4月8日起至实际腾房之日的房屋占有使用费。原告将涉案房屋租予被告，原告亦另行租房居住，因被告违约导致合同解除，原告承租的房屋亦需提前退租，并支付违约金1万元，被告应当赔偿原告此项经济损失。另，2016年度的租金被告亦迟延给付，按合同约定应当支付违约金及利息。因被告的违约行为导致原告误工，应按北京市平均工资标准进行赔偿，原告主张损失1000元。认可被告交纳押金7300元，同意在被告腾房之日扣除其应交纳的费用后退还被告，不同意抵扣租金及违约金。被告辩称：不同意原告诉讼请求。双方合同应于2017年7月8日解除。按照合同约定，被告提前解除合同应当至少提前三个月通知原告。被告曾多次向原告表示只能租住到2017年7月，并表示愿意按照合同约定支付违约金，且多次与原告协商及委托中介协商三个月租金的交纳事宜，经中介协调，原告同意被告租住到2017年7月8日，此后，被告按照中介指示于2017年5月4日向原告支付2017年5月8日至2017年7月8日的房租14600元，并通过中介告知原告，一个月租金的违约金在退房时结合原告应当承担的维修费及被告应当承担的水电等费用一并计算后支付原告。原告所称经济损失与被告无关，原告所称2016年迟延给付租金，系因双方在支付第二年房租时就维修费抵扣进行协商，原告所称误工费没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落北京市东城区朝阳门南小街×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）系原告孔浩与马海燕共同共有。2015年5月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定原告将涉案房屋租予被告使用。租赁期限自2015年5月8日至2018年5月7日，租金为每月7300元，支付方式为“押一付十一，各期租金支付日期为：2015年5月6日，2016年4月6日，2017年4月6日，（付十二月房租）”。押金7300元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。乙方不按照合同约定支付租金达5日的，甲方有权要求乙方按照月租金的100%支付违约金并单方解除合同，收回房屋；守约方可要求违约方赔偿损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金。合同签订后，被告依约支付押金7300元。第一个租赁年度被告支付了11个月的租金，第二个租赁年度，被告于2016年4月14日，支付租金86600元，对此，被告称其迟延给付房租系因与原告协商维修费抵扣问题，并提供双方于2016年4月7日至2016年4月14日的短信聊天记录，显示原、被告就抵扣费用金额进行协商，原告于2016年4月12日表示被告2016至2017年度房租酌减1000元。关于被告提前退租一节，庭审中双方均提供短信聊天记录截屏，该记录显示2017年4月19日，原告告知被告“第一次交了11个月房租，第二次交了12个月房租，由于你第一次少交了一个月房租，所以这次是要交13个月房租。”2017年4月20日，原告向被告催交房租，并告知被告已迟延给付租金达5日，应当支付原告违约金。被告表示“我今天说的很明白了，我今天住不满一年，所以不可能再给你支付一年的房租，并且我也做到提前几个月的告知你了，因为没按合同，我也答应给你违约金。这合情合理。但是你必须强迫我支付13个月的房租，我做不到……”2017年4月25日，原告短信告知被告合同已解除，要求被告腾退房屋，交纳违约金并支付自2017年4月6日至实际腾退之日止的房租。2017年5月4日，被告向原告支付14600元，其汇款明细注明“2017年5月8日至2017年7月8日的两个月房租”。庭审中，经被告申请，北京安信瑞德房地产经纪有限公司员工孙金波出庭作证，证人陈述：原告告知证人被告迟延给付房租，证人致电被告催交，但被告在外地，并告知证人希望租到2017年7月5日。原告表示按月租金9000元的标准同意被告租至2017年7月5日。经协商后，原告仍未同意按7300元的标准，表示回家协商，后来大概在2017年5月2日后原告又告知证人，同意被告以每月7300元的租金标准租住至上述日期，被告结清水电等费用后，押金予以扣除。被告同意并支付了房租。原告对上述证人证言的真实性不予认可，表示其未同意被告按7300元支付租金。被告认可证人证言。另，原告提供孔浩（承租方）与夏宗虎（出租房）签订的《房屋租赁合同》以证明其经济损失，该合同约定“房屋租赁期为，从2017年3月1日至2018年5月31日。在此期间，任何一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，并偿付对方10000元的违约金。”提供链家地产网页截图，载明本市东城区朝阳门南小街2居室出租信息，以证明涉案房屋的市场租赁价格。被告对上述证据的真实性、关联性均不予认可，关于原告主张的误工费，其未提供证据予以佐证，表示按照北京市平均工资标准主张。另查，被告于2017年8月8日将涉案房屋返还原告，双方确认，被告应给付原告水费、电费、燃气费及有线电视费共计669.89元，原告同意从押金中予以抵扣。本院认为：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规规定，合法有效。合同约定被告应于2017年4月6日交纳第三年度租金，被告不按照合同约定支付租金达5日的，原告有权要求被告按照月租金的100%支付违约金并单方解除合同，收回房屋。根据已查明事实，被告仅于2017年5月4日向原告交纳了14600元房租。被告虽辩称其迟延给付房租及仅给付两个月房租系因其希望于2017年7月8日提前退租，与原告协商提前退租事宜未达成一致所致，但被告证人证言显示被告告知证人希望提前退租系在原告要求证人代为催交房租之后，被告提供的告知原告提前退租，并愿意承担一个月租金的违约金的短信记录日期为2017年4月20日，亦在其应交纳房租日期之后，故可以认定被告在拖欠租金之后才与原告协商提前退租事宜，被告所称其迟延给付房租系因与原告协商提前退租事宜的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。鉴于被告迟延给付房租超过五日，且原告于2017年4月25日，告知被告合同已解除，故本院确认原、被告的房屋租赁合同于2017年4月25日解除。鉴于合同解除，原告要求被告向原告支付违约金的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。鉴于被告已向原告腾退房屋，故原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告按每月9000元计算支付自2017年4月8日至实际腾房之日的租金一节，鉴于被告房租交付至2017年4月7日，原告于2017年4月25日通知被告解除合同，故2017年4月7日至2017年4月24期间的房屋租金被告应按原合同标准予以支付。被告于2017年8月8日腾退涉案房屋，故2017年4月25日至2017年8月8日期间的费用，被告亦应支付。原告主张的至实际腾房之日的租金，实为房屋占有使用费，关于占有使用费的数额本院将参照合同约定、被告违约程度、原告实际损失等情况依法予以酌定。另，被告于2017年5月4日向原告交纳了14600元，已交纳的费用应予以折抵。合同未对利息作出约定，原告要求支付上述费用的利息没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿经济损失一节，鉴于原、被告间房屋租赁合同解除与原告另行租赁房屋居住及提前退租之间并不具有必然关联性，且原告提供的其另行租房的房屋租赁合同被告亦不认可，原告亦未提供其他证据予以佐证，故原告所称的经济损失缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2016年度迟延交付房租的违约金及利息一节，根据已查明事实，双方确曾就在租金中扣除维修费用之事进行协商，且双方就抵扣后的租金金额达成一致后，被告支付了房租，原告亦未提出异议，应视为双方就此达成一致的意思表示，故原告要求被告支付2016年度迟延给付租金的违约金及利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付误工费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。另，合同约定合同解除后，押金应抵扣由被告承担的费用、租金，以及被告应当承担的违约赔偿责任，故被告交纳的押金应予折抵其应承担的费用、欠交的租金及使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告马海燕、孔浩与被告杜清波签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年4月25日解除；二、被告杜清波于本判决生效之日起七日内给付原告马海燕、孔浩违约金7300元；三、被告杜清波于本判决生效之日起七日内给付原告马海燕、孔浩2017年4月7日至2017年4月24期间的房屋租金4136.67元，给付2017年4月25日至2017年8月8日的房屋占有使用费4076.56元（按每月7300元标准支付占有使用费，被告已交纳的14600元已予以折抵，押金已折抵6630.11元）；四、驳回原告马海燕、孔浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由原告马海燕、孔浩负担87元（已交纳），由被告杜清波负担133元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　　李晓彤二〇一七年八月十四日书记员　　李　晔 来自：