（2017）浙02民终1644号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-18
案件名称
郑旭、中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑旭,中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1644号上诉人（原审被告）：郑旭，女，1958年6月16日出生，汉族，无业，住宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：陆汉明，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春香，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地：宁波市鄞州区宁穿路**号。负责人：蔡匡郎，该管理处处长。委托诉讼代理人：张勇，浙江之星律师事务所律师。上诉人郑旭因与被上诉人中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处（以下简称东海舰队房管处）租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院（2017）浙0205民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑旭上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院未追加宋秀玉为本案共同被告，审理程序违法。涉案的两份租赁合同主体均为宁波市九洲联运有限责任公司而非上诉人，上诉人仅作为法定代表人签字，故一审法院认定合同主体有误。一审法院将被上诉人提供的证明及情况说明予以认定，有误。双方之间存在直接利害关系，这种证据无其他证据相互印证的情况下，不应采纳。对土地的归属问题，只能由土地管理部门出具相关证明材料。租金按季度支付，诉讼时效为一年，超过一年的租金不应支持。东海舰队房管处辩称，一审审理程序合法，事实认定正确，合同合法有效。涉案地块四至明确，结合东海舰队后勤部及军事设施管理机关相应的证明，可以印证涉案土地使用权由被上诉人享有。请求驳回上诉，维持原判。东海舰队房管处向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间编号为海浙（2013）613028号、海浙（2013）613029号的《军队房地产租赁合同》；2.被告支付原告自2014年10月1日起至实际腾退日止的租金及违约金810000元（暂算至2016年12月31日的租金为2700000元）；3.被告立即清退场地（含房屋）并交还原告。在一审审理过程中，原告申请变更第2项诉讼请求中的违约金为120000元。一审法院认定事实：被告郑旭曾系宁波市九洲联运有限公司法定代表人，该公司于2003年8月13日注销，该公司原股东为被告郑旭和其母亲宋秀玉。1996年11月25日，原宁波市九洲联运有限公司向中国人民解放军海军舟山基地后勤部物资处（即中国人民解放军三七五〇二部队后勤部物资处）承租了涉案场地，并在该场地上承建了仓库和码头，双方约定租期为九年，租期届满后码头和房屋建筑等固定设施产权归中国人民解放军海军舟山基地后勤部物资处所有。2013年3月26日，原、被告签订编号为海浙（2013）613028号、海浙（2013）613029号的《军队房地产租赁合同》两份，约定原告分别将其位于宁波市江北区风华路2弄38-3号面积为9400平方米的场地及位于宁波市江北区风华路2弄38-4号面积为9900平方米的场地和建筑面积为200平方米的房屋出租给被告，租赁用途分别为仓储（食品、钢材）和水产交易，租赁期限均为2013年4月1日至2017年12月31日，租金标准分别为70万元/年和50万元/年，租金均需按季支付，每季的前十日支付。该两份合同均约定，承租方若逾期支付租金及有关费用，每逾期一日，出租方按滞交经费总额的千分之三向承租方加收违约金，若逾期30日，出租方有权解除合同并收回全部财产。上述两份合同，原告作为出租方盖章，其下盖有中国人民解放军东海舰队后勤部司令部印章，承租方处盖有“宁波市九洲联运有限公司”印章，同时被告在法定代表人处签名。在审理过程中，原告认可2014年10月1日前的租金，被告均已支付完毕；被告认可涉案场地（含房屋）确由其承租使用至今。一审法院认为：针对涉案场地的权属情况，原告上级主管部门及军事设施管理机关均出具了相应证明，而被告及其原经营的宁波市九洲联运有限公司已实际使用涉案场地十多年，并支付了相应租金而未对权属提出过异议，结合涉军不动产尚未完全实现统一登记的实际，被告现对涉案场地权属提出异议，但未提供任何证据予以佐证。鉴于此，对被告前述意见不予采纳，并认定原告系涉案场地（含房屋）的权利人。原、被告签订的两份《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按约履行各自义务。现自2014年10月1日后的租金，被告均未支付，该行为已构成根本违约，原告诉请解除双方之间的《军队房地产租赁合同》，并要求被告腾退承租场地（含房屋）及支付自2014年10月1日起至实际腾退日止的租金，符合当事人的约定及法律规定，予以支持；至于违约金，原告现仅主张120000元，超过部分予以放弃，该金额远低于合同约定，且符合法律规定，予以支持。被告辩称应追加宁波市九洲联运有限公司原股东宋秀玉为本案共同被告的意见，与宁波市九洲联运有限公司已于2003年8月13日注销，涉案场地实际承租人为被告的事实相悖，故对被告前述意见，不予采纳。被告有关其承租场地（含房屋）中含原宁波市九洲联运有限公司承建的仓库和码头，原告无权出租，涉案《军队房地产租赁合同》应为无效的抗辩意见，因其既未提供证据证明其承租的涉案场地（含房屋）中含有自建的仓库和码头，退一步讲，即使其承租的涉案场地（含房屋）中含有自建的仓库和码头，按照其提交的《合同书》，上述仓库和码头权属早于2006年合同期限届满后归于中国人民解放军海军舟山基地后勤部物资处，而非被告。被告前述意见，无事实和法律依据，不予采纳。被告辩称原告租金的主张已过诉讼时效的意见，因涉案两份《军队房地产租赁合同》租期均尚未届满，且被告未支付租金的行为持续存在，基于租金债务的整体属性，原告有关租金的主张尚未过诉讼时效，故对被告上述抗辩意见，亦不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处与被告郑旭签订的编号为海浙（2013）613028号、海浙（2013）613029号的两份《军队房地产租赁合同》；二、被告郑旭于判决生效后三十日内将其依照前述两份《军队房地产租赁合同》承租的位于宁波市江北区风华路2弄38-3号、38-4号的场地（含房屋）腾退并交还给原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处；三、被告郑旭于判决生效后三十日内支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处自2014年10月1日起至实际腾退日止、按照前述编号为海浙（2013）613028号、海浙（2013）613029号的两份《军队房地产租赁合同》约定标准计算的租金、占有使用费，并支付违约金120000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29360元，减半收取14680元，由被告郑旭负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：2013年3月26日，双方当事人签订编号为海浙（2013）613028号、海浙（2013）613029号的《军队房地产租赁合同》两份。虽然加盖了宁波市九洲联运有限公司的公章，但该公司已于2003年8月13日注销，故上诉人作为涉案场地和房屋的实际使用人，主体适格。一审法院未追加宋秀玉为本案共同被告，并无不当。关于涉案场地的权属问题，被上诉人于一审中提供的证明显示涉案场地由被上诉人行使管理权，且上诉人在租赁期间并未对此提出异议，故上诉人关于该问题的主张理由不足。关于租金的诉讼时效问题，当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因上诉人拖欠自2014年10月1日起至今的租金，故本案未过诉讼时效。综上所述，郑旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14680元，由上诉人郑旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一七年八月十四日代书记员 薛 楠 来源：