（2017）渝02民终1382号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-29
案件名称
李祥兴与汪维英农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李祥兴,汪维英
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终1382号上诉人（原审被告）：李祥兴，男，1953年7月22日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：傅小波，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江贤亭，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪维英，女，1956年7月22日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：况兰，重庆超祥律师事务所律师。上诉人李祥兴因与被上诉人汪维英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李祥兴上诉请求：发回重审，或者依法改判驳回汪维英的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审认定事实错误。双方按照合同约定支付了房款、交付了房屋，上诉人对原房屋进行了修缮，并新建了60平方米的房屋。多年来双方并无争议，所在集体经济组织也从未提出过异议。同时，案涉房屋所在地已被征收，不属于农民集体所有，双方当事人也因征地转为城镇居民。二、原判认定合同无效，适用法律错误。按照《合同法》的规定，只有违反法律、行政法规效力性强制性规定合同才无效，《土地管理法》第六十二条规定并未禁止农村房屋买卖，因此，本案诉争房屋的买卖合同应当有效。三、如果认定合同无效，不利于实现法律效果、更不利于实现社会效果。被上诉人汪维英答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汪维英向一审法院提出诉讼请求：由李祥兴返还房屋，汪维英退还李祥兴房款2万元及按银行同期贷款利率计算的资金占用损失。一审法院认定的事实，1、汪维英原系重庆市万州区牌楼街道石峰村1组的成员，1991年12月在自家宅基地上建造房屋一栋（一楼一底砖混结构，每层3间，共6间，占地面积75平方米）。2013年2月17日，汪维英因征地已农转非；李祥兴原系重庆市万州区牌楼街道万安村10组的成员，2004年7月李祥兴因政府征用万安村的土地而农转非，有安置房屋一套。2、2004年1月8日，汪维英（甲方）与李祥兴（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、甲方将现有房子一栋（一楼一底砖混结构，包括房前地坝面积共约80平方米）转让给乙方，现值2万元。其中：如今后因国家政策需占用此屋所补的一切差价归李祥兴所有；另外如国家分房，甲方享有分房房屋面积和房屋前后的树木。二、甲方将房屋许可证、土地使用证及发票三张一并转交给乙方。三、乙方一次性付给甲方转让金2万元，乙方交费后一切所有权归乙方，甲方无任何理由提出异议。合同签订后，李祥兴当即支付房款2万元，汪维英也将村镇规划建设许可证、建设用地许可证及发票交与李祥兴。3、在合同签订后，李祥兴一直居住在该房屋内，并对该房屋进行部分改建及装修。李祥兴另在原空地上违章搭建了房屋约60平方米，但未办理相关建房手续。4、双方在签订房屋买卖合同时未取得汪维英所在集体经济组织同意。2012年，该地因国家征收，相关部门欲对房屋实施拆迁安置，但因汪维英、李祥兴就房屋的安置和补偿问题发生分歧，至今未与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议。一审法院认为，按照农村房屋买卖的相关法律和政策规定，非同一集体经济组织的农村村民之间签订农村房屋买卖合同，该类合同不仅需要符合合同有效的一般要件，而且还须取得出卖人所在的集体经济组织同意，否则该房屋买卖合同应当无效。由于本案汪维英、李祥兴不是同一集体经济组织的农村村民，双方在签订《房屋买卖协议》时应当取得汪维英所在的集体经济组织同意而没有取得同意，故汪维英、李祥兴签订的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，李祥兴应当返还汪维英的房屋，汪维英应当退还李祥兴的购房款。至于李祥兴主张的损失问题，因与征地部门尚未签订拆迁安置补偿合同，房屋及附属设施等补偿标准及费用没有确定，不宜在本案中一并调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、汪维英与李祥兴于2004年1月8日签订的《房屋买卖协议》无效；二、汪维英在本判决生效后五日内退还李祥兴购房款2万元，并支付资金占用损失（以2万元为基数，从2004年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；三、李祥兴在本判决生效后五日内将位于重庆市万州区牌楼街道石峰村1组房屋一栋（一楼一底砖混结构）退还给汪维英。案件受理费1050元，由汪维英承担950元，李祥兴承担100元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理查明的案件事实与一审相同，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，李祥兴与汪维英签订《房屋买卖协议》后，李祥兴按照《房屋买卖协议》的约定支付汪维英2万元购房款、汪维英交付房屋给李祥兴、李祥兴对购买的房屋进行部分改建和装修并在原空地上违章搭建约60平方米房屋等事实双方没有异议。李祥兴上诉称其新建60平方米房屋花费近2万元，但未提供确实充分的证据予以佐证。同时，李祥兴上诉称案涉房屋所在地已被征收，案涉房屋的土地性质不再属于农民集体所有。经查，案涉房屋尚未签订相关协议，房屋的土地性质也尚未发生改变。本案主要的争议焦点是双方签订的《房屋买卖协议》的效力问题。根据《土地管理法》的相关规定，农村房屋宅基地系集体经济组织所有，农户只享有宅基地使用权，且一户只能拥有一处宅基地。由于农村房屋宅基地所有权和使用权具有特殊性，所以农村房屋买卖受到法律的严格限制，只有符合法律规定的本集体经济组织的农户之间才能进行农村房屋买卖，非本集体经济组织的人因身份不适格而被排除在外。本案中，2004年1月8日李祥兴与汪维英签订《房屋买卖协议》时，李祥兴系万州区牌楼街道万安村10组的村民，汪维英系万州区牌楼街道石峰村1组的村民，且李祥兴在万安村10组有住房，虽然该房后被政府征用，但政府已对其进行了房屋安置，并将其户口转为了城镇户口。显然李祥兴并不具有万州区牌楼街道石峰村1组的成员资格，双方签订的《房屋买卖协议》也违反了《土地管理法》第六十二条第一款关于“一户一宅”的效力性强制性规定，因此一审根据《合同法》第五十二条的规定认定双方签订的《房屋买卖协议》无效并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李祥兴负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 杨 超审 判 员 朱晓丽代理审判员 沈 平二〇一七年八月十四日书 记 员 蹇佳莉 来自