（2017）京03民终9311号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-08-23
案件名称
李华新与李远芳、尹松等农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李华新,饶松青,郭宇宽,李远芳,尹松
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终9311号上诉人（原审原告）：李华新，男，1943年10月20日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：蒋艳，女，1980年12月14日出生，住河北省三河市。被上诉人（原审被告）：饶松青，男，1970年11月14日出生，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：郎小杞，女，1970年12月20日出生，住江苏省镇江市。被上诉人（原审第三人）：郭宇宽，男，1977年12月23日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审第三人）：李远芳，女，1982年8月11日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审第三人）：尹松，男，1987年1月24日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈成，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人李华新因与被上诉人饶松青、郭宇宽、李远芳、尹松农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初28940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李华新委托诉讼代理人蒋艳，被上诉人饶松青委托诉讼代理人郎小杞、被上诉人李远芳、被上诉人尹松委托诉讼代理人陈成到庭参加诉讼。被上诉人郭宇宽经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。李华新上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认李华新与饶松青之间的房屋买卖合同无效或依法发回重审。2.一审、二审诉讼费用由饶松青承担。事实和理由：一、一审法院人为创建了李华新与尹松之间的房屋买卖合同关系。基于尹松具备购买涉案房屋的主体资格，认定李华新与饶松青之间的房屋买卖合同有效，属于事实认定不清。在一审过程中，李华新请求一审法院认定的是李华新与饶松青之间的买卖合同无效，李华新与尹松并无直接的买卖合同关系。无论尹松的身份再如何符合购买涉案房屋的主体资格，其也并非李华新、饶松青买卖合同法律关系当中的主体，也当然不能导致李华新、饶松青之间的买卖合同合法有效。相反，根据相关法律规定，饶松青并非涉案房屋所在集体经济组织成员，李华新、饶松青之间的房屋买卖合同理应被认定无效。合同无效的效力为自始无效。也就是说饶松青并不具备出售涉案房屋的主体资格，其之后签订的相关房屋买卖合同应同样为无效合同。二、一审法院并未对饶松青、郭宇宽、李远芳、尹松之间的房屋买卖合同关系的真实性进行实质审查，在未查明郭宇宽、李远芳、尹松之间的房屋买卖合同关系的真实性的情况下，即对尹松作为涉案房屋的最终有权使用人进行认定，属于事实认定不清。饶松青辩称，同意一审判决。不同意李华新的上诉请求。李远芳述称，同意一审判决。不同意李华新的上诉请求。尹松述称，李华新的上诉请求没有事实及法律依据，不能成立。第一，李华新主张房屋买卖的事实不清，其主张缺乏事实及法律依据，一审法院事实认定清楚、适用法律正确。第二，涉案房屋最终归属本村村民尹松所有，房屋连环交易行为并没有导致宅基地流转给本集体经济组织以外的成员，也没有损害到集体经济组织及其他成员的权益，合同并不违反法律强制性规定。第三，李华新在没有事实依据的情况下，恶意揣测郭宇宽及尹松之间的房屋买卖合同为虚假交易，缺乏事实及法律依据。第四，李华新违背诚实信用的原则，受利益驱动恶意索要房屋，不仅损害尹松现有利益，更有损公序良俗。同意一审判决。郭宇宽经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未发表答辩意见。李华新向一审法院起诉请求：1.确认李华新与饶松青于1995年签订的房屋买卖合同无效；2.要求第三人腾房，李华新返还购房款；3.本案诉讼费由饶松青承担。一审法院认定事实：李华新系北京市通州区宋庄镇辛店村村民。李华新在庭审中称1995年经中间人刘某介绍，李华新将位于位于北京市通州区宋庄镇辛店村自有的正房五间（以下简称涉案房屋），作价一万五千元卖给了饶松青，并签订了买卖合同，李华新称买卖合同在饶松青手上，李华新手上没有。李华新没有提交其与饶松青签订的书面买卖合同。李华新提交了一份证明，该证明由中间人刘某、原任村委会领导等共同签字出具，内容为：北京市通州区宋庄镇辛店村村民李华新在1995年把在村自建平房5间，卖给画家饶松青，价格为人民币壹万伍仟元整。李华新以此证明其在1995年将房屋卖给饶松青的事实。对此，饶松青未到庭发表意见，亦未向法院提出书面异议。庭审中，郭宇宽、李远芳向法院提交一份房屋买卖契约，约定：卖方：饶松青，买方：郭宇宽、李远芳；卖方饶松青于1996年5月26日从辛店村民李华新手中购进私宅正房五间、厢房三间及院落永久使用权。之后另建南房四间、东厢房一间、西厢房二间，另加锅炉、卫生间一切设施，现将院落及房屋整体使用权转让，总价20万元整。经卖方饶松青，买方郭宇宽、李远芳协商同意，立此字据为凭。现金首付八万元，另十二万元于2008年6月30日以前一次性付清，立此协议15日内交接完毕，协议签字生效。在协议的卖方处有饶松青的签字，买方处有郭宇宽、李远芳签字，协议显示的签约日期为2007年8月31日。郭宇宽与李远芳原系夫妻关系，双方2007年共同从饶松青处购得了涉案房屋。李远芳称其与郭宇宽于2016年2月离婚。2016年9月6日，郭宇宽作为甲方（卖方）与尹松（乙方，买方）签订房屋买卖合同，约定：甲方于2007年8月通过买卖形式合法取得坐落在北京市通州区宋庄镇辛店村临×××号的房屋，上述房屋包含正房5间、厢房3间、南房4间、东厢房1间、西厢房2间、卫生间及院落使用权。甲方自购房之日起一直合法占有、使用该房屋至今；乙方系北京市通州区宋庄镇辛店村村民，因住房面积紧张，为了改善全家居住条件，拟购买甲方拥有的上述房屋；甲方向乙方出售位于北京市通州区宋庄镇辛店村临×××号的房屋，上述房屋包含正房5间、厢房3间、南房4间、东厢房1间、西厢房2间、卫生间及院落使用权，上述房屋总价2180000元，支付方式：合同签订之日起7日内乙方向甲方支付定金8万元，剩余210万元甲方应于2016年12月31日前付清；甲乙双方签订本合同且乙方向甲方支付定金后，甲方应在2周内搬离并将房屋交付给乙方；甲方房屋交付后，乙方取得房屋所有权及院落使用权，甲方不得反悔索要本房屋及院落。此外，合同还约定了其他内容。2016年9月10日，郭宇宽与尹松签订房屋买卖合同补充协议，对于支付方式和费用支付等内容进行了补充约定。李远芳对于郭宇宽将涉案房屋出售给尹松的行为表示认可，并未提出异议，并称郭宇宽在出售房屋后支付了李远芳50余万元的售房款。经法院审查，尹松系北京市通州区宋庄镇辛店村村民，为农业家庭户口，与李华新系同村村民。尹松已将涉案房屋出租给了案外人熊庆华，并签订了房屋租赁合同。在审理过程中，李华新要求撤回对郭宇宽、李远芳、尹松的起诉，并提交了书面申请书。法院经审查认为郭宇宽、李远芳、尹松系本案所涉房屋连环买卖的当事人，且尹松作为本案涉及到的最后一手房屋的买受人，必须作为第三人参与本案的审理，当时亦系李华新向法院主动申请追加郭宇宽、李远芳、尹松为本案第三人加入到诉讼中来，法院准许进行追加。故对于李华新要求撤回对郭宇宽、李远芳、尹松的起诉的申请，法院不予准许。上述事实，有证明、北京市土地登记审批表、房屋买卖契约（2007年8月31日签订）、房屋买卖合同（2016年9月6日签订的）、房屋买卖合同补充协议（2016年9月10日签订）、户口本、房屋租赁合同及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案饶松青经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉答辩，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李华新主张1995年其与饶松青达成的农村房屋买卖合同无效，但李华新未提交合同的文本，李华新提出的理由系饶松青并非北京市通州区宋庄镇辛店村村民，根据相关法律规定，禁止城市居民到农村购买房屋及宅基地，饶松青属于城市居民，违反了法律的强制性规定，非本村集体经济组织成员无权使用本村宅基地，故主张无效。法院认为，根据法院的审查，李华新出售给饶松青的涉案房屋，饶松青于2007年将涉案房屋卖给了郭宇宽、李远芳，郭宇宽、李远芳于2016年又将涉案房屋卖给了尹松，尹松系北京市通州区宋庄镇辛店村村民，户口登记在北京市通州区宋庄镇辛店村，为农业家庭户口。根据国家关于农村宅基地流转的政策，农村宅基地在同一集体经济组织成员间可以自由流转，从本案涉案房屋的最终使用人来看，系由与李华新为同一集体经济组织成员尹松所购得，尹松在本案中系涉案房屋的最后一手购房人，尹松基于其为辛店村村民，与李华新为同村村民的身份关系，其有权购买并有权使用涉案房屋的宅基地。李华新在本案中主张涉诉院落流转合同无效的依据就是以并非同一集体经济组织成员购买宅基地的合同应属无效合同，但从本案的情况来看现在涉诉院落最终系由同一集体经济组织成员所得，故本案中，李华新的主张缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回李华新的诉讼请求。本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但可在集体经济组织成员内部进行流转。本案中，李华新主张饶松青并非北京市通州区宋庄镇辛店村村民，要求确认李华新与饶松青于1995年达成的农村房屋买卖合同无效。根据查明的事实，饶松青已于2007年将李华新出售给其的涉案房屋卖给了郭宇宽、李远芳，郭宇宽于2016年又将涉案房屋卖给了尹松。经查，尹松系北京市通州区宋庄镇辛店村村民，户口登记在北京市通州区宋庄镇辛店村，为农业家庭户口。故从本案涉案房屋的最终使用人来看，系由与李华新为同一集体经济组织成员的尹松购得，宅基地使用权系在同一集体经济组织成员内部流转。李华新称郭宇宽与尹松之间系虚假交易，但未提供证据证明，本院不予采纳。故李华新的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，李华新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由李华新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘建刚审 判 员 陈 静代理审判员 张 弘二〇一七年八月十四日法官 助理 佳 丽书 记 员 高 媛 来自：