（2017）豫0703民初335号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-13
案件名称
郭成刚与新乡市新美房地产开发有限公司、李百泉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
新乡市卫滨区人民法院
所属地区
新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭成刚,新乡市新美房地产开发有限公司,李百泉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国担保法》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0703民初335号原告：郭成刚，男，汉族，1983年03月20日出生，住河南省获嘉县，委托代理人：刘林青，河南怀惠律师事务所律师被告：新乡市新美房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91410700562452121J法人代表人：张元鹏，身份证号：3707831984********，该公司总经理委托代理人：刘亚飞，该公司员工被告：李百泉，男，汉族，1970年12月14日出生，住新乡市，原告郭成刚诉被告新乡市新美房地产开发有限公司（以下简称新美公司）、李百泉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员谢红梅、延辉、人民陪审员闫衡州依法组成合议庭，审判员谢红梅担任审判长，书记员李珺出庭担任记录，公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人刘林青、被告新美公司特别授权委托代理人刘亚飞到庭参加了诉讼，被告李百泉经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭成刚诉称，2013年10月16日我与被告新美公司签订了编号为2013-1001485《商品房买卖合同》，购买了位于新乡市××号新美·城上领地10号楼1单元17层11701号房屋，房屋总价款为429226元，首付129226元，其余采取银行按揭付款方式，已按照合同约定履行付款义务。按双方签订的购房合同约定，被告新美公司应在2014年12月31日前将该房屋交付我使用，若逾期不能交房，被告新美公司按日向我支付房价款的万分之二的违约金。2016年被告李百泉向我书面承诺愿意连带承担因被告新美公司逾期交房的法律责任。截止起诉日，被告新美公司仍未向我交付房屋，且相关房屋发票也并未向我出具。我认为，被告新美公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给我带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了我的利益。现我根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定起诉至贵院，请求法院根据《合同法》第一百零七条、当事人双方签订的《商品房买卖合同》第八、九条之约定判令：1、被告新美公司继续履行合同约定的交房义务，向我出具购房发票并协助我办理产权登记等相关手续，2、被告新美公司因逾期交房而向我支付违约金61812元（按85.85元/天支付违约金，自违约之日起计至实际交付房屋之日止暂记至起诉之2016年12月21日）并判令被告李百泉承担支付违约金的连带赔偿责任，3、二被告承担本案的诉讼费用。因我已向被告新美公司换取过购房发票，不再要求换取购房发票，现当庭变更诉请1，变更为被告新美公司继续履行合同约定的交房义务，并协助我办理产权登记等相关手续。被告新美公司口头辩称，不同意原告的诉讼请求，根据双方签订的购房合同第八条第二项的第三点因政府或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的可以免除我方责任。在合同履行中发生了下列事项致使本案逾期交房：1、2013年03月至04月因政府政策及市政建设等原因影响施工的造成逾期交房的我公司不承担违约责任。本案逾期交房是由于南环路市政修路以及新乡市创文创优创卫等各种创建活动影响施工造成的。2、2015年08月24日至2015年09月05日因反法西斯战争胜利70周年纪念活动，政府要求停工。3、2015年12月05日至2015年12月底因上合会议政府发文件要求在此时间段要求停工。4、2016年07月09日特大暴雨电力无法正常供应，停工时间07月09日至08月15日。5、2016年09月09日新乡市住建委通知因大气污染防治停工，停工时间09月10日至09月20日。被告李百泉未向本院提交书面答辩状。原告向本院提交证据材料有：1、2013年10月16日原被告双方签约的编号为2013-1001485《商品房买卖合同》及合同补充协议，2014年01月07日中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》，2013年10月29日（2013）豫地契电0595728《中华人民共和国契税完税证》，2016年12月21日房屋00357190《河南增值税普通发票》各一份，证明：原告与被告新美公司签订了购房合同，原告已经按照合同履行了付款义务。2、2015年05月01日被告新美公司《承诺书》、2015年09月18日被告新美公司《承诺书》各一份，证明：被告新美公司已经认可其违约在先的事实，并多次承诺交房日期，但一再违约。3、被告李百泉《承诺书》（时间为2016年初签订）一份。证明：被告李百泉对于被告新美公司的违约承担连带责任。4、2016年01月18日在被告新美公司售楼部办公室被告新美公司召开的业主茶话会开会照片一份（参加的人有：二期业主、被告李百泉、被告新美公司的部分员工及被告李百泉承诺书上的见证人，被告李百泉承诺书就是在这一天签订的）。以上证据材料证明原告主张成立。被告新美公司向本院提交证据材料有：1、2013年03月至2014年03月河南省新乡公路桥梁建设有限责任公司第一分公司南环修路证明一份。2、2015年08月24日新乡市住房和城乡建设委员会《全面停工通知书》一份。3、2015年12月07日新乡市住房和城乡将设委员会文件新建[2015]402号《新乡市住房和城乡建设委员会关于做好建筑工地扬尘污染治理和应急应对工作的通知》一份。4、2016年07月09日特大暴雨电力无法正常供应（属于自然灾害）。5、2016年09月06日、2016年09月09日、2016年09月19日新乡市住建委通知因大气污染防止停工微信通知打印件三份。以上证据材料证明新美公司主张成立。被告李百泉未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告新美公司对原告提交的证据真实性无异议。本院认为原告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案证据。原告对被告新美公司提交的证据真实性无异议，但对证明目的有异议。认为证据1系河南省新乡公路桥梁建设有限责任公司第一分公司属于建设主体，并非政府单位，其修路并非政府行为，不符合合同约定，不应属于被告新美公司逾期交房的原因。证据2-5发生时间是在合同约定的交房日期之后，其发生行为不是被告新美公司逾期交房的原因。本院认为被告新美公司提交的证据2-5与本案缺乏关联性，不能作为本案的定案证据，且被告新美公司提交的证据1不能作为其延期交房的合理证据，本院不予确认。依据上述有效证据材料及庭审查明，可以确定以下案件事实：2013年10月16日，原告郭成刚（××）与被告新乡市新美房地产开发有限公司（出卖人）签订了编号为2013-1001485的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同主要约定：原告购买被告新美公司所开发的位于新乡市××号新美·城上领地10号楼1单元17层11701号房屋，购房金额为429226元。原告付款方式为银行按揭付款，2013年10月16日前付清首付款129226元，贷款300000元。该商品房买卖合同第八条载明：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、2、3、4……5、该商品房经五大主体验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1、2……3、因政策或政府行为或配合城市建设、市政工程以及市政停水停电、自然灾害等原因而延期的”。第九条载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1方式处理：逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金”。第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1中方式处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起60日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失……”另，合同补充协议第九条载明：“出卖人在房屋交接前，以小区公告、报纸通告、信函等形式通知××办理交接房手续，视为出卖人已履行了通知××办理房屋交接的义务，出卖人不再以书面形式单独通知××；若因此造成的延期交房，出卖人不承担任何责任。物业管理费的收取时间为：以出卖人用上述方式正式通知××交房时间开始计算，按物业管理条例收取费用，不论客户是否实际接收”。合同签订后，原告按照合同履行了付款义务，被告新美公司未在合同约定期间内2014年12月31日前向原告交付合同约定的商品房。2016年初，被告李百泉向新美城上领地二期全体业主出具《承诺书》，该承诺书主要载明：“新美城上领地二期全体业主：我李百泉及新乡市新美房地产开发有限公司因新美城上领地二期项目预期违约交房一事，郑重向二期全体业主承诺并保证，以下内容真实有效，愿意为之遵守，放弃一切抗辩的权利。一、交房时间：二期楼盘分期交付，11号楼2016年7月31日交房，16、17号楼2016年8月10日交房，9、10、12、13号楼2016年8月15日交房，宽限期至2016年8月31日。无条件按照上述日期交房，若再违约，未按照承诺日期交房，所有的违约责任均由本人及新美公司承担。本人以个人名下的所有财产作为担保。（附个人财产清单）2016年8月31日后双倍支付违约金问题待新美内部实际股东协商后向业主公布，于2016年1月20日前答复。二、退房问题：若2016年8月31日仍未交房，业主有退房的权利，并于退房当天一次性解决房款，赔偿合同约定的违约金，因违约交房的其他费用（包括但不限于放贷月供、契税、律师费等）。三……七、该保证适用于所有新美城上领地二期业主，以上承诺内容由保证人承担一切法律责任。保证人：李百泉见证人：贾役兵、马树信、王艳丽”。《承诺书》签订后，被告新美公司至今未向原告交付房屋。另查明，新乡市××号新美·城上领地10号楼1单元17层11701号房屋，现尚未具备交房条件。本院认为：原告与被告新美公司双方签订的编号为2013-1001485《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法、有效，原告与被告新美公司均应按合同自觉履行，原告已履行了全部付款义务。合同约定被告新美公司应于2014年12月31日前向原告交付房屋，但被告新美公司至今尚未交房，构成违约。原告要求被告新美公司依据双方签订的合同，逾期交付房屋的按已支付购房款日万分之二支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约金为2015年01月01日至2016年12月21日，共721天，计61894.68元（429226元×721天×2?=61894.68元）。被告李百泉签订的《承诺书》是其真实意思表示，该承诺书是对被告新美公司履行合同义务的担保提供的民事行为，合法、有效。被告新美公司至今仍未交房，也未按合同支付违约金。原告要求被告李百泉承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告新美公司主张因市政施工等原因造成逾期交付房屋，不构成违约。本院认为被告新美公司所举证据发生在合同约定交房时间2014年12月31日之后，不能作为延期交付房屋的正当抗辩理由，被告新美公司辩称意见，本院不予采纳。原告要求被告新美公司履行合同约定交房义务，及协助其办理产权登记等相关手续，根据原告与被告新美公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现房屋尚未建成交付，办理产权登记的条件尚未成就。故原告要求协助办理产权登记等相关手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告新乡市新美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郭成刚支付自2015年01月01日至2016年12月21日止逾期交房违约金61894.68元。二、被告李百泉对上述第一项判决承担连带责任。三、驳回原告郭成刚要求办理产权登记等相关手续的诉讼请求。案件受理费1345元，公告费260元，合计1605元，由被告新乡市新美房地产开发有限公司、李百泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长 :谢红梅审 判 员 : 延 辉人民陪审员 :闫衡州二〇一七年八月十四日书 记 员 : 李 珺 更多数据：搜索“”来源：