（2017）沪0117民初575号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-11-28
案件名称
朱卫东与庄磊、江露漪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱卫东,庄磊,江露漪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初575号原告：朱卫东，男，1960年4月14日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：任菊花(系原告儿媳)，住上海市松江区。被告：庄磊，男，1986年3月27日生，汉族，住上海市松江区。被告：江露漪，女，1987年4月20日生，汉族，住上海市松江区。原告朱卫东与被告庄磊、江露漪房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月4日立案受理后，依法适用简易程序。因被告下落不明，于2017年3月15日依法转为适用普通程序，于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任菊花到庭参加诉讼，被告庄磊、江露漪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的居间合同(出售)；2.被告双倍返还原告定金300,000元。事实和理由：2016年8月1日，原、被告签订就位于上海市松江区松乐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订居间合同(出售)。然被告江露漪从未出现，一直都是被告庄磊与其接触。签订上述合同后，原告只在派出所见过庄磊一次，后再也无法找到其人。被告拒绝继续履行双方之间合同，且拒不支付违约金，故诉至法院，望判如所请。被告未作答辩。经审理查明：两被告系涉案房屋登记权利人。涉案房屋项下存在抵押权人：中国银行股份有限公司上海市松江支行、上海市住房置业担保有限公司、中国对外经济贸易信托有限公司。2016年8月19日，涉案房屋被江苏省兴化市人民法院查封。2016年8月1日，原告与被告签订居间合同(出售)，约定：1.被告将涉案房屋出售给原告，面积为137.68平方米，房屋总价为3,050,000元;2.涉案房屋项下有抵押权，且原告已经充分了解；3.原告于2016年8月1日支付定金150,000元，于2016年8月12日之前支付小额贷款撤销抵押，涉案房屋办理过户时支付全部款项；等。上述合同落款处被告江露漪签字为被告庄磊代签。同日，任菊花向被告庄磊账户支付150,000元，备注为购房定金。同日，被告庄磊出具借条一份，载明其向任菊花借款150,000元。就该份证据来源，原告称合同签订后，任菊花转账给被告庄磊，被告庄磊再出具借条。由于涉案房屋登记权利人系两被告，若写成定金收据必须要两被告共同签字，否则就是无效的，其已经支付的150,000元定金就无法从被告处拿回。被告江露漪一直未到场亦未在合同上签字，其认为双方之间的合同没有生效，故写成了借条,晚上等被告江露漪来签字。但原告坚持认为该笔150,000元系购买涉案房屋的定金。另查明，原告称名义上是其与被告签订合同，但实际上购买涉案房屋事宜都是其儿子朱诚操作。其在购买涉案房屋时，只前往涉案房屋所在小区门口，但并未至涉案房屋内查看。原告之子朱诚亦到庭接受询问，称其职业为房产中介，因限购故以其父亲朱卫东的名义购买涉案房屋，150,000元款项性质为定金。其曾三次前往涉案房屋内查看，借条是在被告庄磊家里当面向其出具的。因当时另一被告江露漪并未到场，被告庄磊称等被告江露漪在合同上签字之后，再将借条还给他，换成定金收据。再查明，任菊花曾以上述借条对庄磊提起民间借贷纠纷，本院于2016年9月7日予以立案，案号为(2016)沪0117民初16561号(以下简称16561号案件)。后任菊花于2016年12月26日撤诉在案。对为何用同一张借条，提起前后两次不同的案由纠纷，原告委托诉讼代理人解释称，其以为通过借条以民间借贷纠纷作为案由起诉比较简单，若是以房屋买卖合同纠纷起诉则比较复杂。但无论是16561号案件中涉及的借款150,000元还是本案中涉及的定金150,000元，均系同一笔款项，双方除此以外并无其他资金往来。以上事实，主要由居间合同(出售)、借条、银行流水明细清单、16561号民事裁定书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。从上述已查明事实可知，被告江露漪在整个签约及合同履行过程中从未露面，亦未合在同上签字确认。被告庄磊与原告签订合同过程中未有证据显示其已经获得被告江露漪书面授权或口头委托，且被告江露漪亦未事后予以追认。即便如原告所称，两被告系夫妻关系，但出售房屋系处分家庭重大财产，两被告的身份关系并不足以证明被告庄磊就出售房屋事宜获得被告江露漪的委托授权，故居间合同(出售)在原告与被告庄磊之间成立且生效。原告与被告庄磊签订的居间合同(出售)系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。现涉案房屋项下存在多笔抵押债权及法院查封，被告亦下落不明，合同目的无法实现的原因在于被告，故原告有权依法解除双方之间的合同。至于合同解除的时间，原告并无证据证明在本次诉讼之前曾向被告送达解约通知，故以起起诉状副本公告送达之日即2017年5月14日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中原告认为其已付款150,000元系购房定金，故主张依定金罚则要求被告双倍返还。对此，本院认为该笔款项性质应为借款而非定金，理由在于：第一，定金合同具有实践性，以定金交付为合同成立要件。本案中原告本人并未向被告支付过任何款项，根据目前已查明事实，只能证明其儿媳任菊花曾向被告庄磊转账150,000元。然被告庄磊出具的系借条并非定金收据，且任菊花亦曾以该份借条提起民间借贷纠纷之诉。原告及其亲属的前后两次诉讼相互矛盾，违反了民事诉讼应当遵循诚实信用原则，故该笔款项认定为定金，证据不足；第二，原告称由于被告江露漪未在合同上签字，写成定金收据则为无效，故先由被告庄磊写成借款收据，等被告江露漪签字后再置换为定金收条。因此，本院认为鉴于合同上缺少另一权利人的签字确认，被告庄磊通过借条的形式实际上对于任菊花所支付的款项性质进行了变更，转化为了借款，只有当被告江露漪在合同上签字后才会转为定金，且原告方至今未对被告出具借条而非定金收据提出异议，对被告上述做法持默认态度；第三，原告作为购房人，在购房过程中竟然从未去涉案房屋内查看，且出售人只向其出具借条，整个买卖过程存在诸多不符合常理之处。综上，本院认为任菊花向被告庄磊转账的150,000元系借款，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱卫东与被告庄磊之间签订的居间合同(出售)于2017年5月14日解除；二、驳回原告朱卫东其余诉讼请求。案件受理费5,880元，财产保全申请费2,020元，合计诉讼费7,900元，由原告朱卫东负担7,820元(已付)，被告庄磊负担80元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨惠星审 判 员 李晓蕾人民陪审员 范幼芳二〇一七年八月十四日书 记 员 张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。