（2017）京03民终9270号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-11-03
案件名称
汇天网络科技有限公司与张紫微房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汇天网络科技有限公司,张紫微
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终9270号上诉人(原审被告、反诉原告)：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人:杨磊，总经理。委托诉讼代理人：郭子龙，北京国宏（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晶，北京国宏（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张紫微，女，1993年10月28日出生。委托诉讼代理人：张晓勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。上诉人汇天网络科技有限公司（以下简称汇天公司）因与被上诉人张紫微房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初25719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇天公司的委托诉讼代理人郭子龙、夏晶，被上诉人张紫微的委托诉讼代理人刘宏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇天公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张紫微的诉讼请求；2.改判解除汇天公司与张紫微签订的《国际健康港租赁合同》；3.本案诉讼费用由张紫微承担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《国际健康港租赁合同》（以下简称合同）违反法律、行政法规的强制规定，应认定为无效合同；二、退一步讲，即使该合同有效，涉案房屋事实上也已根本不具备履行的可能性，已为客观履行不能，汇天公司在一审程序中请求解除该合同，一审法院以汇天公司未提交证据为由不予以支持，系认定事实错误。三、根据合同约定，若承租人未依约履行支付租金的义务，汇天公司有权拒绝交付房屋，张紫微至今仍未支付剩余租金，致使合同约定的解除条件成就，汇天公司有权解除合同并按照合同第9条规定要求张紫微支付违约金。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院予以依法改判。张紫微辩称，服从一审法院判决，不同意汇天公司的上诉请求，请求维持原判。汇天公司与张紫微签订的合同合法有效，且张紫微不构成违约，合同可以继续履行。张紫微向一审法院起诉请求：1、请求判令汇天公司继续履行双方签订的《国际健康港租赁合同》，限期交付合同约定条件的房屋；2、汇天公司支付张紫微迟延交付房屋的违约金（以303528元为基数，按日万分之二计算，期间自2014年8月19日至实际交房之日止）；3、诉讼费由汇天公司承担。汇天公司提出反诉，请求解除汇天公司与张紫微之间签订的《国际健康港租赁合同》。一审法院认定事实：张紫微（乙方）与汇天公司（甲方）于2013年10月21日签订《国际健康港租赁合同》，约定：该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区525B室。该房屋之租赁期为二十年，自2013年10月21日（下称“起租日”）起至2033年10月20日止，2033年10月21日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。该房屋的交付日期为2014年8月18日。该房屋租金总价款583528元。甲方未能于本合同规定的该房屋之交付日期向乙方交付该房屋，甲方应当向乙方支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。合同还约定了其他内容。合同签订后，张紫微给付汇天公司租金293528元，汇天公司尚未按约定向张紫微交付房屋。案件审理过程中，汇天公司提交了一份国有建设用地使用出让合同、建委的针对其出售房屋的意见书以及消防验收意见书，证明涉案土地地类（用途）为科教用地并称涉案房屋主体已经建成，但只有规划验收完成了，但尚未去住建委办理竣工备案，房屋无法交付，已构成事实履行不能，应予以解除。对于涉案房屋确实未通过房屋整体质量验收的情况，张紫微不持异议，并在庭审中撤回了要求汇天公司限期交付合同约定条件的房屋的诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定，汇天公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向张紫微交付房屋，汇天公司应当向张紫微支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算，现汇天公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应按照上述法律规定和合同约定承担相应违约责任，故对于张紫微要求汇天公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但对于违约金给付的期限，由于涉案房屋是否可以交付及交付的时间现无法确定，如将违约金计算至交房之日具有不确定性，也不利于执行，因此法院认为计算至本判决生效之日止为宜。关于张紫微起诉书中将其参加优惠活动所交纳的1万元计算至租金总数中的主张，由于违约金条款系针对双方签订的合同中的租金数额而言的，即使其参加了优惠活动支付了1万元，亦系其参加优惠活动所支付的对价，故对于张紫微该主张，法院不予采纳。对于汇天公司反诉要求解除双方签订的《国际健康港租赁合同》反诉请求，首先对于汇天公司称张紫微未按照合同约定交纳第二期租金已构成违约主张，根据张紫微提交的证据可以认定汇天公司曾承诺可以进行贷款交纳租金，现由于汇天公司的原因导致贷款未履行，故对汇天公司该主张，法院不予采纳，第二、汇天公司称涉案合同已经在客观上无法履行，但汇天公司未就此提供充分有效的证据予以证明，综上两点，对于汇天公司要求解除合同的诉讼请求，于法无据，法院对此不予支持。对汇天公司反诉要求张紫微给付违约金的请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第六十四条第一款之规定，判决：一、汇天网络科技有限公司给付张紫微违约金（以293528为基数，按日万分之二计算，期间自2014年8月19日至判决生效之日止），判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张紫微的其他诉讼请求；三、驳回汇天网络科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，汇天公司向本院提交《关于IDC产业城科教用地项目违规行为的处理意见》，以证明由于北京市统治区住建委以书面处理意见的形式将本案所涉房屋租赁行为定性为违规行为，并要求汇天公司对租户予以清退。汇天公司按照该处理意见的要求对改变土地用途的部位进行了恢复性整改，因此在整改完成之前无法进行竣工验收。同时，即便竣工验收完成，可以交付的房屋亦无法满足合同约定的交付标准。在此情况下，双方所签订的租赁合同已无法实际履行，合同目的无法实现，应当予以解除。张紫微发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可。同时张紫微向本院提交2016年11月23日北京市通州区住建委的《信访事项答复意见书》，该意见书载明：“双方签订的《国际健康港租赁合同》是双方真实意思表示，均应认真遵守，违约方应当承担约定的违约责任。鉴如此，建议当事人可依法诉讼维护自身合法权益。”故，该意见书可以证明汇天公司无权解除合同，应当承担违约责任。汇天公司发表质证意见称：合同效力应当由法院依法认定，北京市通州区住建委无权对合同效力予以认定，故该答复意见书依法不具有任何的证据效力。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实，不能提供证据或者所提供的证据不能证实自己主张，应承担举证不能的法律后果。本案中,汇天网络公司并未提交充分证据证明张紫微和汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之无效情形，故汇天网络公司主张合同无效缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。汇天网络公司存在逾期交房情形，一审法院依据合同支持张紫微的违约金请求并无不当，本院依法予以确认。现汇天网络公司仅提交北京市通州区住房和城乡建设委员会出具的《关于IDC产业城科教用地项目违规行为的处理意见》，仅凭该份证据不足以证明双方合同已然在法律上或者事实上不能履行。故汇天网络公司上诉要求解除与张紫微之间签署的租赁合同无法律和合同依据，一审法院依据在案事实驳回汇天网络公司要求解除合同的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，汇天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9635.28元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波代理审判员 张海洋代理审判员 付 哲二〇一七年八月十四日法官 助理 王欣欣书 记 员 张晶晶 来自