（2015）秀民初字第867号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-07-27
案件名称
桂林欣益化工有限公司与连忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
桂林市秀峰区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桂林欣益化工有限公司,连忠,龚顺生,广西独秀律师事务所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十三条第一款，第九十四条，第九十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）秀民初字第867号原告：桂林欣益化工有限公司。法定代表人：龚顺生。委托诉讼代理人：覃光星，广西漓江律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘妍，广西漓江律师事务所律师。被告：连忠。委托诉讼代理人：卿建华，广西独秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晓明，广西独秀律师事务所律师。第三人：广西独秀律师事务所。法定代表人：连忠。委托诉讼代理人：卿建华，广西独秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晓明，广西独秀律师事务所律师。第三人：龚顺生。原告桂林欣益化工有限公司与被告连忠、第三人广西独秀律师事务所、第三人龚顺生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日立案受理后，依法适用普通程序于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告当庭提出对公章及笔迹进行鉴定，本院予以准许。2017年5月本院收到西南政法大学司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》，并于2017年8月14日公公庭审理。原告的法定代表人龚顺生及其委托诉讼代理人覃光星、潘妍、被告及第三人广西独秀律师事务所委托诉讼代理人卿建华、第三人龚顺生到庭参加诉讼。被告及第三人广西独秀律师事务所申请重新鉴定，以及对第二张《承诺书》中龚顺生的签名进行鉴定，本院未予准许。本案现已审理终结。原告桂林欣益化工有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋转租协议》；2.依法判令被告支付原告租金151500元(计至2015年10月1日)，此后按合同另计至判决解除之日止；3依法判令被告及第三人一个月内退出所租赁的办公室；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月第三人龚顺生因期货投资失利，无法偿还41名债权人的借款，其作为原告桂林欣益化工有限公司的法定代表人，将原告也牵入一系列民间借贷纠纷案件中。第三人龚顺生委托被告连忠作为其诉讼代理人，被告连忠未经原告同意于2011年10月占用原告位于桂林市，并于2012年7月15日用其起草好的《房屋转租协议》让原告的法定代表人龚顺生签字确认。此后，被告连忠既不付租金也不退出原告的办公室，严重损害了原告的合法权益。被告连忠辩称：其与原告签订的《房屋转租转协议》合法有效，按照原告出具的《确认书》，被告承租的南方大厦**-*房屋租金，以被告代理原告诉讼案件代理费60万元冲抵，现合同仍在履行之中，故原告诉请不能成立，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。第三人广西独秀律师事务所陈述：被告连忠于2012年1月1日将讼争标的物转租给第三人，第三人依法承租，到目前为止已使用5年，如果搬迁会造成第三人巨大的无形利益损失，而且原告的诉请不能成立，请求人民法院驳回原告诉请。第三人龚顺生陈述与原告诉请相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依申请委托西南政法大学司法鉴定中心作出的《鉴定意见书》，组织当事人及第三人进行了当庭质证。对当事人及第三人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据和事实，本院认定如下：被告及第三人广西独秀律师事务所对原告提交的证据4判决书的真实性无异议，但不认可涉案纠纷已统计齐全。本院认为，涉及原告及第三人龚顺生民间借贷案件44件，已有生效法律文书佐证，被告及第三人广西独秀律师事务所未能提出相反证明予以否认，故本院对此44件案件诉讼事实予以确认。2被告及第三人广西独秀律师事务所对原告提交的证据5桂林市象山区人民法院二份生效法律文书真实性予以认可，但不认可连忠已收到代理费669670元。本院认为，生效法律文书具有即判力，对其中事实的认定，本院作为参考依据。3被告及第三人广西独秀律师事务所对原告提交的证据6司法鉴定意见书不予认可。本院认为，该意见书未经司法程序指定，不具有合法性，本院不予认可。4被告及第三人广西独秀律师事务所对原告提交的证据7车票一张、证据8《说明》不认可，认为与本案无关联。本院认为，该二证据与本案房屋租赁合同讼争没有直接关系，故不作为定案依据。5原告及第三人龚顺生对被告提交的证据1《房屋出租协议》不认可，认为虽然存在第三人龚顺生出租房屋给原告的事实，但该协议并不是双方所签，是被告连忠利用龚顺生盖有公章及签字的空白纸张直接套打的。本院认为，原告及第三人龚顺生承认有出租房屋关系，故对该证据作为参考依据。6原告及第三人龚顺生对被告提交的证据3-5《委托代理合同》、《确认书》、《承诺书》不予认可，认为是被告连忠利用龚顺生盖有公章的空白纸张套打的。本院认为，该三份证据已经司法程序委托西南政法大学进行司法鉴定，现鉴定意见认定《承诺书》落款中的龚顺生不是本人所签，《确认书》落款的时间亦不是龚顺生所签，《委托代理合同》中的印章与原件无异。本院认为经过司法程序确定的鉴定中心作出的鉴定意见具有权威性，对于《委托代理合同》、《确认书》本院予以确认，对于《承诺书》本院不予采信。7原告及第三人龚顺生对被告提交的证据6另一份《承诺书》不予认可。本院认为，被告连忠主张龚顺生写了两份《承诺书》，但是被告在进行司法鉴定时却没有一并提交，现在鉴定龚顺生签字为假，又提交另一份《承诺书》有违诚实信用原则，故本院不予采信。8原告及第三人龚顺生对第三人广西独秀律师事务所提交的证据1-2《协议书》、《确认书》不认可。本院认为，该二份证据与本案原、被告之间签订的《委托代理合同》以及房屋租赁关系有直接关系，本院予以认可。9被告及第三人广西独秀律师事务所对第三人龚顺生提交的《协议书》不予认可。本院认为，该《协议书》真实性有待确认，而且协议书与本案租赁合同没有直接关系，本院不予采信。1、被告及第三人广西独秀律师事务所对第三人龚顺生提交的证据3《特别授权委托书》、《协议书》、《和解协议》、龚顺生夫妻名下财产清单不予认可。本院认为，该证据是龚顺生与债权人和解解决纠纷的证明，亦是在本院执行完毕，其中涉及到涉讼房屋的处理，作为本案参考依据。111、被告及第三人广西独秀律师事务所对本院依申请进行的司法鉴定中的龚顺生签字结论不予认可，请求重新鉴定。本院认为，经过司法程序作的鉴定意见书具有权威性，被告及第三人广西独秀律师事务所不能证明鉴定程序或鉴定人员有瑕疵，重新鉴定不具有法定理由，本院对该鉴定意见书予以确认。综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：2011年9月1日第三人龚顺生作为原告桂林欣益化工有限公司的法定代表人与被告连忠签订《房屋转租协议》，约定将第三人龚顺生所有的位于桂林市中山中路**号某大厦**-*号房屋租给连忠作为办公室使用，租期为十五年。从2011年9月1日至2025年1月1日止，租金为第一个五年，每月3000元；第二个五年每月3500元；第三个五年每月4500元。2011年1月1日被告连忠与第三人广西独秀律师事务所签订《协议书》，将房屋转租给广西独秀律师事务所。2011年10月，第三人龚顺生因做期货生意失利，致使向他人借贷的8000万元债务无法偿还，为应付债权人追债，2011年10月25日桂林欣益化工有限公司与广西独秀律师事务所签订《委托代理合同》，广西独秀律师事务所指派连忠作为龚顺生与他人借款法律事务的代理人，约定律师服务费为58万元。被告连忠自承租南方大厦**-*号房以来，一直主张以律师服务费58万元充抵租金。另查明，2011年10月21日，第三人龚顺生与广西独秀律师事务所签订《委托合同》，约定由被告连忠作为第三人龚顺生与他人的借款法律事务代理人，律师服务费为60万元。2013年5月20日广西独秀律师事务所到桂林市七星区人民法院诉龚顺生拖欠法律服务费一案，最终双方达成和解协议，桂林市七星区人民法院作出（2013）星民初字第***号民事调解书，确认广西独秀律师事务所共为龚顺生代理案件44件，龚顺生应给付广西独秀律师事务所代理及诉讼费共计4464555元。在（2015）象民初字第****号民事裁定中，对被告连忠及第三人广西独秀律师事务所收到律师服务费没有认定;在（2015）象民初字第****号民事判决书中，认定被告连忠收到龚顺生支付的272000元律师代理费。再查明，本案委托司法鉴定的费用为19000元（原告已支付）。本院认为，本院双方当事人争议的焦点问题主要是：一、原被告签订的《房屋转租协议》是否合法有效；二、原告请求解除《房屋转租协议》是否符合法定条件；三、关于本案原告已给付代理费充抵租金的问题。一、原被告签订的《房屋转租协议》是否合法有效本院原被告均认可2011年9月1日签订的《房屋转租协议》的真实性，但原告在庭审中陈述，当时签订合同时是为了对抗债权人追债，而故意转移房产使用权，是损害第三人合法利益的，2014年8月14日原告与债权人达成《和解协议》，原告的债务问题已全部解决，2015年8月7日原告向本院起诉，请求解除《房屋转租协议》，但是被告连忠不认可《房屋转租协议》是虚假签订的，坚持认为协议是双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，本案原告虽然主张《房屋转租协议》损害了第三人合法利益，但也是单方陈述，并无证据证明，被告亦不认可，故本院认为《房屋转租协议》是双方合意，不违反法律禁止性规定，合同成立并合法有效。二、原告请求解除《房屋转租协议》是否符合法定条件2011年9月1日签订的《房屋转租协议》将某大厦**-*号房转租给被告连忠，2012年1月1日被告连忠与第三人独秀律师事务所签订《协议书》，被告连忠又将房屋转租给独秀律师事务所，而2011年10月25日原告欣益化工公司与第三人独秀律师事务所签订《委托代理合同》，约定独秀律师事务所以律师代理费58万元充抵租金，可视为原告欣益化工公司已同意将连忠的租金债务转移给独秀律师事务所，但是被告连忠并没有与原告有以律师服务费充抵租金的约定，即2011年9月1日至2011年12月31日期间是租金应由被告连忠给付原告，连忠未给付，被告连忠亦未通知或主张以律师服务费抵销租金债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。”据此，被告连忠拖欠原告4个月的租金合计12000元未给付，2012年1月1日起，根据《委托代理合同》第五条约定，第三人独秀律师事务所一直以代理费充抵租金，综上所述，尽管租赁合同履行存在瑕疵，但不影响整个合同履行的效力，而且2012年1月1日以来原告并未通知被告要解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三，九十四条规定，原告现在请求解除《房屋转租协议》不符合法定条件。三、关于本案原告已给付代理费充抵租金的问题因本案《委托代理合同》约定，租金以律师服务费58万元一次性充抵，故从2012年1月1日起被告连忠及第三人独秀律师事务所不用给付现金租金，但原告主张在(2015)象民初字第****号民事裁定书中，被告连忠及第三人独秀律师事务所已承认收到龚顺生397670元，在（2015）象民初字第****号民事判决书中，被告连忠认可收到272000元律师服务费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，下列事实无需举证：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。在桂林市象山区人民法院生效裁判文书中，只有272000元律师服务费已给付是得到确认的事实，而其余已给付律师服务费仍需原告举证证明，但原告并未证明。同时，本案查明第三人龚顺生与广西独秀律师事务所签订《委托合同》，律师服务费为60万元;桂林市七星区人民法院作出（2013）星民初字第***号民事调解书，龚顺生应给付独秀律师事务所4260155元律师服务费，故本案原告及第三人龚顺生仍未给付完毕约定及生效判决确定的律师服务费，则独秀律师事务所仍有权以律师服务费充抵租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三、九十四条、第九十九条的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，判决如下：被告连忠给付原告桂林欣益化工有限公司自2011年9月1日至2011年12月31日合计4个月的租金12000元。二二、驳回原告桂林欣益化工有限公司的诉讼请求。本案案件受理费3330元（原告已预交），由原告桂林欣益化工有限公司负担。本案鉴定费19000元（原告已预交），由原告负担9000元，被告连忠负担10000元并给付原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3330元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××**，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 李盛春人民陪审员 杨林珍人民陪审员 张正雄二〇一七年八月十四日书 记 员 谢菲菲 关注微信公众号“”