（2017）内0426民初3653号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-11-14
案件名称
翁牛特旗泰元物业有限责任公司与中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
翁牛特旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翁牛特旗泰元物业有限责任公司,中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
翁牛特旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内0426民初3653号原告翁牛特旗泰元物业有限责任公司，住所地翁牛特旗乌丹镇乌丹路中段路东。法定代表人宫某，系经理。委托代理人周某，内蒙古恒伟律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行，住所地：翁牛特旗乌丹镇全宁路中段西侧。法定代表人刘某，系行长。委托代理人马某，内蒙古大川律师事务所律师。委托代理人宋某，内蒙古大川律师事务所律师。原告翁牛特旗泰元物业有限责任公司（以下简称泰元物业公司）与被告中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行（以下简称翁旗支行）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，经过公开开庭审理。原告泰元物业公司的委托代理人周某、被告翁旗支行的委托代理人马某、宋某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告翁旗支行支付所欠2011年11月30日至2017年11月30日期间物业费15888.00元，并按合同约定支付违约金11443.00元，合计27331.00元；2、要求被告承担本案的全部诉讼费用及其他与本案相关费用；3、要求被告翁旗支行支付2号商厅一层、二层楼房2010年11月30日至2017年11月30日期间的物业服务费7175.00元，并按合同约定支付违约金6199.00元，合计13374.00元。上述物业费合计23063.00元，违约金17642.00元。事实和理由：2008年11月30日，原告与被告所在小区签订了《前期物业服务合同》，按合同约定由原告向业主收取物业服务费，经原告多次催收，被告均以各种借口推脱拒绝给付。根据《物业管理条例》相关规定，要求被告支付2011年11月30日至2017年11月30日期间物业费15888.00元，并按合同约定支付违约金11443.00元，合计27331.00元。诉讼中原告申请增加诉讼请求，因王凤岭的的位××旗、二层楼房是被告翁旗支行在实际使用。因此，要求被告给付2010年11月30日至2017年11月30日的期间物业服务费7175.00元，并按合同约定支付违约金6199.00元，合计13374.00元。上述物业费合计23063.00元，违约金17642.00元。被告辩称，被告并没有与本案原告签订物业合同，原告也没有对被告依法所有的商厅提供服务，要求缴纳物业费缺乏事实和法律依据。1、被告所使用的商厅均为本单位依法单独所有，并未租用原告诉称王凤岭的商厅，所以原告要求支付租赁王凤岭商厅的物业费没有事实和法律依据。2、原告没有与本案被告签订前期物业合同，而且在被告与开发商签订的房屋买卖合同中并没有约定前期物业合同的有关内容，根据《物业管理条例》第25条的规定，只有开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中规定了前期物业合同，前期物业合同才能对物业买受人产生约束力，所以在开发商与被告之间并没有达成前期物业合同约束的合意，本案的前期物业合同对被告不产生约束力。3、被告的商厅是临街对外独立开门，并不享受本案原告为该小区公共部分提供的清理垃圾、小区绿化、公共设施维护等服务，而且自2013年答辩人开始营业以来，被告与阳光物业有限公司签订了物业委托合同，在2014年与赤峰市大海物业有限公司签订物业合同至今，在此前是由个人为被告提供物业保洁服务，所以本案原告事实上也没有为被告提供事实上的物业服务，其要求支付2011年至今的物业费及违约金没有任何事实依据。请法院驳回原告的诉讼请求。原告泰元物业公司针对诉讼请求向本院提供如下证据:1、前期物业服务合同一份，证明2008年11月30日与赤峰市中信房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告泰元物业公司为翁牛特旗乌丹镇王府嘉园小区（以下简称王府嘉园）提供物业服务。被告质证认为，1、对前期物业服务合同的真实性无异议，只有开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中规定了前期物业合同，前期物业合同才能对物业买受人产生约束力，本案开发商与被告之间并没有达成前期物业合同约束的合意，本案的前期物业合同对被告不产生约束力。2、物业服务合同两份，证明原告泰元物业公司与王府嘉园业主委员会签订了物业服务合同，约定由原告泰元物业公司为王府嘉园小区提供物业服务。被告质证认为，对于两份物业委托合同的真实性、合法性以及与本案的关联性均有异议。这两份合同被告对其签订时间以及签字印章的真实性，与本案的关联性也有异议，被告的商厅是临街对外独立开门的商业用的，并不享受王府嘉园的物业服务，而且也从未参加过王府嘉园小区的所谓的业主委员会，因此无论该业主委员会的印章是否真实以及该小区是否依法成立过业主委员会，该物业合同均对被告没有约束力，被告已经单独与其他物业主体签订了物业服务合同，是否对印章及签订时间进行司法鉴定需要庭后与委托人商议，但是保留这个权利，同时业主委员会应当依法成立，并且进行登记，原告应提交该小区业主委员会依法成立的相应证据以证明该物业管理委员会印章的合法性以及主体的合法性。3、涨价通知一份，证明受物价上涨、人员工资上浮等原因，原告与业主委员会协商提高物业费收费价格，并已通过公示的方式告知业主。被告质证认为，通知的真实性、合法性、与本案的关联性均有异议，首先这份通知是原告打印并盖章的，属于原告单方陈述的范畴，并没有证据证明该通知向受通知人群进行公示和通知的事实，根据物业管理条例及合同法的有关规定物业服务费用属于物业服务合同的重要内容，应当由物业服务双方当事人达成合意后才能对物业服务费的价格调整，即使原告单方发出通知也不能起到单方变更物业费的作用，原告以单方的通知主张物业费没有事实依据，况且被告并没有实际享受原告所提供的物业服务，也没有与原告形成事实及法律上的物业服务关系。被告为支持其答辩意见，向本院递交了以下证据材料：1、商品房买卖合同两份，证明2009年4月份本案的被告与赤峰市中信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同两份，依法取得了涉案房产的所有权，在该两份商品房买卖合同中并没有约定前期物业服务合同的有关内容，因此根据《物业管理条例》25条的规定中信公司与本案的被告签订的合同中没有约定前期物业合同，因此对本案被告没有约束力。原告质证认为，被告提交的一份商品房买卖合同，证明了被告的商厅是在原告提供物业服务的区域范围内，被告的商厅和王府嘉园的公摊部位公共设施都是共同使用的，商厅是王府嘉园的一部分，是在原告提供的物业服务的范围内而且2008年11月30日原告就与中信房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，原告自2008年11月30日至今一直为被告的商厅提供物业服务，被告理应依法缴纳物业费。2、4份物业服务合同，证明2013年11月4日由工商银行赤峰分行与翁牛特旗阳光物业有限公司以及2014年11月至2016年10月与赤峰市大海物业服务有限公司签订的物业保洁服务合同，这四份合同证明自2013年至今被告的上级行与阳光物业及大海物业签订物业保洁合同，由上述两个公司为本案被告先后提供物业保洁服务，而物业的服务范围包括营业厅公共区域以及被告整体办公楼内外的保洁服务，证明被告并没有实际享受本案原告诉称的物业服务。因此本案原告无权依据前期物业合同以及后期与所谓的业主委员签订的虚假的物业服务合同要求本案被告给付物业费。原告质证认为，被告提交的四份物业服务合同与本案无关，因为物业服务合同约定的服务范围是被告营业厅室内的保洁，不包括原告提供的物业服务范围。通过原、被告提交的证据材料，本院综合认定如下：原告提交的第1、2份证据，通过签订前期物业服务合同以及物业服务合同的方式符合为王府嘉园小区提供物业服务的形式要件，与本案有关联，为有效证据，本院予以采信。第3份证据，通知是原告依照合同约定履行义务的的方式之一，不违反法律法规的规定，与本案有关联，为有效证据。被告提交的商品房买卖合同，能够证明被告购买房产位于××府承建区域，属有效证据，本院予以采信。被告提交的四份物业保洁服务合同,由阳光物业以及大海物业公司为被告办公区提供保洁服务，系被告行使法律赋予处分权的表现，与本案无关联，本院不予采信。本院认为，1、被告翁旗支行享有所有权的楼房系中信房地产开发有限公司承建翁牛特旗乌丹镇王府嘉园小区区域范围之内，并非独立的建筑物，对于排污、排水设施的利用与王府嘉园小区其他业主一样均来源于王府嘉园小区同一共用设施，原告提供王府嘉园小区物业服务则包含全部共用设施，2、本案原告泰元物业公司与被告翁旗支行之间虽未签订书面的物业服务合同，但是被告翁旗支行排污、排水等设施的服务实际上由原告提供。3、原告提供的前期物业服务合同期限约定自2008年11月30日至2018年11月30日止。本案原告主张的物业服务费尚在物业服务有效期限内。因此，自2011年11月30日至2017年11月30日计算，被告应承担的物业费为2648.00元（年物业费）×六年，合计为15888.00元。4、原告主张的违约金因本案原、被告未签订物业服务合同，对违约金未加以明确，该主张本院不予支持。5、原告增加的诉讼请求，要求被告翁旗支行作为翁牛特旗王府嘉园小区5号楼2号商厅的一层、二层楼房实际使用人，应承担物业服务费。但翁旗支行并非商厅产权所有人，其作为实际使用人应否承担物业服务费约定不明。因此，不应承担该商厅的物业费用，原告应另行主张权利。综上所述，原告泰元物业公司依照《前期物业合同》以及物业服务合同为被告提供了排污、排水等清理、维修服务性工作。双方已经形成了事实上的物业服务关系，被告在原告履行上述合同约定的服务期间内应该履行物业缴费的义务。被告拒不缴纳物业费的行为，侵害了原告的合法权益。因此，原告主张被告给付2011年11月30日至2017年11月30日期间的物业费15888.00元的诉讼请求，本院予以支持。依照《物业管理条例》第二十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：1、被告中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行于本判决生效后十日内给付原告泰元物业公司2011年11月30日至2017年11月30日期间的物业费，合计15888.00元。2、驳回原告的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305.00元，由被告中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行承担100.00元，由原告承担205.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 李静波二〇一七年八月十四日书记员 倪可心 微信公众号“”