（2016）��5302民初1271号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-10-24

案件名称

云浮浩鑫实业发展有限公司与云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

云浮市云城区人民法院

所属地区

云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

云浮浩鑫实业发展有限公司,云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会,广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司,广东东颐物业服务有限公司

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款；《广东省物业管理条例》：第二十条第一款，第二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

云浮市云城区人民法院民事判决书（2016）粤5302民初1271号原告：云浮浩鑫实业发展有限公司。住所：云浮市云城区河滨西路三河洲花园会所内。法定代表人：ＸＸ松。委托代理人：邱庭辉、林剑飞，广东百誉律师事务所律师。被告：云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会。地址：云浮市云城区世纪大道中三河洲花园三期云景半岛天马社区居委会内。负责人：陆亚识，三河洲花园住宅小区业主委员会主任。委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。第三人：广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司。经营场所：云浮市市区育华区西南街兴隆东路**号��层。负责人：王丽。委托代理人：黄伟雄，广东刚毅律师事务所律师。第三人：广东东颐物业服务有限公司。住所：东莞市南城区鸿福西路南城商务大厦首层**号。法定代表人：陈东。委托代理人：刘昌国，该公司副总经理。委托代理人：陈三军，该公司物业总监。原告云浮浩鑫实业发展有限公司诉被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会、第三人广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司业主撤销权纠纷一案，本院于2016年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月21日第一次公开开庭审理，原告云浮浩鑫实业发展有限公司的委托代理人邱庭辉，被告云浮市云城区云��街三河洲花园住宅小区业主委员会、第三人广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司的共同委托代理人黄伟雄到庭参加诉讼。本院依法追加广东东颐物业服务有限公司为本案第三人，于2017年5月3日第二次公开开庭审理，原告云浮浩鑫实业发展有限公司的委托代理人邱庭辉，被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会、第三人广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司的共同委托代理人黄伟雄，第三人广东东颐物业服务有限公司的委托代理人刘昌国、陈三军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云浮浩鑫实业发展有限公司起诉称：2016年，被告在未经授权的情况下私自进行“云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目（采购编号GDXSDYF16FY2028)”，在未经云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主大会决定和通过的情况下，被告擅自决定对该物业管理采购项目进行招投标，并于2016年5月13日、2016年5月26日、2016年6月16日，在云浮日报发布了〈云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目邀请招标资格预审公告〉、〈云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目邀请招标〉、〈云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目中招标公告〉。之后，被告于2016年6月21日向云浮市三河洲住宅小区业主公布“云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目中标结果：广东东颐物业服务有限公司”；并于2016年8月18日向原告及云浮市三河洲住宅小区业主公布“关于三河洲花园物业服务公开招标中标企业〈物业服务合同〉公示的公告”，擅自决定选聘广东东颐物业服务有限公司作为云浮市三河洲住宅小区物业管理服务企业。原告认为，原告作为云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区的业主之一，根据法律法规的规定，在物业管理活动中依法享有法律法规赋予业主的权利，但却被被告违法剥夺，严重侵害了包括原告在内的云浮市三河洲住宅小区广大业主的知情权和投票权。根据民法通则第58条第（五）项规定，被告上述行为依法属于无效。综上所述，现特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告就“云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目（采购编号GDXSDYF16FY2028）”进行招投标的行为违法；2、撤销被告选聘广东东颐物业服务有限公司作为云浮市三河洲住宅小区物业管理服务企业的决定；3、本案受理费用由被告承担。第一次庭审中，原告增加一项诉讼请求：撤销被告在本案诉讼期间于2016年9月7日与广东东颐物业服务有限公司签订的三河洲花园小区物业服务合同。原告云浮浩鑫��业发展有限公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告营业执照、法定代表人证明，证明原告主体身份的事实。2、房屋权属证书，证明原告系云浮市三河洲住宅小区业主的事实。3、业主委员会备案回执，证明被告主体身份的事实。4、云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目邀请招标资格预审公告、云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目邀请招标、云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目中标公告，证明被告擅自就“云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目”违法进行招投标的事实。5、给三河洲花园小区业主的一封信，证明被告擅自决定选聘广东东颐物业服务有限公司作为云浮市三河洲住宅小区物业管理服务企业的事实。6、关于三河洲花园物业服务公示招标中标企业（物业服务合同）公示的公告，证明被告擅自决定选聘广东东颐物业服务有限公司作为云浮市三河洲住宅小区物业管理服务企业并决定与其签订（三河洲物业服务合同）的事实。7、情况证明，证明《云浮市云城区三河洲花园住宅小区第二次业主大会委托书》及《书面征求意见表》中吴志、叶海平、罗月鲜、黄健信的签名并非是他们本人亲笔签名，而是他人冒签的。讨论事项也未经业主大会表决通过。8、《商品房买卖合同》，证明《云浮市云城区三河洲花园住宅小区第二次业主大会委托书》及《书面征求意见表》中该44户对应的委托人和同意人的姓名，与《商品房买卖合同》真正业主姓名不同，并不是该44户真正业主本人签名，而是其他人所签的名字��因此《云浮市云城区三河洲花园住宅小区第二次业主大会委托书》及《书面征求意见表》所谓“业主”签名并不真实，也不是真正业主真实的意思表示。9、告知函，证明被告初定于2016年4月10日召开业主大会，讨论决定以下事项：（1）决定选聘和解聘物业服务企业；（2）委托业委会采用邀标方式，邀请三家择优符合《三河洲花园物业管理合同要求》的物业公司供业主大会选定；（3）通过《三河洲花园物业管理合同要求》；（4）补选业委会成员。上述事项并未经业主大会讨论决定。同时证明在该日前上述讨论事项并未经业主大会表决通过。10、业主代表选择物管公司会议签到表，证明选择物管公司会议仅只有56名业主参加，并不能代表全体业主。11、三河洲住宅小区选举物业管理有限公司选票，证明选票均没有投票人签名，而且仅只有27张选票，并不能代表全体业主投票或代表全体业主意见。12、云浮浩鑫实业发展有限公司向云城区云城街道办提供相关资料、笔记本签收，证明原告向云城区云城街道办、被告提供了三河洲花园住宅小区物业相关资料的事实。13、关于撤销云浮市云城区三河洲花园住宅小区业主委员会备案的通知，证明云浮市云城区三河洲花园住宅小区业主委员会被撤销备案的事实，被告成立不合法，被告作出的行为依法不具有法律效力。被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会答辩称：一、三河洲业主委员会根据专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定选聘新的物业企业和解聘原有的物业企业有理有据，完全合��。根原告提供的数据，三河洲花园小区住宅1502套，本案在决定选聘和解聘物业企业、委托业主委员会采用邀标方式择优选定物业公司及签订合同等内容均依法向全体业主征求意见。经过征求业主的意见，现人数达900位业主签名同意决定选聘和解聘物业企业、委托业主委员会采用邀标方式择优选定物业公司及签订合同，符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律、法规规定。所以，其后三河洲业主委员会与广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司签订了《三河洲花园住宅小区物业管理采购项目》，并通过三河洲花园住宅小区物业管理采购项目邀请招标资格预审公告、邀请招标、中标公告等程序，依法选聘了广东东颐物业服务有限公司作为三河洲花园住宅小区新的物业服务企业。2016年9月7日，三河洲业主委员会与广东东颐物业��务有限公司签订了《云浮市三河洲花园小区物业服务合同》。因此，三河洲业主委员会在选聘新的物业企业和解聘原有的物业企业上完全合理、合法。二、三河洲业主委员会与广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司签订的《三河洲花园住宅小区物业管理采购项目》合同合法。三河洲业主委员会是根据业主大会的决定选聘新的物业企业和采用邀标方式择优选定物业公司的，因此，三河洲业主委员会与广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司签订的《三河洲花园住宅小区物业管理采购项目》合同没有违法，是合法有效的。综上所述，恳请法院驳回原告的诉讼请求。当庭补充意见如下：1、对原告增加撤销合同的诉讼请求，被告不同意；原告既是业主也是建设小区的开发商，由于原告一直没有依法向被告提供相关的资料（包括住户人数、销售面积、未销售面积）以及按业主大会及业主委员会指导规则第8条应当向业委会提供的资料都没有提供，证明原告存在严重的违法违规行为，对此被告也多次要求原告及向相关职能部门反映要求原告移交相交资料，但原告均没有理睬。2、业委会的成立，原告是筹备的成员之一，但业委会成立直到召开业主大会包括决定选定新的物管公司等事项，原告均没有向业委会提出任何异议，证明被告是依法进行重新选聘新的物业服务企业；3、作为业委会的架构是等于自治的组织，此自治组织在决定某些事项是由业主的意愿反映，而本案争议的新聘请的物业管理公司是否合法，法院应当在形式上进行审查，不应当进行实质性审查，原告认为不合法，原告有义务进行举证证明；4、在诉讼阶段，被告业委会继续收集业主的征求意见，在人数及面积比原来的有所增加，此证明被告的决定是合法。被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会向本院提交以下证据：1、三河洲花园住宅小区第二次业主大会委托书、三河洲花园住宅小区第二次业主大会书面征求意见书、公示及照片，证明：（1）对决定选聘和解聘物业企业、委托被告业主委员会采用邀标方式择优选定物业公司及签订合同等内容依法向业主征求意见。（2）经过征求业主的意见，过半数专有部分建筑物面积且过半数业主同意决定选聘新的物业企业和解聘原有的物业企业，同意委托被告业主委员会采用邀标方式择优选定物业公司及签订合同。2、采购代理委托协议，证明被告与第三人签订的三河洲花园住宅小区物业管理采购项目合法。3、三河洲花园住宅小区物业管理采购��目邀请招标资格预审公告、三河洲花园住宅小区物业管理采购项目邀请招标、三河洲花园住宅小区物业管理采购项目中标公告，证明被告依法选聘新的物业企业。4、三河洲花园住宅小区建筑面积情况说明，证明：（1）根据原告提供的数据，三河洲花园住宅小区总建筑面积（包括住宅、商铺、车位）259251.59平方米，住宅房屋总建筑面积217707.61平方米，共1502套；商铺总建筑面积9693.34平方米，共60套；车位总建筑面积31850.64平方米，共1132个。（2）被告选聘新的物业企业合法。5、云浮市三河洲花园小区物业服务合同，证明被告已经依法与新聘选的物业服务企业广东东颐物业服务有限公司签订了物业服务合同。6、三河洲花园住宅小区第二次业主大会书面征求意见表（被告于2016年10月18日取得），证明：（1）对决定选聘和解聘物业企业、委托被告业主委员会采用邀标方式择优选定物业公司及签订合同等内容依法向业主征求意见。（2）经过征求业主的意见，过半数专有部分建筑物面积且过半数业主同意决定选聘新的物业企业和解聘原有的物业企业，同意委托被告业主委员会采用邀标方式择优选定物业公司及签订合同。7、云浮市三河洲花园住宅小区第二次业主大会委托书、三河洲花园住宅小区第二次业主大会书面征求意见表公示照片，证明第二次业主大会的议题：决定选聘和解聘物业服务企业；委托业主委员会依法采用邀标方式邀请三家择优选定物业公司及签订合同等内容依法向业主进行了公示。8、会议记录，证明被告于2016年4月10日召开了业主大会，对第二次业主大会委托书、三河洲花园住宅小区第二次业主大会书面征求意见表所收集的业主签名情况进行统计，在委托书上签名的业主891人，在书面征求意见表上签名的业主878人。9、业主大会书面征求业主意见表决票，证明被告向业主发出业主大会书面征求业主意见表决票，表决事项：撤销2015年6月15日《三河洲花园住宅小区业主大会议事规则》，并公布2016年重新修订的《三河洲花园住宅小区业主大会议事规则》。10、云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主大会议事规则，证明被告通过2016年重新修订的业主大会议事规则。第三人广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司的答辩意见与被告的答辩意见一致。另称第三人只是接受被告委托进行招标，不存在任何过错。第三人广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司没有向本院提供证据。第三人广东东颐物业服务有限公司答辩称：涉案物业管理企业的招标程序合法有效，依法应当驳回原告的诉讼请求，事实和理由如下：答辩人具有合法的物业管理资质和能力。被告与第三人的招投标程序合法，依法应当确认答辩人中标合法有效。答辩人收到三河洲住宅小区的物业管理招标邀请后，依法参与了投标。评标委员会依法定程序评评后，确定答辩人为第一中标候选人。被告和第三人确定答辩人为中标单位，向答辩人发送了中标通知书。答辩人与被告于2016年9月7日依法签定了物业服务合同，双方约定服务期为五年，自2016年10月1日到2021年9月30日止。答辩人依法向云浮市住建局履行了物业服务合同备案手续。答辩人依法参加了涉案物业管理招投标程序，中标后依法签订了物业服务合同并向住建局办理了备案��答辩人的所有行为均是合法的，不存在任何违法事实，依法应当确认本次招投标合法有效。原告涉嫌恶意诉讼，故意为原物业公司浩鑫物业公司违法拒不撤场拖延时间。涉案小区的原物业公司浩鑫物业公司不具有管理本小区的资质，其系原告指定的物业公司，双方存在利益关系。被告通知浩鑫物业公司终止物业服务合同关系，并要求其撤场时，该公司严重违法拒不撤场。由于原浩鑫物业公司拒绝撤场，答辩人向云浮市住建局、三河洲住宅小区业委会提出进场申请后，云浮市住建局向原浩鑫物业公司发出责令限期交接通知书，但原浩鑫物业公司至今没有履行撤场交接义务，造成答辩人无法进场，给答辩人在人力、物力方面造成了巨大的损失。综上所述，故应依法驳回原告的诉讼请求。第三人广东东颐物业服务有限公司向本院提交以下证据：1、营业执照、资质证书复印件，证明广东东颐物业服务有限公司具有合法物业管理服务资质。2、云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目邀请招标资格预审公告、招标邀请函，证明广东东颐物业服务有限公司依法收到三河洲住宅小区的物业管理招标邀请。3、云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目评标报告、中标通知书，证明广东东颐物业服务有限公司依法投标后，评标委员会依法确定广东东颐物业服务有限公司为第一中标候选人，三河洲住宅小区业委会和广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司依法确定广东东颐物业服务有限公司为中标单位。4、三河洲住宅小区物业服务合同，证明三河洲住宅小区业委会于2016年9月7日依法与广东东颐物业服务有限公司签订了物业服务合同，双方约定服务期为五年，自2016年10月1日到2021年9月30日止。5、云浮市物业服务合同备案表，证明广东东颐物业服务有限公司依法向云浮市住建局履行了物业服务合同备案手续。6、关于协助云浮市三河洲小区物业服务进场的申请、云浮市住建局《责令限期交接通知书》，证明由于浩鑫物业公司拒绝撤场，广东东颐物业服务有限公司向云浮市住建局、三河洲住宅小区业委员提出进场申请，云浮市住建局向原浩鑫物业公司发出责令限期交接通知书，但原浩鑫物业公司至今没有履行撤场交接义务，造成广东东颐物业服务有限公司无法进场。经审理查明：位于云浮市云城区云城街的三河洲花园住宅小区由原告云浮浩鑫实业发展有限公司（下称浩鑫公司）开发建设，于2011年全面建设完成，该小区建设分为三期，共34幢，总建筑面积（住宅、商铺及车位）合计259251.59平方米。其中住宅房屋总建筑面积217707.61平方米，共1502套（已全部办理完成房屋所有权登记手续）；商铺总建筑面积9693.34平方米，共60套；车位总建筑面积31850.64平方米，共1132个。原告浩鑫公司是三河洲花园（三期）第34幢首层6号商铺、33幢首层14号商铺、S2幢首层22号商铺的权属人，取得云浮市房地产产权登记管理所颁发的产权权属证明书（权属证书号码为：000199XX、000198XX、000197XX号）。被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会（下称业委会）于2015年7月14日经云浮市住房和城乡建设局备案。2015年11月至2016年1月间，被告业委会通过书面征求意见的形式召开业主大会，向业主发出《云浮市云城��三河洲花园住宅小区第二次业主大会委托书》（下称《委托书》）、《云浮市云城区三河洲花园住宅小区第二次业主大会书面征求意见表》（下称《征求意见表》）。《委托书》的委托事宜及《征求意见表》的大会议题均记载为：“1、决定选聘和解聘物业服务企业；2、委托业委会依法依规采用邀标方式，邀请三家择优符合《三河洲花园物业管理合同要求》的物业公司供业主大会选定，并签订合同；3、通过《三河洲花园物业管理合同要求》。”被告业委会称《委托书》、《征求意见表》均向三河洲花园住宅小区内34幢业主发出并征求意见，但第7、22、24幢并没有相关的《委托书》、《征求意见表》。另外，第1、3、17、19、23、25、27、28、30、32、34、35幢的《委托书》中没有明确注明被委托人。2016年3月8日，被告业委会发布《公示》，载明：三河洲花园住宅小区第二次业主大会书面征求意见878户签名同意。2016年3月22日，被告业委会向原告浩鑫公司发出《告知函》，告知业委会初定于2016年4月10日召开业主大会。2016年4月10日，被告业委会召开了业主大会，对《委托书》、《征求意见表》所收集的业主签名情况进行统计，在《委托书》上签名的有891户，在《征求意见表》上签名的有878户。2016年5月9日，被告业委会与第三人广东信仕德建设项目管理有限公司云浮分公司（下称信仕德公司）签订《采购代理委托协议》，约定业委会就云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目委托信仕德公司代理采购工作，并按照业委会要求来组织邀请招标活动。合同签订后，第三人信仕德公司在5月13日在《云浮日报》刊登《云浮市三河洲住宅小区物业管��采购项目邀请招标资格预审公告》；5月26日刊登《云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目邀请招标》；6月17日刊登《云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目中标公告》，最终确定广东东颐物业服务有限公司、东莞市启峰物业管理有限公司、广州常泰物业管理有限公司为中标候选人。2016年6月21日，三河洲花园住宅小区召开“业主代表选择物管公司会议”，对三河洲花园住宅小区选举物业管理有限公司进行投票。根据会议签到表，当天参加会议的共56人，共有选票27张，其中选择广东东颐物业服务有限公司的选票共20票，选择东莞市启峰物业管理有限公司的2票，选择广州常泰物业管理有限公司1票，弃权4票。同日，被告业委会向各业主发出《给三河洲花园小区业主的一封信》，告知各业主“召开业主代表大会，对中标物管公司进行投票选举，选举结果广东东颐物业服务有限公司得最高票。近期将进行新旧物管公司交接工作。”2016年8月18日，被告业委会向原告浩鑫公司发出《关于三河洲物业服务公开招标中标企业公示的公告》，将与广东东颐物业服务有限公司谈判基本达成一致的《三河洲花园物业服务合同》向全体业主公示，接受全体业主的查询与咨询。2016年9月7日，被告业委会与广东东颐物业服务有限公司签订了《云浮市三河洲花园小区物业服务合同》。在本案诉讼期间，被告业委会于2016年10月18日再次取得部分业主的签名《征求意见表》（共41户），其中包括了第4、22幢部分业主的签名。另查明，云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主大会于2015年6月15日表决通过的《三河洲花园住宅小区业主大会议事规则》，经部分业主起诉至人民法院，本院于2016年9月7日作出（2016）粤5302民初422号民事判决书，判决撤销该《三河洲花园住宅小区业主大会议事规则》，该判决书现已发生法律效力。原告浩鑫公司认为被告选聘新物业公司侵害其知情权、投票权，故提起本案诉讼。2017年5月5日，云浮市住房和城乡建设局作出《关于撤销云浮市云城区三河洲花园住宅小区业主委员会备案的通知》，撤销业委会于2015年7月14日到云浮市住房和城乡建设局备案的《三河洲花园住宅小区业主委员会（第一届）备案》。本院认为，本案是业主撤销权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委��会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主行使撤销权的前提既包括实体权益受到侵害，亦包括程序权益受到侵害。综合原、被告双方的陈述，本案争议的主要焦点是：被告业委会就物业管理项目招投标行为并选聘物业公司的决定程序是否合法，是否侵害了业主的权益。一、关于程序问题。首先，根据《物业管理条例》第十八条：“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。”《三河洲花园住宅小区业主大会议事规则》已经被法院依法判决撤销，并已生效。因此，被告业委会组织召开业主大会就解聘、选聘物业公司，并就物业管理采购项目进行招投标的决定，没有相关的议事规则和程序基础。因此，被告作出解聘、选聘物业公司，并��物业管理采购项目进行招投标的决定，违反程序规定。其次、根据《广东省物业管理条例》第二十条规定：“业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。”第二十三条规定：“业主大会会议表决采用记名投票的方式。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，三河洲花园住宅小区共34幢楼，其中只有19幢楼有《委托书》并明确被委托的幢代表。2016年6月21日参加业主代表选择物管公司会议中，共有56人签到，但只有27人投票。按照上述法规规定，27名代表会前应就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经其本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。但当日参会的27名代表会前并未书面征求其所代表业主的意见，会上亦未能如实反映其所代表业主的真实意思。故27名代表所投的票数，仅代表其27人的真实意思表示，并不能代表其他业主的意见，且投票方式是无记名投票，根本无法核实投票人员专有部分占建筑物总面积的比例。可见，业主代表选择物管公司会议于2016年6月21日投票通过选择广东东颐物业服务有限公司的决定，并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，该决定明显违反了上述法律、法规规定的程序。二、关于被告业委会选聘物业公司是否侵害了业主的实体权益问题。被告业委会就物业管理项目招投标行为并选聘新物业公司的决定，并不必然侵害原告浩鑫公司的特定权益，原告亦未举证证明其特定权益受损，因此并没有侵害原告浩鑫公司的实体权益。对于原告浩��公司认为被告业委会在征求意见及选聘物管公司过程中剥夺其知情权、投票权的观点。本院认为，被告业委会通过征求意见的方式，征集了数百户业主的意见，作为在同一小区的业主，特别是原告浩鑫公司作为三河洲花园小区的开发商及前期物业管理公司，其称对于被告业委会征求意见更换物管公司不知情，明显不符合常理，本院不予支持。综上所述，虽然被告业委会就物业管理项目招投标行为并选聘新物业公司作出的决定，没有侵害原告的实体权益，但议事及决定的程序违法，无法代表业主真实意愿，依法应予以撤销。被告业委会与广东东颐物业服务有限公司签订的三河洲花园小区物业服务合同也非业主真实意思表示，依法也应予以撤销。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《广东省物业管理条例》第二十条、第��十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会就“云浮市三河洲住宅小区物业管理采购项目（采购编号GDXSDYF16FY2028）”进行招投标的行为违法。二、撤销被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会选聘广东东颐物业服务有限公司作为云浮市三河洲住宅小区物业管理服务企业的决定。三、撤销被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会与广东东颐物业服务有限公司签订的云浮市三河洲花园小区物业服务合同。本案受理费100元（该款原告已预交），由被告云浮市云城区云城街三河洲花园住宅小区业主委员会负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审　判　长　　林　燕审　判　员　　陈嘉文人民陪审员　　梁子珍二〇一七年八月十四日书　记　员　　阮健欣来源：