（2017）冀10民终3689号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-23
案件名称
沈诗羽、田静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈诗羽,田静,谢晓羲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀10民终3689号上诉人（原审被告）：沈诗羽，女，1974年6月19日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市青羊区，现住北京市。委托诉讼代理人：郝茂森，河北燕灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：金美晴，河北燕灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田静，女，1987年12月26日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县西城区。委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢晓羲，女，1971年11月22日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市青羊区，现住北京市丰台区。上诉人沈诗羽因与被上诉人田静、谢晓羲房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2016）冀1024民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理，上诉人沈诗羽及其委托诉讼代理人郝茂森、金美晴、被上诉人田静及其委托诉讼代理人张明媚到庭参加诉讼。被上诉人谢晓羲未到庭，本案现已审理终结。沈诗羽上诉请求：撤销原判，依法改判或发还重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序不当。1、沈诗羽未委托谢晓羲出售该房屋，事后未对谢晓羲无权代理行为进行追认；2、谢晓羲出示的商品房买卖合同原件及首付款购房发票等系谢晓羲私自拿走；3、田静与谢晓羲存在恶意串通，田静存在重大过错；4、谢晓羲持有沈诗羽的银行卡及优盾，且沈诗羽未收到该房款；5、沈诗羽因未收到一审传票，导致无法主张权利，沈诗羽未参加庭审系电话无人接听后快递公司将邮件退回，并非我方原因为参加庭审。另补充，在2016年8月31日沈诗羽将涉案房屋出售给孙忠新后，孙忠新应参加诉讼；田静辩称，1、谢晓羲系受沈诗羽委托出售涉案房屋，双方签订合同时，谢晓羲出具《房产全权委托书》，协议效力归属沈诗羽；2、即使《房产全权委托书》并非沈诗羽签署，但其在知晓田静代其向开发商缴纳购房款、违约金、物业维修基金、契税等，并收到田静购房款后未提出任何异议视为追认；3、谢晓羲出售涉案房产行为构成表见代理，协议对沈诗羽有效；针对补充上诉内容，一审时，沈诗羽曾到法院领取应诉手续，当时沈诗羽没有告知法院和我方另行向孙忠新出售房屋的事实，一审法院也是无从追加孙忠新为第三人，且沈诗羽与孙忠新之间的房屋买卖行为不具有真实、合法性。在一审审理过程中，因谢晓羲始终无法送达，故法院采取公告送达方式，在登报公告之后一审法院书记员曾多次电话通知沈诗羽但未通知上，询问我方有无沈诗羽的其他联系方式，通过电话方式始终未联系上沈诗羽，沈诗羽在到法院领取应诉手续时曾自行填写了一份地址确认书，法院在电话通知未果的情况下，按其填写的地址确认书送达了开庭传票等应诉手续，符合法律规定，沈诗羽在提供地址后拒绝接收邮件，责任在上诉人沈诗羽。我方在签订合同过程中谢晓羲提供给我方一份上诉人的身份证正反面照片，两张照片上均附有字条，字条内容是仅用于办理香河二手房手续，字条上的字体为上诉人本人书写，足以证明上诉人委托谢晓羲出售房屋的真实性。谢晓羲未出庭亦未辩称。田静向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行双方签订的《房屋买卖居间合同》，协助原告办理产权过户手续；2、诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：被告谢晓羲与被告沈诗羽系姐妹关系。2016年6月13日，被告谢晓羲作为被告沈诗羽的委托代理人，与原告签订《房屋买卖认购协议》及《房屋买卖居间合同》，约定由原告购买被告沈诗羽名下的坐落于河北省××蒋辛屯镇富力新城一期V01区10号楼5单元1102号楼房一处，房屋建筑面积100.12平方米，房款总价880000元，原、被告就双方的权利义务进行了约定。被告谢晓羲于合同签订当日将被告沈诗羽与开发商签订的商品房买卖合同原件、首付款购房发票等购房手续原件交付给了原告。原告分别于2016年6月9日、2016年6月13日、2016年8月9日分三次向被告沈诗羽账户及开发商账户（代为交付被告沈诗羽拖欠开发商的房款）汇入850000元，被告谢晓羲于2016年6月13日和2016年8月9日分别代被告沈诗羽出具了收条。2016年8月9日，原告代表被告沈诗羽向开发商交纳了相应费用及违约金后接收了该房屋并装修入住。房屋产权证下发后，二被告未协助原告办理房屋产权过户手续。庭审后，原告将本案的房屋尾款30000元汇入本院账户。一审法院认为,被告谢晓羲代理被告沈诗羽与原告签订的房屋买卖合同合法有效，合同双方均应按合同约定履行相应义务。被告谢晓羲提供房产全权委托书、沈诗羽注明“仅用于办理香河二手房手续”的身份证复印件、二被告的常驻人口登记卡复印件等材料证明其接受被告沈诗羽委托代为出售被告沈诗羽名下的坐落于河北省××蒋辛屯镇富力新城一期V01区10号楼5单元1102号楼房，原告签订房屋买卖合同后，按合同约定将购房款850000元汇入被告沈诗羽账户及开发商账户（代为交付被告沈诗羽拖欠开发商的房款）并接收房屋，被告谢晓羲代被告沈诗羽出具了收条。该房房屋产权证下发后，原告要求二被告协助办理房屋产权过户手续，符合法律规定及合同约定，原告的诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告沈诗羽、谢晓羲于判决生效后五日内协助原告田静办理坐落于河北省××蒋辛屯镇富力新城一期V01区10号楼5单元1102号楼房产权过户手续，将该房屋产权由被告沈诗羽名下过户至原告田静名下。二、本判决第一项履行后三日内，被告沈诗羽到香河县人民法院领取原告田静交付的房屋尾款30000元。案件受理费200元、保全费4920元，共计5120元，由被告沈诗羽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈诗羽提交：一、2013年3月30日沈诗羽与富力（香河）房地产开发有限公司《商品房买卖合同》、2016年2月25日房屋交接表两份、2016年8月25日物业费票据两份、2016年8月26日维修资金专用票据两份、2016年8月26日所有权人为沈诗羽的《不动产权证书》两份。二、2016年8月31日沈诗羽与孙忠新通过香河县兴达恒远房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》、2016年8月31日孙忠新转账给沈诗羽10万元购房款的转账记录、中介公司营业执照复印件、中介公司工作许某证明、身份证复印件、名片。三、以沈诗羽、谢晓羲为共同被告的杨慧、王立新起诉书两份、以沈诗羽、谢晓羲为共同被告的李勇案件庭审笔录三份、三河市人民法院(2016)冀1082民初3827号、(2016)冀1082民初4573号判决书两份。四、工商登记信息，证明被上诉人系上海富友多盈信息技术有限公司的监事，该公司与谢晓羲已经经过三河市人民法院(2016)冀1082民初3827号、4573号民事判决确认有紧密的业务关系，证明被上诉人田静在该房屋买卖之前就认识谢晓羲，该二人存在恶意串通行为。五、沈诗羽招商银行交易明细（2016年6月9日进出5万元，田静转入，转出至谢晓羲、2016年8月9日进出85万元田静转入，转出至谢晓羲15万元、李丹杰65万元）。田静质证意见为，一、1、证据一中的《商品房买卖合同》为复印件，原件在审时将原件提交给了法庭，上诉人将商品房买卖合同原件交付给谢晓羲，由谢晓羲代理其出售房屋时交付给买受方即我方，能侧面印证沈诗羽委托谢晓羲出售房屋的真实性。2、根据该两份商品房买卖合同显示购房款均为60余万元，上诉人沈诗羽在购买涉案两套房产时，分别仅向开发商交付了18万余元的房款，余款共计80万元直至2016年6月其向被上诉人出售房屋时，仍未交付至开发商处，此款是由被上诉人田静以银行转账方式，直接支付给富力房地产开发有限公司的，除80万元房款还有3万余元的违约金，均是由田静以银行转账方式直接支付给富力房地产开发有限公司的，相应的转账记录被上诉人在本案一审时已经提交法庭。上诉人沈诗羽称其对谢晓羲代表其向田静出售房屋一事不知情，上诉人在仅交付小部分房款的情况下就从开发商处取得了房屋产权证，由此可看出上诉人沈诗羽在领取房屋的产权证时即已明知田静代其向开发商支付了大部分房款及违约金的事实，而其当时并未提出任何异议，即便其所说的授权委托书并非其本人签字，其在知晓田静代其向开发商付款时就应视为对其委托谢晓羲出售房屋行为的追认。上诉人称沈诗羽持有购房手续原件，事实上谢晓羲将购房手续原件给了我方，我方有理由相信谢晓羲是沈诗羽的售房代理人。3、我方对房屋交接表不予认可，一审中我方提交了收楼手续书，涉案两套房屋均是在2016年8月9日开发商将房屋交付的，开发商将房屋钥匙给谢晓羲，谢晓羲直接将楼房钥匙交给了我方，我方在房屋交付后已经对房屋进行了装修，现房屋实际由我方占有。4、专项维修基金和房款收款收据及契税发票等费用都是由我方支付的，只是依据开发商的要求出于办产权证的需要才交给开发商的，我方有相应的交费记录。5、物业费是上诉人缴纳的，因房本是我方通过一定的渠道办理的加急房本，房本下来后我方就通知了谢晓羲过来办理过户手续，因当时开发商称房本需要本人领取，我方通知过谢晓羲后，就发生了沈诗羽领走房本拒绝过户房屋的情况，且随后我方也得知涉案房屋被三河法院查封的情况，该证据只能证明上诉人违约的事实，只能证明上诉人在合同签订后我方向其支付大部分房款后，其违约拒不协助我方办理房屋过户手续的事实。6、产权证书为复印件，我方对该证据真实性不予认可，但我方认可涉案房屋系登记在上诉人名下，该房屋已由沈诗羽委托谢晓羲出售给了我方，即该房屋虽然登记在上诉人名下，但实际所有权人为我方。二、我方对证据二中的房屋买卖合同和转账记录真实性不予认可，该两份合同不具有合法性，在2016年6月9日我方即以转账方式转账给沈诗羽账户两套房产共计5万元定金，在2016年6月13日以银行转账方式代其向开发商交付80余万元的房款、物业费、物业维修基金和契税，2016年8月9日银行转账方式由田静账户直接支付上诉人85万元房款，被上诉人在领取房屋产权证时应当明知房款已由他人支付的事实，否则其不交清全款，开发商不会给其发放产权证。且上诉人刚刚提交了房款收据，有40万元的房款收据，该款项并不是上诉人支付的，其应知道是他人代其支付的，在此情况下，上诉人仍否认出售房屋的事实是不符合情理的。且上诉人银行账户上也收到了我方支付给其的前后共计90万元的房款，上诉人在上诉状中称其银行账户和U盾是由谢晓羲持有的，上诉人是成年人，如非其自愿他人不会持有上诉人的银行卡，如上诉人不同意他人持有其银行卡完全可以到银行办理挂失手续，在他人持有其银行卡的情况下，如上诉人不将银行卡的密码及U盾密码告知他入，他人也无法处理上诉人银行卡内的资金。以上能说明我方将90万元款项转账支付至上诉人银行账户内上诉人应当是明知的，上诉人在明知已将涉案房屋出售给我方且在收到我方支付的房款后，仍对外向第三人出售房屋的行为显然是无效的。三、我方对证据三形式的真实性无异议，但该证据与本案无关。根据上诉人提交的该证据中2016年10月11日庭审笔录第7页，上诉人沈诗羽的陈述内容“2016年8月份以前都是住在谢晓羲家”，本案涉案房屋出售时间及付款时间段是在2016年6月份至8月份，按上诉人的说法显示其当时就在国内，并非其庭审中陈述的居住在国外，既然沈诗羽与谢晓羲同住，又是姐妹关系，谢晓羲代其出售房屋，其不可能不知情。四、上诉人提交的富友公司的工商登记及相应的判决书，判决书中田静并未认可与富友公司存在任何关联关系，法院判决也未认定田静与富友公司存在任何关系，关于富友公司的工商登记信息虽然现实监事叫“田静”，但并未现实该田静的相关身份信息，不能证明系被上诉人。我方对该证据真实性、关联性不予认可。五、证据五能证明被上诉人田静向沈诗羽支付购房款的事实，沈诗羽在收到购房款向后如何支付款项与我方无关，也与本案不具有关联性。沈诗羽提供的证人许某出庭证实，2016年8月份上诉人曾在我公司咨询过，贷款正常成交价为170万元，全款大概150万元左右，上诉人因嫌贷款手续太麻烦，选择全款出售，后上诉人取得房本后在我公司出售了涉案房屋，以全款155万元成交，后期在交易过程中大概2、3天业主称收到传票发现房屋被查封了，后我们到房管局查询发现涉案房屋被查封了。沈诗羽针对证人证言质证意见为，一、我方对证人证言真实性无异议，能证明房屋的占有使用人为上诉人，通过证人对交房相关门禁的证言能证明。二、能证明被上诉人在所谓房产交易时并未对房屋进行审查，与通常房屋交易习惯不符。三、如果已经收房，不仅是收的房屋，而是要有相关的水电、门禁钥匙等相关手续，而被上诉人并未对上述所有进行查看，明显存在过错。因此可看出被上诉人所谓房屋买卖交易的价格对比，及房屋交付的虚假，能充分证明涉案交易为被上诉人与谢晓羲恶意串通，已经损害了我方的根本权益。田静针对证人证言的质证意见为，我方对证人证言的真实性不予认可，我方认为上诉人沈诗羽通过房产中介公司与孙忠新签订的房屋买卖合同是恶意串通签订的，不具有真实性。一、作为房产中介人员在就房产交易提供居间服务时，应当有义务审查房屋的权属及现状，而该中介人员称从未进入过涉案房屋，明显不符合正常的交易惯例。二、作为购房者出资300万元购买两套房产，仅仅是到所购买房屋的楼下查看一下，而不是实际上楼看房屋现状不符合情理，房屋已经交付我方，我方已经对涉案房屋进行了装修。三、证人证言与其书面证言相互矛盾，证人在书面证言称在合同签订当日2016年8月31日下午到房管局查知房屋被查封的信息，而出庭证言是接到沈诗羽的通知后，在合同签订后的两三天才查知房屋被查封的信息，是相互矛盾的，说明证人证言不具有真实性。本院认为，二审期间，沈诗羽提供的各项证据及证人证言即使系真实的，但在谢晓羲未出庭予以证实情况下，本院对其关联性无法予以认可。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为,本案的争议焦点为谢晓羲代表沈诗羽与田静签订的各项协议是否合法有效。关于沈诗羽是否委托及事后追认问题，田静主张签订协议过程中，谢晓羲提供常驻人口登记卡复印件能够证实沈诗羽、谢晓羲系亲姐妹关系，且谢晓羲提供房产全权委托书、沈诗羽身份证正反面照片，两张照片上均附有字条，字条内容注明“仅用于办理香河二手房手续”字样，字条上的字体为沈诗羽本人书写，足以证明沈诗羽委托谢晓羲出售房屋的真实性，田静完全有理由相信谢晓羲具有代理权；双方于2016年6月13日，谢晓羲作为沈诗羽的委托代理人，与田静签订《房屋买卖认购协议》及《房屋买卖居间合同》。协议签订后，谢晓羲于合同签订当日将沈诗羽与开发商签订的商品房买卖合同原件、首付款购房发票等购房手续原件交付给田静。田静分三次向沈诗羽账户及开发商账户（代为交付沈诗羽拖欠开发商的房款）汇入850000元，谢晓羲于2016年6月13日和2016年8月9日分别代沈诗羽出具了收条。2016年8月9日，田静代表沈诗羽向开发商交纳了相应费用及违约金后接收了该房屋并主张装修入住；沈诗羽主张谢晓羲欠其部分款项，其曾委托谢晓羲支付涉案房款，就其主张未提供任何证据，而沈诗羽签订商品房买卖合同后明知其仅交付部分房款情况下从开发商处取得了产权证，沈诗羽在领取涉案房屋的产权证时即已明知田静代其向开发商支付了大部分房款及违约金的事实，而其当时并未提出任何异议，即使授权委托书并非其本人签字，其在知晓田静代其向开发商付款时就应视为对其委托谢晓羲出售房屋行为的追认。因此，一审认定协议有效并无不当；关于涉案商品房买卖合同原件及首付款购房发票问题，沈诗羽主张曾在2016年8月20日前与谢晓羲共同居住，因被谢晓羲强行赶出，涉案商品房买卖合同原件及首付款购房发票被扣留，后谢晓羲私自拿走并签订协议后交付给田静，但沈诗羽既未对其主张的谢晓羲拿走其商品房买卖合同原件后曾采取相应措施妥善处理提供相应证据，亦未对其银行卡中收到田静交付的款项的性质及资金流向作出合理解释，应视为沈诗羽对该出售情况系明知，在此情况下，本院对其主张无法采信；关于谢晓羲与田静恶意串通问题，签订合同时，谢晓羲提供的常驻人口登记卡复印件能够证实沈诗羽、谢晓羲系亲姐妹关系，且谢晓羲提供房产全权委托书、沈诗羽注明“仅用于办理香河二手房手续”的身份证复印件等材料，且交易当时涉案房屋并未取得不动产登记证，在谢晓羲能够提供充足的完备手续时，田静完全有理由相信谢晓羲具有代理权；沈诗羽主张其自2016年8月25日办理了涉案房屋交接手续，钥匙由其持有，沈诗羽主张田静并未看房即支付大部房款，但其并未举证证实其曾在2016年8月25日之后进入过涉案房屋，而田静能够证实其自收房后装修并入住，且始终否认曾在涉案房屋中见过沈诗羽；沈诗羽主张田静购买涉案房屋价格过低，但沈诗羽未提供相关地区、相应楼盘在同意时期的交易价格作为比较，而田静主张，因系全款现金买房，故在价格上笔其他房屋略低，沈诗羽未提供相应证据证实其主张的前提下，本院对其主张无法采信；关于谢晓羲持有沈诗羽名下银行卡及优盾问题，沈诗羽提供相关案件的相应记载，但在笔录及文书中只是证明其银行卡及优盾由谢晓羲持有，但对于银行卡及优盾为何有谢晓羲持有、密码系有何人提供、相应操作有何人进行并未详细描述，且作为银行卡开卡人，密码是对其银行卡交易的安全屏障，一般不宜告知他人，亦不应由他人进行操控，而本案中沈诗羽主张其银行卡有谢晓羲操作，应视为沈诗羽曾对谢晓羲进行授权，并告知其密码，在谢晓羲合理占有并控制沈诗羽银行卡的前提下，田静没有理由不相信谢晓羲享有沈诗羽进行交易的委托及授权；关于沈诗羽持有补齐票据及不动产登记证问题，双方签订协议后，根据田静提供的相应的交费记录可以证实，田静向开发商支付足额费用后，开发商出具专项维修基金和房款收款收据及契税发票等，且依据开发商的要求、出于办产权证的需要将上述票据交由开发商进行保管。双方履约过程中，因涉案房屋并未过户，沈诗羽本人提供相应证件时完全可以到开发商处领取相应票据，并到物业部门进行物业费的交付，故其持有部分缴费票据亦符合情理；依据开发商要求，不动产登记证应由业主本人或授权领取，田静得知相关证书情况后曾通知谢晓羲领证并协助办理过户手续，在沈诗羽领取相应证件后双方发生本案争议；关于田静与案外人上海富友多盈信息技术有限公司关系问题，沈诗羽主张谢晓羲与上海富友多盈信息技术有限公司存在交易，且其公司监事姓名为“田静”，且主张该名监事“田静”即本案当事人田静，但沈诗羽就其主张既未提供该公司监事“田静”的相关照片、身份证号码、住址或经常居住地等身份信息以供比对，亦未提供其他相关证据予以证实，本院对其主张无法予以采信；关于程序问题，根据一审卷宗显示，2016年10月17日沈诗羽在香河县人民法院第一接待室在（2017）冀1024民初3233、3232号案件送达回证中受送达人处签字，该送达回证中送达文书名称和件数栏填写：诉状、应诉通知书、传票、保全裁定书、司法公开告知书、当事人权利、义务、举证通知书、监督卡等材料，同日，沈诗羽在（2017）冀1024民初3233、3232号案件当事人送达地址确认书中当时恩提供的自己的送达地址栏填写：沈诗羽新发地云水公寓17301269767，故沈诗羽主张为收到一审传票与事实不符；为保障当事人权益，一审法院在电话通知未果的情况下，按其填写的地址确认书送达了开庭传票等应诉手续，因原址查无此人、电话不接等原因邮件退回，沈诗羽上诉亦认可未参加庭审系电话无人接听后快递公司将邮件退回，一审法院送达程序符合法律规定，未签收邮件、未参加一审庭审的责任应由沈诗羽本人承担；综上所述，沈诗羽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人沈诗羽负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 李成佳二〇一七年八月十四日书记员 于盟佳 来源：百度搜索“”