（2017）京02民终7952号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-08-18
案件名称
李振岭与杨温贤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李振岭,杨温贤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终7952号上诉人（原审被告）：李振岭，男，1964年5月31日出生。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨温贤，男，1944年8月26日出生。上诉人李振岭因与被上诉人杨温贤房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李振岭上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审判决对涉案房屋的装修部分没有处理，我承租涉案房屋后，对房屋进行了升级改造和更换，杨温贤应给予我一定经济补偿，另，我在该院增建了六间房屋，杨温贤也应给我补偿，一审判决对该部分没有处理，故我提出上诉。杨温贤辩称，我不同意一审判决，但我未上诉。我不同意李振岭的上诉请求，不同意给李振岭补偿。杨温贤向一审法院起诉请求：1.依法确认双方于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》终止；2.判令李振岭将我合法占有的位于北京市大兴区黄村镇西庄路10号的两间房屋及院子一处立即腾空，并交还我；3.判令李振岭支付我占有房屋期间所产生的房屋占有使用费暂定27500元；4.判令李振岭支付我误工费10000元；5.判令李振岭支付我经济损失20000元，以上共计57500元；6.判令李振岭承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年12月1日，杨温贤作为承租人与北京天海南郊电镀厂作为出租人签订了一份《北京市租赁合同》，其中该合同约定：第一条租赁物：房屋（10间、石棉瓦房、水电费用承租人付、塑料制品及维修）、房基地（院内使用地、510㎡）;第二条租赁期限：自2003年12月1日至2018年12月1日。租赁期届满，双方有意续订的，可在租赁期满前30日内续订租赁合同；第八条出租人是允许承租人转租租赁物。此外，该合同对租金支付、租赁物交付、租赁物维修、违约责任、合同争议的解决方式、其他事项等做了约定。2013年1月1日，杨温贤作为出租方（甲方）与李振岭作为承租方（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：“乙方自愿租用甲方地处两间房/院子一处平方米。用途：理发。租期为年。自2013（年1月1日）至2015（年12月31日）。信誉保证金：全年共计租金为8000元小写（￥）元/年。（半年一付）肆仟元。付款日期：（第一次）年月日，金额（起租期前二个月付款）。递增：根据社会经济的发展和土地成本的加大需递增％。”此外，该合同对甲方的权利和义务、乙方的权利和义务进行了约定，其中，甲方的权利和义务：一、如乙方到交款日期不按时交租金，甲方有权解除合同并追究其违约责任。二、甲方有权监督乙方治安、消防、卫生、安全用电等，防范乙方从事非法经营或开设违法行业。同时支持并维护乙方的正当经营。三、甲方可帮助乙方协调地方事务。协助乙方办理申办公司时所必须的手续。四、非甲方人为因素，如遇国家或地方建设征用土地等，甲方将收回此房产使用权。合同自行终止。乙方应如期搬出，配合甲方。甲方建的归甲方所有，乙方建的归乙方所有，国家给的停业补助归乙方所有。此情况不计违约。乙方的权利和义务：一、乙方须严格遵守合同之规定。协同甲方完成行政部门的监督管理，并配合甲方的统筹规划。按时交纳租金及水、电、卫生费等费用。二、乙方有自主合理使用所承租房屋的权利。并负责房屋设施的保护、修复、门前卫生、消防及治安等。三、乙方租赁期间发生的一切责任事故由乙方自负，甲方不承担任何责任。四、乙方不得私自转租给第三方。终止合同时乙方须将房屋设施等原样交付甲方。甲方或乙方因自身原因提前解除合同的，应提前三个月以书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并退还信誉保证金。另，双方均认可双方签订的房屋租赁合同中所涉及的两间房位于北京市大兴区黄村镇西庄路10号，每年租金为8000元。经法院现场勘查及双方当事人认可，上述原有两间房的南边院落（南北长约9米、东西长约7米）新建房屋六间即东西两边各三间。庭审中，杨温贤向法庭提交法院传票2张，以证明其因诉讼导致的误工损失；其向法庭提交照片打印件12张、中威塑料厂出库单1张，以证明因李振岭占用涉诉房屋导致其购买的塑料管无处安放产生的经济损失；李振岭向法庭提交照片打印件5张，以证明目前的建房情况。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨温贤与李振岭之间于2013年1月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现租赁期限已届满，双方未就继续履行问题签订新合同，故双方所签上述合同应予终止。李振岭负有将租赁物返还杨温贤之义务，故对杨温贤请求法院确认双方租赁合同终止并主张李振岭腾退租赁场地之诉讼请求，本院予以支持。对于房屋占有使用费，因双方的房屋租赁合同到期后，李振岭继续超期占用房屋，故杨温贤主张李振岭向其支付房屋占有使用费的诉讼请求理由正当，本院予以支持，至于杨温贤主张的具体费用数额，本院将参考双方原有合同的租金标准酌情判定；对于误工费及经济损失，杨温贤虽向法庭提交了传票、照片及出库单，但该项诉讼请求于法无据，故本院不予认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院于2017年5月判决如下：一、杨温贤与李振岭于二〇一三年一月一日所签的《房屋租赁》合同已终止；二、李振岭于判决生效后十日内将其承租的位于北京市大兴区黄村镇西庄路10号的两间房屋及院子一处腾空交还杨温贤；三、李振岭于判决生效后十日内给付杨温贤自二○一六年一月一日至二〇一六年十一月三十日的房屋占有使用费七千三百三十三元；四、驳回杨温贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。本院认为：李振岭上诉请求杨温贤对其承租涉案房屋期间对涉案房屋进行的升级改造和更换所付出的投资予以补偿。该请求属于独立的诉讼请求，李振岭作为原审被告在一审中并未就此请求提出反诉，在本院二审中，杨温贤表示不同意对李振岭提出的请求进行调解，故李振岭应就其请求另行诉讼解决，本案不应予以审理。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元，由李振岭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪审 判 员 王军华二〇一七年八月十四日法官助理 董 红书 记 员 马丽雅 搜索“”