（2017）京0101民初10173号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-18
案件名称
刘少强与韩桂兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘少强,韩桂兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初10173号原告（反诉被告）：刘少强，男，1983年8月23日出生，汉族。被告（反诉原告）:韩桂兰，女，1946年2月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩桂英（被告之妹）。原告（反诉被告）刘少强（以下简称原告）诉被告（反诉原告）韩桂兰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘少强、被告韩桂兰及委托诉讼代理人韩桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘少强提出诉讼请求：1、被告退还押金10000元；2、被告退还2017年5月1日至2017年5月31日的房屋租金6000元；3、被告赔偿损失44000元；4、被告支付违约金6000元。事实及理由：2014年4月22日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定原告承租东城区×号房屋，租期36个月，第一年租金为每月5000元，第二年租金为每月6000元。原告一直按时交纳租金并一直在租赁房屋开展经营活动。2017年4月29日，被告忽然提出不再租赁房屋，2017年5月2日，房屋防盗门被换，我无法进入房屋。我诉讼请求中所说的损失包括封在屋内的肉类、菜类损失4000元，一个月的经营损失40000元。故原告提起诉讼，诉如所请。被告（反诉原告）辩称：不同意原告诉讼请求。原告确实有10000元押金在我处，房租交到2017年5月31日，锁门时间是2017年5月2日。2017年4月29日，政府过去告知原告要对穿墙打洞进行封堵，当时我也在场，我、原告与政府部门协商好了，原告同意5月2日进行封堵。5月2日原告一直没接电话。门是5月2日政府整治开墙打洞封上的。5月2日后我让原告去拿房屋内贵重物品，原告一直没去拿。原告所说的损失我不认可，原告亦没有证据证明。不同意退还押金及租金，因为原告破坏了我的房屋，我要求他恢复原状，恢复完成后我退还。被告另提起反诉，要求：1、原告将涉案房屋内的物品清空；2、原告将两组煤改电电暖气归还被告；3、原告按照（2015）东民初字第09792号民事调解书第一项的要求将房屋恢复原状。事实及理由：房屋我已收回，但原告物品还在房屋内，故要求原告清空；之前我交房时还有两组电暖气，现在不在房屋内，要求原告归还；我要求原告将涉案房屋按照之前的调解书恢复原状，我2016年年底已经立了强制执行的案子，目前还没有执行。刘少强针对韩桂兰的反诉辩称：同意被告的第一项诉讼请求，我可以将物品清空，但要在法院判决生效后腾空；同意第二项诉讼请求，电暖气确实在我处，法院判决生效后我可以退还被告；不同意第三项诉讼请求，我认为应该另案解决。经审理查明：2014年4月22日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告将坐落于北京市东城区×号3-4号房屋出租给原告使用，租赁期限自2014年6月1日至2017年5月31日，2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金为每月5000元，2015年6月1日至2017年5月31日期间的租金为每月6000元。合同签订后，原告向被告交纳押金1万元，租金已交纳至2017年5月31日。2017年5月2日，因整治“穿墙打洞”，相关部门将涉案房屋南侧门封堵，北侧有一门可进入。同日，被告将涉案房屋的门锁上，没有将钥匙再给原告。原告主张封锁在涉案房屋内的肉类、蔬菜损失4000元，经本院现场勘验，涉案房屋内有保鲜柜一个，内有蔬菜若干，已腐坏；有冰柜一个，内有肉类若干，处于冷冻状态。被告同意向原告交接物品，原告不同意交接，后原告当庭表示要在判决生效后再取走物品。另查，涉案房屋为被告承租的直管公房，出租方北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心向本院明确表示不同意被告转租，且被告房屋的性质为住宅，不能用于经营。再查，2015年6月23日，北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心（以下简称北新桥分中心）以韩桂兰作为被告，魏永节、刘少强作为第三人提起诉讼，认为被告擅自将房屋转租并改变房屋结构及用途，要求1、被告及第三人刘少强将涉案房屋恢复原状；2、解除北新桥分中心与韩桂兰之间的租赁合同；3、被告将涉案房屋腾空并交还原告；4、被告将涉案房屋北侧自建房拆除。后双方达成调解协议如下:1、被告韩桂兰及第三人刘少强于2015年12月31日前将位于本市东城区×号院的三、四号房屋恢复原状，具体指：将三号房南墙上所开的房门予以封堵，恢复为窗户，恢复后窗户的尺寸为宽一米、高一点五米；将四号房北墙上的窗户予以封堵；将三、四号房屋内地面回填，回填后高度与檐柱下方柱石平齐；2、如被告韩桂兰及第三人刘少强未按期履行本调解第一项义务，则由原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心北新桥分中心将本市东城区×号院的三、四号房屋按照本调解第一项恢复原状，具体费用由被告韩桂兰及第三人刘少强负担；3、被告韩桂兰于2015年12月31日前将本市东城区×号院的三、四号房屋收回自住，停止转租；4、第三人刘少强于2015年12月31日前腾空并搬离本市东城区×号院的三、四号房屋。上述协议经北京市东城区人民法院予以确认，并于2015年8月18日出具（2015）东民初字第09792号民事调解书。经询，北新桥分中心、韩桂兰分别就（2015）东民初字第09792号民事调解书申请强制执行。上述事实，有《北京市公有住宅租赁合同》、《房租租赁协议》及原、被告的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：被告承租的房屋为直管公房，房屋出租方北新桥分中心明确表示不允许被告转租，故原、被告之间的《房租租赁协议》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告实际使用房屋至2017年5月1日，故房屋押金及2017年5月2日至2017年5月31日之间的费用被告应退还原告。关于被告主张的肉类、菜类损失4000元，经本院现场勘验，肉类处于冷冻状态，并未腐坏，被告亦同意向原告交接，因原告不同意未完成交接，故关于该项损失本院不予支持；菜类已腐坏，鉴于该损失为被告锁门所致，故该损失被告应赔偿原告，鉴于双方均未提交证据证明该菜类价值，具体赔偿数额由本院酌定。原告主张的经营损失40000元，原告并未提供证据加以证明，且涉案房屋为住宅性质，并不能用于经营，故本院不予支持。鉴于合同无效，关于违约金的诉讼请求本院亦无法支持。被告提出的要求原告将涉案房屋内物品清空的诉讼请求，鉴于在（2015）东民初字第09792号民事调解书第四项已经处理，且被告已就该项申请了强制执行;关于被告要求原告按照（2015）东民初字第09792号民事调解书第一项的要求将房屋恢复原状的诉讼请求，亦属于执行问题，且（2015）东民初字第09792号民事调解书不仅涉及本案原、被告，还涉及案外人北新桥分中心的相关权益，故在本案中亦不予处理，待执行完毕产生新的权利义务关系后，相关权利人可另案主张。关于被告要求原告将两组煤改电电暖气归还原告的诉讼请求，原告同意在判决生效后退还，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩桂兰于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）刘少强押金及房屋费用一万五千八百零六元；二、被告（反诉原告）韩桂兰于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）刘少强损失一百元；三、原告（反诉被告）刘少强于本判决生效后七日内将两组煤改电电暖气归还被告（反诉原告）韩桂兰；四、驳回原告（反诉被告）刘少强的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）韩桂兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由原告（反诉被告）刘少强负担625元（已交纳）、被告（反诉原告）韩桂兰负担100元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）刘少强负担12.5元（于本判决生效后七日内交纳）、被告（反诉原告）韩桂兰负担12.5元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 闫薇二〇一七年八月十四日书记员 邵蕾 百度搜索“”