（2017）鲁09民终1351号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-11-17
案件名称
泰安中富兴泰置业有限公司、泰安中富国泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泰安中富兴泰置业有限公司,泰安中富国泰物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁09民终1351号上诉人（原审被告）：泰安中富兴泰置业有限公司。住所地泰安市青春创业开发区。法定代表人：张峰，董事长。委托诉讼代理人：穆潇，山东泰山蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕秀梅，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰安中富国泰物业管理有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。法定代表人：张建成，董事长。委托诉讼代理人：许萌，山东公允律师事务所律师。上诉人泰安中富兴泰置业有限公司（以下简称兴泰置业）因与被上诉人泰安中富国泰物业管理有限公司（以下简称国泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2015）岱商初字第975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人兴泰置业上诉请求：撤销泰安市岱岳区人民法院（2015）岱商初字第975号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审。事实和理由：一、被上诉人公司人格不具有独立性，其实质是上诉人的物业管理部门。在被上诉人提起诉讼之前，被上诉人在实际运营过程中，权利义务均是由上诉人享有和承担的。包括公司的设立、人员的设置、各项费用的支出等。二、一审法院错误采信原告伪造的“对账清单”，导致认定事实错误。在2015年6月1日前，上诉人的实际控制人为张国平，同时也是被上诉人的实际控制人。2015年6月1日，上诉人实际控制人发生变动。被上诉人利用在张国平实际控制公司期间取得的加盖上诉人公章的空白纸上自行打印制作了所谓的“对账清单”。事实上，上诉人从未与被上诉人进行过对账。该对账清单上没有显示任何经办人员，上诉人公章的位置处于空白处，类似于如此加盖印章的情况在岱岳区法院受理的案件中已出现了多起，上诉人申请对类似证据中的纸张成分、印油成分的一致性进行鉴定。并且，对账清单中所列内容与事实不符，也能认定该对账清单是伪造的。对账清单第一项中所注明物业物为2013.11.1-2015.4.30，项目为A区、B区、C区、A19、C9、A19地下车库，事实上在2013年11月份，A区、B区、C区、A19、A19地下车库均是未完工的在建工程，C9尚未开工建设，根本就没有任何物业服务，不可能产生物业服务费。三、假设被上诉人公司人格独立，被上诉人没有证据证实其实际履行了《物业服务委托合同》中约定的合同义务。四、假设被上诉人公司人格独立，物业费的缴纳义务人是业主或者物业使用人，而非上诉人。一审法院没有正确理解《物业服务委托合同》中物业费的交纳义务人，导致认定事实错误。五、假设被上诉人公司人格独立，被上诉人应承担的物业费的范围是“已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业（即空置房）”。一审法院未区分哪些区域是上诉人应承担物业费的空置房，即全部按照被上诉人伪造的“对账清单”进行认定是错误的，与合同约定相违背。六、关于被上诉人的资质问题。本案一审经过六次庭审，在前几次开庭中，一审法官曾问被上诉人是否具有物业资质，被上诉人法定代表人当时答复是没有资质，但却在最后一次庭审中提交了公司的资质证书。对该资质证书，上诉人到发证部门申请核实并调取办理资质证书的相关资料，得到的答复是没有资料。为查明被上诉人物业资质的真实性、合法性，上诉人特提出调查、核实证据的申请。综上，一审判决错误，请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人国泰物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、被上诉人系独立的公司法人，上诉人主张被上诉人系其物业管理部门，无事实和法律依据。被上诉人根据《公司法》、《公司登记管理条例》的规定于2013年11月4日登记设立，系合法独立的有限责任公司，经营范围为物业管理服务等。公司设立后，被上诉人与上诉人签订书面《物业服务委托合同》，双方根据《物业管理条例》等法律的规定，就物业基本情况、服务内容与质量、双方权利义务、物业费标准及收取办法等均作出明确约定。合同签订后，被上诉人在泰山国际采购中心设立物业办公室并依照合同约定履行物业管理服务义务并向上诉人收取了部分物业服务费用。2015年4月30日，经双方核算后，上诉人在双方的对账清单上盖章确认其应承担的物业费用。以上事实充分证实被上诉人与上诉人之间均系平等独立的民事主体，被上诉人依照合同约定向上诉人提供物业管理服务并收取物业服务费，双方系物业服务合同关系，上诉人主张被上诉人实质上是其物业管理部门无任何事实和法律依据。二、被上诉人一审提交的《对账清单》是双方对账后经上诉人盖章确认的物业费欠付明细，上诉人主张该清单系被上诉人伪造与事实不符。1、根据“谁主张谁举证”的原则，上诉人应提交证据证实其关于“张国平系上诉人与被上诉人的共同实际控制人，被上诉人自行打印对账清单”的主张。同时，上诉人主张部分建筑系在建工程或没有开工建设应承担相应举证义务。2、根据被上诉人与上诉人签订的《物业服务委托合同》第一条、第二条的规定，被上诉人向上诉人提供物业服务的建筑面积为250000平方米，物业管理区域占地面积为197432平方米，提供的物业管理服务范围包括十大项，对账清单是被上诉人与上诉人按照《物业合同》的约定确定的建筑面积，物业物是否属于在建工程并不能影响双方之间的合同约定，法律也没有规定不得“向在建工程”提供物业服务。3、根据《物业服务委托合同》第十三条的规定，未出售房屋及空置房由上诉人承担物业费用，且上诉人在销售房屋时对部分业主进行了免收物业费的优惠，对于上述房屋及业主的物业费均是由上诉人承担，上诉人关于“合同约定的是业户于应交房之日起交纳物业服务费”的主张，属于断章取义，曲解了双方关于物业费收取办法的合同约定。三、被上诉人提交了《物业服务委托合同》、上诉人盖章确认的《对账清单》、与业主签订的《物业协议》、向业主出具的收据，收取10万元上诉人物业费的发票等证据均能证实被上诉人已经履行了物业合同约定的义务。四、根据合同相对性原则及《物业合同》第一条、第二条、第十三条的约定，被上诉人向上诉人提供的物业服务范围包括十大项。向业主提供服务仅是其中一个单项，上诉人与业主均是被上诉人的服务对象，二者均有向被上诉人交纳物业费的义务。合同第九条、第十二条、第十五条仅是对业主交纳物业费的约定，并不能免除上诉人交纳物业费的义务。五、上诉人应当按照物业合同约定及双方对账确认的《对账清单》来确定物业费支付数额，且物业费支付数额被上诉人与上诉人已经对账确认，一审法院没有审查空置房的义务。六、被上诉人与上诉人签订的合同中已经显示被上诉人具备资质证书，且上诉人在办理房屋预售许可证也向相关部门提交了被上诉人的资质证书，对于被上诉人有物业管理资质上诉人是明知的。根据一审六次开庭的庭审笔录可知，一审法官并未询问被上诉人是否有物业资质。另外，在本案一审第六次开庭中被上诉人提交了资质证书原件，上诉人质证是对该证据真实性无异议，其在二审中对自己认可的事实又予以否认。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求、维持原判。原告兴泰公司向一审法院起诉请求：：1.被告支付原告物业管理费2854054.10元（暂计算至2015年9月30日，以判决为准），并支付违约金；2.诉讼费用、保全费等全部费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年，原被告双方签订《物业服务委托合同》，约定由原告国泰物业为被告兴泰置业开发的泰山国际采购中心项目提供物业服务。《物业服务委托合同》中明确约定了原告国泰物业为资质等级为三级，物业名称为：泰山国际采购中心。为了证实原告履行了物业服务合同义务，原告提供与部分业主签订的前期物业管理服务协议及缴纳物业费、电费、装修保证金等相关材料的复印件一宗及其与泰安市长城保安服务有限公司签订的保安服务合同，欲证明原告履行了合同义务，进行了实际物业管理。对于此组证据，被告均不予认可。2016年1月13日，原告缴纳城镇土地使用税395.31元；2016年2月19日，原告缴纳专项收入税150元、地方水利建设基金税50元、政府性基金收入100元、城市维护建设税350元、营业税5000元；2016年4月15日，原告缴纳城镇土地使用税395.31元；2016年7月13日，原告缴纳城镇土地使用税395.31元；2016年10月20日，原告缴纳城镇土地使用税395.31元。原告提供加盖有被告兴泰置业公章的落款日期为2015年4月30日的对账清单显示：2013年11月1日至2015年4月30日，国泰物业应收兴泰置业物业费3120084.72元，兴泰置业代发国泰物业职工工资、社保并垫付其他费用共计1090799.64元，兴泰置业欠国泰物业业主的装修保证金及物业费13225元，以上三项抵扣后，兴泰置业欠国泰物业2042510.08元。2015年8月4日，国泰物业向兴泰置业发出欠款催收函一份，载明：“兴泰置业：我公司自2013年11月1日起为贵公司提供物业管理服务，双方合同约定，每季度初1-5日缴纳当季物业服务费。由于贵公司资金紧张无法按时支付物业服务费，经双方协商由贵公司每月代付我公司保洁、保安等人员工资65000元，其余物业服务费贵公司随后支付。现贵公司一直没有与我公司结算物业服务费，并且已经3个月没有代付工资；另外贵公司应当退还我公司的装修保证金及部分业主的物业费18131元也没有退还。经我公司统计，扣除贵公司为我公司代付的款项后，至2015年6月30日贵公司累计欠我公司2380019.34元……附件：款项清单。李硕在此催收函上签字确认。关于李硕身份，原告认为李硕系被告公司总经理，被告认为李硕系公司工作人员，但从签字上并不能看出系李硕本人签字。原告提交2015年9月30日的款项清单一份，欲证明截止2015年9月30日，被告欠其总额为2872185.10元。该款项清单系原告单方制作，并没有经过被告认可。另查明，庭审时原告曾委托山东衡昌律师事务所律师宋莹作为原告委托诉讼代理人参加本案诉讼，后被告兴泰置业提出异议，认为原告委托诉讼代理人宋莹曾作为被告的法律顾问，本身与本案有利害冲突，原告更换了本案委托诉讼代理人为现委托诉讼代理人，一审法院依法予以准许。再查明，原告国泰物业成立于2013年10月30日，注册资本为100万元，股东为张建成（出资70万元，持股70%）和张国顺（出资30万元，持股30%），经营范围包括物业管理服务。原告系物业服务三级资质。原告国泰物业股东张建成、张国顺曾在被告兴泰置业公司的工程拨款审批单上作为被告公司工作人员签字。2013年10月29日，国泰物业由案外人宋衍明作为指定代表或者委托代理人办理了相关工商设立手续；2013年12月24日，兴泰置业由案外人宋衍明作为指定代表或委托代理人办理了相关工商登记手续。案外人赵莎莎、宋满满同系原告国泰物业、被告兴泰置业公司财会人员。被告兴泰置业与原告法定代表人张建成存在劳动合同关系，被告兴泰置业提供了与案外人宋满满、李乐勇、玄美、刘风等人的劳动合同，予证实以上四人实际是被告公司员工，分别在被告处从事保洁员工作分配、督导巡查、维修、业主档案管理等物业工作。原告国泰物业虽然主张被告兴泰置业是代替其代交工资，但却不能提交相应劳动合同，证实国泰物业雇佣情况。上述事实由物业服务委托合同、工商登记信息、对账清单、欠款催收函及原、被告陈述在案证实。一审法院认为，原告具有物业服务资质，虽然原告员工并没有相关资质，依据《物业管理条例》规定，并不需要物业从业人员亦具有相应资质，因此，双方签订的物业服务合同合法有效，被告应当按照合同约定向原告支付物业费。2015年8月4日，国泰物业向兴泰置业发出欠款催收函，无被告兴泰置业单位公章，原告无证据证实李硕签字是经过被告兴泰置业授权，一审法院对此证据不予采信。2015年9月30日清单系原告单方制作，一审法院同样不予认定。2015年4月30日的对账清单由被告兴泰置业盖章，证据充分，一审法院予以确认。因此，被告欠原告物业费2042510.08元，被告应当及时支付原告。原告要求违约金，被告应当从双方对账之日起，按照双方约定，按月0.5%向原告支付违约损失。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告泰安中富兴泰置业有限公司于判决生效之日起十日支付原告泰安中富国泰物业管理有限公司物业服务费2042510.08元并自2015年4月30日起以2042510.08元为标准按每月0.5%支付违约损失至实际清偿之日止；二、驳回原告泰安中富国泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费29777元，申请5000元，合计34777元，由原告泰安中富国泰物业管理有限公司负担10046元，由被告泰安中富兴泰置业有限公司负担24731元。本院二审期间，上诉人兴泰公司围绕上诉请求依法提交了中富宏泰泰山物流产业园A1-A19号楼竣工验收记录各一份，证实A区竣工面积共计71842平方米，均是在2014年4月25日进行竣工验收，用以证实在竣工验收前，施工单位并未向上诉人交付，由此证明被上诉人在“对账清单”中所列A区面积58621.41平方米，2013.11.1-2015.4.30物业费1055185.38元内容不真实；提交中富宏泰泰山物流产业园B1-B14号楼竣工验收记录各一份，证实B区竣工面积共计56356平方米，均是在2014年4月25日进行竣工验收，在竣工验收前，施工单位并未向上诉人交付，由此证明被上诉人在“对账清单”中所列B区面积54535.61平方米，2013.11.1-2015.4.30物业费981640.98元内容不真实；提交中富宏泰泰山物流产业园C1-C8号楼竣工验收记录各一份，证实C区竣工面积共计28950平方米，均是在2014年4月25日进行竣工验收，在竣工验收前，施工单位并未向上诉人交付，由此证明被上诉人在“对账清单”中所列C区面积28022.08平方米，2013.11.1-2015.4.30物业费504410.40元内容不真实；提交中富宏泰泰山物流产业园A19号楼竣工验收记录一份，证实：A19号楼竣工面积11382平方米，2014年4月25日进行竣工验收，在竣工验收前，施工单位并未向上诉人交付，由此证明被上诉人在“对账清单”中所列A19面积11700.19平方米，2013.11.1-2015.4.30物业费210603.42元内容不真实；提交泰青开委2014-029号建筑工程施工许可证，证实：中富宏泰泰山物流产业园C9商场，建设规模为16714.55平方米，开工日期是2014年9月，计划竣工日期为2015年7月，事实上该商场至今未竣工。由此证明被上诉人提交的对账清单中C9项目2013年11月1日至2015年4月30日物业费296227.44元内容不真实；提交中富宏泰泰山物流产业园地下车库工程质量竣工验收记录一份，证实上诉人地下车库2014年4月25日方进行竣工验收，面积3976平方米。由此证明被上诉人对账清单中2013.11.1-2015.4.30物业费72017.10元内容不真实；提交已售出房屋明细一份。证实已出售房屋的面积、套数的事实，根据物业服务合同第九条第一款，已出售房屋部分物业费用应由业主承担不应由我方支付；提交上诉人与泰安市长城保安服务有限公司签订的协议书一份，证实长城保安公司与被上诉人所签订的保安服务合同实际是与上诉人履行的，长城保安公司提供保安服务的开始时间2014年10月10日，即被上诉人在一审时提供的合同，自长城保安公司与被上诉人签订保安服务合同所有的保安服务费用均由上诉人支付的。由此也能够证实被上诉人实际人格不独立，对外签订的合同义务承担人为上诉人。本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，被上诉人国泰物业对上诉人提交的证据中竣工验收记录及泰青开委2014-029号建筑工程施工许可证真实性无异议，对上诉人单方制作的已售出房屋明细及泰安市长城报案服务有限公司签订的协议书真实性均有异议，但对上述证据的证明效力均不予认可，认为被上诉人与上诉人签订了物业合同，约定了物业服务的面积，并且双方通过对账清单对于实际的物业服务建筑面积也予以了确认，上诉人提交的证据不能对抗双方经核实后确认的物业费对账清单，并且该证据不属于二审新证据的规定范围。另外，其提交证据的目的是就物业服务面积提出异议，但同时也可以印证双方之间是存在真实的物业服务合同关系。本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，上诉人兴泰置业与被上诉人国泰物业于2013年签订的《物业服务委托合同》，约定由被上诉人国泰物业为上诉人兴泰置业开发的泰山国际采购中心项目提供物业服务，并对物业服务的期限、内容、服务费用等均作了明确约定，该《物业服务委托合同》形式完备、内容合法，应认定系双方当事人真实意思表示的合法有效协议，双方当事人均应予以遵照执行。上诉人兴泰置业主张，被上诉人国泰物业的公司人格不具有独立性，其实质系上诉人兴泰置业的物业管理部门，经查，被上诉人国泰物业于2013年11月4日依法登记设立，公司类型为有限责任公司，上诉人兴泰置业提交的关于被上诉人国泰物业设立登记材料、与被上诉人法定代表人张建成存在劳动合同关系以及与案外人宋满满等人的劳动合同，但上述证据均不足以证实上诉人兴泰置业与被上诉人国泰物业之间在公司组织机构、公司业务尤其是公司财产方面存在实质混同或受上诉人兴泰置业实质支配的情形，故对上诉人兴泰置业关于被上诉人国泰物业人格不独立，系该公司物业管理部门的主张，本院不予采信。关于上诉人兴泰置业应付的物业费数额问题。被上诉人国泰物业在一审时提供了其与部门业主签订的前期物业管理服务协议及缴纳物业费、电费、装修保证金等相关材料以及与泰安市长城保安服务有限公司签订的保安服务合同，足以证实其已经按照双方合同约定，实际进行了相关的物业服务。被上诉人国泰物业同时提交了落款日期为2015年4月30日加盖上诉人兴泰置业公章的对账清单一份，在该对账清单中，对于2013年11月1日至2015年4月30日应收物业费、应扣代垫职工工资、社保并垫付其他费用等进行了核对和明确，确认上诉人兴泰置业共欠付被上诉人国泰物业物业费2042510.08元。上诉人兴泰置业称该对账清单系伪造的，并主张对账清单中的物业费数额与实际不符，为此在二审提交了中富宏泰泰山物流产业园A、B、C区等对账清单中所列物业的竣工验收记录，根据该竣工验收记录显示，相应工程均系在2014年4月25日通过竣工验收，不可能从2013年11月1日起产生物业费。本院认为，2015年4月30日的对账清单系对于被上诉人国泰物业与上诉人兴泰置业签订《物业服务委托合同》后产生的物业服务费进行的双方核对，上诉人兴泰置业在该对账清单中加盖公章，应视为对该部分费用的认可，至于上诉人兴泰置业主张的工程系2014年4月25日竣工验收的问题，该书面竣工验收记录日期均系2014年4月25日，明显并非是工程实际竣工之日，双方《物业服务委托合同》履行过程中，按照工程实际竣工日确定计算物业服务费亦不违反相关法律规定或行业习惯，故上诉人兴泰置业提交的该宗竣工验收记录表，均不足以推翻其先前出具的对账清单，本院对上诉人兴泰置业的该项主张，依法不予采信，上诉人兴泰置业还主张该对账清单系伪造的，对此并未提交充分有效证据予以证实，本院亦不予认定。上诉人兴泰置业主张部分物业费根据合同约定应由业主支付，不能按照对账清单认定欠付的物业费，但由于双方在对账清单中对该部分费用并未明确约定，即便上诉人的上述主张成立，亦不能推翻其在对账清单中认可的数额，若相关费用其认为应由购房业主承担，可待按对账清单履行完毕后，另行向有关业主予以主张。至于上诉人兴泰置业主张的其代为支付的保安费用等问题，均可按双方对账清单中的处理方式予以扣减，因上诉人兴泰置业对此未提出明确抵顶主张，本院不予处理。关于上诉人兴泰置业申请调取被上诉人资质证书发放情况以及宋满满在工商银行的交易流水及对手信息的问题，因被上诉人国泰物业一审时已经提交了泰安市房产管理局颁发的物业服务企业资质证书原件，对其该项调查取证申请，本院不予准许，对宋满满的工商银行交易流水及对手信息，亦不能证实上诉人所称的被上诉人系其物业管理部门的主张，与本案无关联性，对其该项申请本院亦不予准许。综上所述，原审法院根据双方签订的《物业服务委托合同》及被上诉人国泰物业实际进行物业管理的事实，以及双方2015年4月30日的对账清单等事实，认定截至对账日上诉人兴泰置业欠付被上诉人国泰物业物业费共计2042510.08元，事实清楚、证据充分，本院依法予以维持。上诉人兴泰置业的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29777元，由上诉人泰安中富兴泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张广乾审判员 宋许科审判员 于永刚二〇一七年八月十四日书记员 张 雯 更多数据：