（2017）沪02民终4824号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-09-29
案件名称
黄卫菊、顾国标与叶健房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄卫菊,顾国标,叶健
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4824号上诉人(原审原告、反诉被告)：黄卫菊，女，1955年10月17日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：龚玲，上海科尚律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：顾国标，男，1952年2月1日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：龚伟，男，1979年2月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李峣，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：叶健，女，1973年3月26日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：宋艳菊、诸翊宁，上海东方环发律师事务所律师。上诉人黄卫菊、顾国标因与被上诉人叶健房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初17676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄卫菊、顾国标上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、三项，改判支持黄卫菊、顾国标一审时的诉讼请求，即确认双方当事人签订的买卖合同于2016年10月26日解除，并判令叶健归还房屋，配合办理解除网签备案手续。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，未查清叶健在2016年10月26日是否已解决限购的问题。根据上海市的限购政策，结合叶健的个人情况，在2016年1月18日双方网签合同时，叶健属限购，唯一的解决方式是在审查资质时叶健已将其名下房产处理掉，而直至2016年10月26日黄卫菊、顾国标发函解除合同时，叶健尚未将其原有房产处理掉。一审中，叶健拿出结婚证作为其符合购房资格的证明，即使变更以家庭名义购房，叶健也未就其配偶有无房产举证，并未排除其限购的情况。一审法院对此也没有进行调查，即认定叶健符合购房资格属事实不清。在签约时，叶健并没有向黄卫菊、顾国标明示其属限购，中介公司工作人员的证人证言不具有中立性、公正性，不足以证明黄卫菊、顾国标在签约时已明知叶健的限购情况，也不能证明双方有延期履行的意思表示。二、一审法院适用法律错误。叶健网签合同时的身份是单身，现一审法院仅根据叶健出具的结婚证认定叶健符合购房资格，与限购政策以及房地产管理部门的解释相悖。购房人如改变了单身状态的，必须重新签订以家庭为购房主体的网签合同。叶健是否具有购房资格的认定权归房地产管理部门，一审法院未依据限购政策进行逐项资格认定，也未根据网签合同的约定交由房地产管理部门进行审核，所作判决于法无据。本案中，叶健不具备购房资格违约在先，并迟迟无法提供证据证明其有继续履约的能力，黄卫菊、顾国标发送解约函，具有法律效力，应以叶健收到时即生效，合同已解除。叶健辩称，不同意黄卫菊、顾国标的上诉请求，要求维持一审法院的判决。按限购政策，叶健在婚后是有权购买第二套房屋的，一审法院也去交易中心进行过了解，叶健可以购房，房屋可以办理过户手续。黄卫菊、顾国标毁约的主要理由是房价上涨。黄卫菊、顾国标向一审法院起诉，请求判令：1、确认黄卫菊、顾国标与叶健签署的房屋买卖合同于2016年10月26日解除；2、叶健归还房屋，并配合黄卫菊、顾国标办理解除网签备案手续。事实与理由为：2016年1月18日，顾国标未经黄卫菊授权，与叶健签订买卖合同，将房屋出售给叶健，并约定2016年9月15日前至房地产交易中心申请办理过户手续。但在即将过户时才得知，叶健自签约起就不具有购房资格，属限购对象。虽中介工作人员声称叶健将很快通过办理结婚手续解除限购，但直至2016年10月26日，黄卫菊、顾国标向叶健发出律师函，要求解除房屋买卖合同时，叶健在回函中也未出示解除限购的证明，故双方的房屋买卖合同已经解除。叶建辩称并提起反诉称，黄卫菊、顾国标早在2014年就开始出售房屋，黄卫菊是知道、认可房屋出售的。且在2014年的房屋买卖交易中，黄卫菊、顾国标曾收到部分房款后恶意违约不愿再出售房屋被诉至法院，法院判决黄卫菊、顾国标败诉后，涉案房屋被查封，直至黄卫菊、顾国标与叶健签订买卖合同后，叶健代黄卫菊、顾国标向法院支付了人民币278万余元(以下币种均为人民币)解除了查封。黄卫菊作为被执行人，不知道因叶健买房付款才使房屋被解封，是不符合常理的。除代向法院执行庭支付的部分房款外，其余580余万元，叶健支付到黄卫菊账户中，黄卫菊称不知道卖房也有悖常理。叶健一开始就告诉黄卫菊、顾国标叶健属限购，双方才会将过户时间约定在10个月后，即2016年9月。根据买卖合同约定，办理过户的前提是黄卫菊、顾国标注销原有抵押，但黄卫菊、顾国标至今未注销，因此原定9月过户根本无法完成。叶健在2016年10月25日登记结婚，解除了限购的情形，双方重新约定办理过户时间延长至10月28日。黄卫菊、顾国标以叶健限购为由请求解除合同，实际是因房价上涨，其想获取更大的经济利益。双方约定的房价款926万元，叶健已支付了916万元，黄卫菊、顾国标也早将房屋交付叶健，故不同意黄卫菊、顾国标的诉讼请求，并提起反诉，请求判令继续履行黄卫菊、顾国标与叶健签订的房屋买卖合同，协助办理过户手续，且黄卫菊、顾国标还清抵押贷款。一审法院认定事实：黄卫菊、顾国标系上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权共有人，其中顾国标占99%、黄卫菊占1%，两人系夫妻关系。2015年11月25日，黄卫菊、顾国标与叶健签订房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，由黄卫菊、顾国标将涉案房屋出售给叶健，房价款为926万元。房屋买卖合同第9条税费负担约定：全部由叶健承担。2016年1月18日，黄卫菊、顾国标与叶健签订网签版的上海市房地产买卖合同，主要内容：第六条约定，在2016年9月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)第5条约定，在2016年8月15日前，叶健依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。附件三付款协议第2条约定，叶健应在签订合同当日内，将首期房价款360万元整交付给黄卫菊、顾国标，不含房价尾款。第3条约定，第二期房价款276万元整应在2016年4月1日前支付给黄卫菊、顾国标，黄卫菊、顾国标收到该笔房价款5日后且于抵押权人许可的最短时限内用该款项全额还清尚欠抵押权人的贷款余额(该笔房价款若有剩余，剩余部分转付黄卫菊、顾国标；该笔房价款若有不足，不足部分由黄卫菊、顾国标自行补足)，由上海中原收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等原件，并代为办理抵押注销手续。黄卫菊、顾国标名义之抵押登记注销后约定2016年8月15日前双方应至房地产管理部门申报纳税，叶健应于双方完成申报纳税手续后当日内至房地产管理部门查询已购住房情况。第4条约定，待公证处出具本合同之公证书(若有)，黄卫菊、顾国标名义之抵押登记已经注销且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果约定9月15日前，双方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。上海中原收执收件收据后当日内，叶健支付给黄卫菊、顾国标第三期房款100万元。审理中，顾国标称该份合同是其带回后，代黄卫菊签字后寄回给中介公司的。2016年1月18日，黄卫菊、顾国标与叶健又签订补充协议，内容为：一、双方确认买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内非固定装饰的价格。二、双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为190万元，叶健应当在双方签订上海市房地产买卖合同前期直接支付黄卫菊、顾国标，黄卫菊、顾国标收到该转让价后应向叶健出具书面收款凭证，叶健放弃索取该转让价发票的权利。2015年11月25日，叶健支付定金2万元。2015年11月30日，叶健支付房款48万元。2015年12月16日，叶健支付房款400万元。2016年1月18日，叶健支付房款100万元。2016年3月4日，叶健支付房款276万元。2016年3月18日，叶健支付房款50万元。2016年8月11日，叶健支付房款40万元。其中，因顾国标、黄卫菊曾于2014年8月将涉案房屋出售给案外人施某，交易过程中产生纠纷，一审法院(2015)杨民四(民)初字第427号民事判决书判决顾国标、黄卫菊需向案外人施某返还房款265万元、赔偿赔偿金36,500元、支付违约金50万元，该案进入执行程序后，叶健支付给顾国标、黄卫菊的房款916万元中的3,289,976元支付至了法院执行庭，代顾国标、黄卫菊履行义务后，(2015)杨民四(民)初字第427号案件执行完毕，涉案房屋予以解封。另外，叶健于2015年12月16日支付的1,210,024元、2016年1月18日支付的100万元、2016年3月4日支付的276万元、2016年3月18日支付的50万元、2016年8月11日支付的40万元，系支付至黄卫菊的银行账户内。2016年3月10日，黄卫菊、顾国标与叶健签订房地产交接书，黄卫菊、顾国标将涉案房屋交付给叶健。2016年10月25日，叶健登记结婚。同日，叶健通知中介公司，称限购事情已解决，可办理过户手续。中介公司回复称房东来消息了，基本定在星期五过户(即10月28日)。审理中，黄卫菊、顾国标称中介公司是与黄卫菊、顾国标女婿龚伟联系的，龚伟并非黄卫菊、顾国标的代理人。2016年10月26日，黄卫菊、顾国标发函给叶健，以叶健限购为由要求解除双方的买卖关系，叶健回函不予同意。2016年11月2日，黄卫菊、顾国标诉至一审法院。2016年11月28日第一次庭审中，法庭问：“原告，诉状中第一段表述合同无效，后面要求解除合同，前后矛盾，请明确诉请”。黄卫菊、顾国标代理人答：“确定为要求判令解除合同”。法庭问：“原告，确定要求解除合同意味着合同有效，意味着黄卫菊认可顾国标代其签名。原告是否明确？”原告代理人答：“明确第一项诉请是判决确认原、被告双方签署的房屋买卖合同于2016年10月26日解除”。庭审中，叶健申请中介公司工作人员张雅琴、钱鑫到庭作证。张雅琴证言：在门店我主持双方进行洽谈，当时双方都在场的情况下讲清楚黄卫菊、顾国标的房屋还不满两年，叶健当时属于限购。真正的产权人没有到场，到场的是产权人的女儿顾丹美和女婿龚伟，他们对房屋的状况进行了详细的介绍，并说房屋是他们居住的，他们可以做主处理。钱鑫证言：10月20日左右，龚伟打电话给我问我，叶健限购问题解决了没有、是否可以去审税，我就打电话给叶健，最后协商确定星期五即2016年10月28日去审税，具体时间待定。一审法院另查明，黄卫菊、顾国标收到叶健支付的房款916万元后，未结清其所欠中国工商银行股份有限公司上海市张江支行的贷款。一审法院认为：虽然黄卫菊称房屋买卖合同是由顾国标代其签字的，其本人对此不予认可。但叶健部分房款是缴至法院执行庭代黄卫菊、顾国标履行(2015)杨民四(民)初字第427号判决中应承担的义务，黄卫菊作为被执行人，不知道因叶健的买房付款才得以履行自己应承担的赔偿义务，不符合常理。而且叶健将部分房款支付至黄卫菊的账户内，黄卫菊称不清楚卖房事宜，也不符常理。再者，黄卫菊、顾国标系夫妻关系，叶健也有理由相信顾国标的行为代表黄卫菊的意思表示。且黄卫菊、顾国标提出的诉请是解除买卖合同，根据法律规定，提起解除合同的前提是认为合同是有效的，且本案审理中，对于该法律规定，法院也予以了释明，黄卫菊、顾国标仍坚持提出解除合同的诉请，该表示也说明黄卫菊认可顾国标的签字行为。综上，黄卫菊的理由，不予采信。黄卫菊、顾国标称直到2016年8月才得知叶健属限购故依法于2016年10月26日发函要求解除房屋买卖合同。但中介公司工作人员证明叶健在签约时已告知限购事宜，而且黄卫菊、顾国标仅提供了2016年8月其女婿龚伟与叶健的通话记录，并不能反映通话内容，因此，无证据证明黄卫菊、顾国标是在2016年8月才得知限购事宜。叶健于2016年10月25日登记结婚，故黄卫菊、顾国标于2016年10月26日发解约函时，叶健已具备购房资格，该解约函不具有法律效力，黄卫菊、顾国标诉请要求确认房屋买卖合同已解除、叶健归还房屋并配合办理解除网签备案手续，难以支持。上海市房地产买卖合同应当继续履行，故叶健要求黄卫菊、顾国标协助办理过户手续且还清房屋上抵押贷款的反诉诉请，予以支持。一审法院据此作出判决：一、顾国标、黄卫菊与叶健于2016年1月18日签订的上海市房地产买卖合同及补充协议继续履行；二、顾国标、黄卫菊应于判决生效之日起十日内涤除上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋上设立的抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市张江支行的抵押；三、顾国标、黄卫菊履行完毕判决主文第二项内容后十日内，顾国标、黄卫菊将上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至叶健名下(所产生的税费均由叶健负担)；四、驳回顾国标、黄卫菊所有诉请。二审中，黄卫菊、顾国标提供顾国标书写的投诉信、与中介公司钱鑫的微信记录及快递单，用以证明中介公司工作人员在一审中作证所述不实，其已就此进行投诉。叶健认为，黄卫菊、顾国标提供的不属于新证据。中介公司工作人员一审中并没有作伪证。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2015年11月25日，黄卫菊、顾国标(甲方)、叶健(乙方)与上海中原物顾问有限公司(以下简称“中原公司”、丙方)签订《房地产买卖居间协议》。同日，黄卫菊、顾国标(甲方)与叶健(乙方)签订了《房屋买卖合同》，约定叶健购买系争房屋，房价款926万元；为办理交易过户之需，双方同意于合同签署后20天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款550万元，于2016年8月30日前支付房价款370万元，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方自行或通过居间方支付尾款6万元。该《房屋买卖合同》文本中，有“2015年11月30日协商决定甲方收到首付款后在2016年3月1日前交付房屋给乙方。乙方需在2016年4月1日前支付甲方276万元”的字样。一审法院审理中，就本案所涉过户事宜至上海市杨浦区房地产交易中心咨询，该交易中心工作人员答复称：签网合同时买受人单身名下有一套房，现已经登记结婚，尚未办理审税的，是可以办理过户的。本院审理中，黄卫菊、顾国标认为，其向上海市住房保障和房屋管理局、上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房地产交易中心、杨浦区房地产交易中心、杨浦区住房保障和房屋管理局咨询，得到的结论均是沪籍、单身、名下已有房的人士属限购，如通过申领领结婚证规避限购政策的，必须重新网签合同，否则不能继续交易过户。一审法院虽进行过调查，但没有全面反映问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护。2015年11月25日黄卫菊、顾国标与叶健作为买卖双方签订了《房屋买卖合同》，该买卖合同具备了房屋买卖的要件，黄卫菊、顾国标与叶健之间的房屋买卖合同关系自此成立。2016年1月18黄卫菊、顾国标与叶健网签的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人前述买卖合同的履约过程之一，《上海市房地产买卖合同》及补充协议的签订，仅是对双方已经履行和将要履行的权利义务的细化，并未变更之前的房屋买卖合同关系。房屋买卖合同履行过程中，叶健作为买受人已经按约履行了支付房款的义务，黄卫菊、顾国标也交付了房屋，但双方并未办理房地产权利的转让。审理中，黄卫菊、顾国标坚持主张叶健在2016年10月26日时并不具备购房资格属限购，黄卫菊、顾国标已于2016年10月26日通知解除房屋买卖合同。鉴于叶健原属于限购源于单身、有房，对于其结婚后是否具有购房资格的认定权归房地产行政管理部门而非任何当事人一方，黄卫菊、顾国标仅凭自己对政策的理解认识而认为叶健属限购理由欠缺，审理中并无证据证明房地产行政管理部门在2016年10月26日已作出叶健不具有购房资格的认定，也无证据足以认定叶健属限购对象，相反一审中法院至房地产行政管理部门所作咨询意见认为可以办理交易过户，故黄卫菊、顾国标的解除通知无论是否送达对方当事人，均不具有解除合同的效力。一审法院据此判决对黄卫菊、顾国标要求确认其与叶健之间的房屋买卖合同已于2015年10月26日解除，由叶健返还房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。二审中，黄卫菊、顾国标认为一审法院所作咨询意见有失偏颇，但其所提供的也仅是其单方的咨询意见，而非房地产行政管理部门的认定结果。在本案诉讼前，黄卫菊、顾国标发出解除通知，叶健明确表示反对意见之后，黄卫菊、顾国标如坚持认为叶健属限购的，当时双方即可至房地产行政管理部门递交资料，由房地产行政管理部门作出相应认定。以该行为明确双方权责与提起诉讼相比，明显更为直接、有效，然因黄卫菊、顾国标不愿配合叶健至房地产交易部门递交交易过户手续，致房地产行政管理部门并无机会作出叶健是否具有购房资格的决定，故现黄卫菊、顾国标仅以其咨询意见主张叶健限购，理由不成立。因房屋买卖合同并未解除，故合同双方当事人仍应继续履行相应的合同义务。涤除系争房屋原有的房地产抵押、配合叶健办理房地产过户手续，均是黄卫菊、顾国标作为房屋出售人应尽的合同义务，一审法院依据查明的事实，判决合同继续履行，由黄卫菊、顾国标涤除抵押、配合过户等，亦无不当。综上所述，对一审法院的判决，本院予以维持。对黄卫菊、顾国标的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71,124元，由上诉人黄卫菊、顾国标共同负担。本判决为终审判决。法官助理张煜审判长 卢薇薇审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一七年八月十四日书记员 张 煜附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：