（2017）苏08民终1456号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2018-07-18

案件名称

淮安新港建设有限公司与淮安市祥安物业管理服务有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

淮安市祥安物业管理服务有限公司,淮安新港建设有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省淮安市中级人民法院民事判决书（2017）苏08民终1456号上诉人（原审被告）:淮安市祥安物业管理服务有限公司，住所地涟水县涟城镇城东路。法定代表人：桂玉梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：张云甫，该公司员工。委托诉讼代理人：黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安新港建设有限公司，住所地涟水县红日路北侧、金轮路东侧。法定代表人：沈超，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗岸伟，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：左泉，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人淮安市祥安物业管理服务有限公司（以下除判决主文外简称祥安物业公司）因与被上诉人淮安新港建设有限公司（以下除判决主文外简称新港建设公司）排除妨害纠纷一案，不服涟水县人民法院（2017）苏0826民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭，因当事人均同意不开庭审理，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。祥安物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的物业管理委托合同第三章第八条明确约定：“委托期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”该期限的约定是双方当事人真实意思表示，且具体、明确，而招投标文件上规定的期限为约四年，无具体起止时间；其次，双方签订的物业管理委托合同是经过生效裁判确认为有效合同，在之前的历次审理中，双方一致认可该合同正在履行，被上诉人并未提出合同到期主张，直至2017年1月5日，才以通知函的形式向上诉人提出解除，且被上诉人诉讼中一直是要求解除与上诉人之间的合同关系，因此，一审以四年认定合同履行期限显然事实依据不足，应当以合同约定作为合同履行期限；2、即使以四年期作为合同的履行期限，亦应该以被上诉人向上诉人交付的第一期物业时间，即2014年8月1日作为起算时间；3、认定上诉人未尽物业管理职责与淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2990号民事判决所认定的小区配备保安、保洁、维修和相应的管理人员等完整配置事实相矛盾，因此，认定上诉人管理差失，依据不足；4、物业委托管理合同一直在履行，在合同未解除之前不应当适用侵权的法律责任，判令上诉人从管理的物业中退出。新港建设公司辩称，上诉人上诉理由不能成立，一审判决正确，应予维持。物业合同第八条不是对于合同期限的约定，而是对物业管理的阐述，合同明确约定一经签订即生效，合同签订时间就应当作为合同履行的开始时间起算履行期限。合同于2011年5月签订，约定一期房屋2012年4月份交付，我方同意从该时间起算到2016年4月份，合同期限亦已届满，我方要求上诉人退出物业区域，符合合同约定。合同已经到期，应视为已经解除，上诉人再非法占有被上诉人物业，显属侵权，一审法院判令上诉人从管理的物业中退出，符合法律规定。新港建设公司一审起诉请求：要求原审被告立即搬离该小区并返还包括钥匙、图纸、智能化系统、资料等物业档案在内的原审原告移交给原审被告的物品（以原审原告提供的交接单为准），并承担诉讼费用。一审法院审理查明：2011年新港建设公司以招投标的方式为其开发的新天地小区选聘物业管理企业，在招标文件中投标邀请函确定合同期限为四年，投标人须知确定小区第一期于2012年4月份交付，第二期于2013年2月份交付，第三期于2013年5月份交付，第四期于2014年4月份交付，合同期限约四年。祥安物业公司应邀进行投标并向新港建设公司出具包括投标函在内的招标文件，承诺除非另外达成协议并生效，招标方的中标通知书、招标文件和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。祥安物业公司中标后于2011年5月12日与新港建设公司签订《物业管理委托合同》，确定由祥安物业公司在新天地小区内提供物业服务，合同第三章委托管理期限第八条约定：“管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”合同第三十三条约定“本合同自签订之日起生效”。合同签订后，新港建设公司于2014年8月1日将建成的新港新天地小区第一期别墅区及物业相关资料交付给祥安物业公司管理。新港建设公司原计划开发的新天地的第二期、第三期、第四期一直没有开发。2017年1月5日新港建设公司向祥安物业公司发出了一份通知函，要求祥安物业公司退出小区，交出小区管理权，将有关物业资料交还，但祥安物业公司于2017年1月10日向新港建设公司发出一份回函，称该物业合同还没有解除，要求新港建设公司继续履行合同。现祥安物业公司一直占据、管理小区，占有涉案物业管理的有关资料。一审另查明，祥安物业公司管理的新港新天地小区第一期别墅区一直无人入住，小区内的绿化也因为祥安物业公司主张该绿化不符合要求没有交接，一直由新港建设公司安排人维护、管理。2017年3月7日法院工作人员和公证人员进入涉案别墅区，发现别墅门口处的部分电表箱盖已经脱落，有的别墅门口有瓦砾，绿化中有些树倒了无人扶正其中亦有树木倒掉后死掉。小区主干道很多下水道窨井盖打开，有些别墅的窗户都打开无人关闭。一审法院认为：前期物业服务合同终止，物业服务企业应当及时退出物业管理区域并移交有关物业资料。本案中，双方签订的前期物业合同中第八条明确约定管理期限自本合同生效之日开始，第三十三条明确约定本合同自签订之日起生效，可以认定双方约定的管理期限开始时间为合同签订的时间，即2011年5月12日。合同的内容由当事人约定，本案双方当事人通过招投标签订合同，在招投标中双方也明确表示，除非另外达成协议并生效，招投标文件作为约束双方的合同文件的组成部分。因此，双方之间达成新天地小区前期物业管理合同，应当不仅仅限于2011年5月12日双方签订的《物业管理委托合同》，还应当包括该招投标中双方来往的招投标文件。所以，对于双方约定的管理期限，应当结合双方正式签订的物业合同以及招投标活动中招投标文件，综合认定为四年，即自2011年5月12日起至2015年5月11日止。现双方约定的管理期限已经届满，新港建设公司亦向祥安物业公司发出通知函要求终止双方权利义务关系，可以认定双方前期物业服务权利、义务关系终止。祥安物业公司再占据涉案小区，占有涉案物业管理的有关资料拒绝移交新港建设公司构成侵权，新港建设公司有权依法要求排除妨害。祥安物业公司提出双方签订的合同已经对合同期限作出明确约定，招标文件中四年的合同期限已经双方更改，不能作为认定合同期限的依据。一审法院认为，双方签订的合同中关于管理期限的约定实际是对合同附了失效的条件，此条件是否成就尚处于不确定状态，不应当视为对合同限期的明确约定，其与招投标文件中四年合同期限约定并不矛盾，因此不能将双方签订的合同中第八条的约定视为对招投标文件合同期限约定的更改，应当视为对其补充，两种约定应当同时适用。招投标法明确规定招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，否则应当责令改正可以并处罚款，合同期限的变更显然系合同实质性内容，按常理双方当事人当时的真实意思表示也不应当是违法地对招投标文件进行违背合同实质性内容更改。在司法实践中，在可以将当事人的合意理解为合法的情况下，人民法院亦不应当轻易将其理解为违法行为。从有关管理机关没有责令改正该约定来看，该招标活动的管理机关也认为双方系按照招投标文件订立书面合同的。涉案小区销售停滞一直无人入住，新港建设公司明确表示该小区不需要提供前期物业服务。祥安物业公司没有对小区绿化进行管理，树木倒了死了亦无人问津，小区墙面脱落瓦砾无人打扫，管理绿化和打扫卫生正是无人入住的小区前期物业管理的主要部分。现涉案小区在可预期时间内无法成立业主委员会，如果按照祥安物业公司的主张认定合同期限终点，必然导致祥安物业公司未完全履行物业合同主要义务，新港建设公司却要按照合同在不确定期限内支付物业费的结果，这必将导致合同双方权利义务长期严重失衡。故祥安物业公司关于合同期限的主张，不予采信。祥安物业公司对其没有管理绿化情况的解释是新港建设公司原因导致的，但不管什么原因，由新港建设公司管理小区绿化的现状确实导致了权利义务失衡。对小区房屋墙面脱落瓦砾无人打扫，祥安物业公司解释是因为新港建设公司没有维修到位，其特意交代暂时不要打扫作为证据。但保留证据并不需要保留脱落的瓦砾，脱落的墙面恰是更好的证据，因此祥安物业公司解释不合常理，不予采信。祥安物业公司认为淮安市中级人民法院已经生效的（2016）苏08民终2990号民事判决书已经明确双方签订合同合法有效，根据合同法规定该合同对双方均有约束力，双方应当全面履行合同。首先该判决是对合法性和合同效力的认定与本案中审理的管理期限问题系两个概念，二者并不矛盾。其次合同法明确规定本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定。因此物业服务合同期限届满，业主未作出续聘决定，物业服务企业继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。本案中，法院认定双方当事人基于涉案合同产生权利义务终止的条件不仅仅是双方约定的管理期限届满，还包括新港建设公司明确向祥安物业公司要求终止双方权利义务关系。因此，本案中对合同期限认定与上述生效民事判决书并不矛盾。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第一百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第五十九条、第三十八条、《最高人民法院》第十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出判决：祥安物业公司于判决生效三十日内退出其管理的新港新天地小区别墅区，并将包括钥匙、图纸、智能化系统、资料等物业档案在内的物品（以新港建设公司提供的交接单为准）移交给新港建设公司。案件受理费减半收取40元，由祥安物业公司负担。本院经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国招投标法》（下简称招投标法）第四十六条的规定：“投标人和中标人应当自指标通知书发出之日起30日内，按照投标文件和中标人的投标文件订立书面合同。投标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。根据这一条款，中标备案合同实质性内容应当与招投标文件一致，由此，应当理解为招投标文件为中标合同的组成部分。上诉人在向被上诉人发出的《投标函》中亦明确作出“同意投标文件在投标文件须知中规定的投标有效期内有效，在此期间如果中标，我方将接受约束”的承诺。《招投标邀请函》事项第18项明确“合同期限四年”，属于合同实质性内容，在双方此后签订的中标合同时，不得背离该规定，因此，上诉人在《投标函》另一条表述的“除非另外达成协议并生效，招投标文件将作为约束双方合同文件的组成部分”中的“另外达成协议”不应包含合同履行期限，否则有违法律规定，将作为无效条款处理。上诉人中标后，与被上诉人签订的《物业管理委托合同》第三章委托管理期限第八条约定：“管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”，对此，双方当事人均作出不同的解释，而对于该条款的理解应当结合招投标文件和法律的规定进行综合判断。根据上述招投标法第四十六条和第五十九条：“招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正”的规定，中标合同对招投标实质性内容变更首先属于法律规定所禁止的行为；其次，合同履行期限四年，系基于四期工程二年内完成交付的计划，剩余二年作为业主委员会设立和该设立的委员会与新的物业建立新的物业合同关系的准备期，但不排除在其后二年中有可能出现《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的情形，因此，在双方中标合同第三章第八条约定的不定期，属于附终止情形的约定，系针对招标文件合同期限所作的补充约定，与物业合同之间相辅相成，如终止情形未出现，则应当按照四年合同期限履行。现四期工程仅完成一期，四年期满，终止情形未出现，则双方仍应依照四年期计算合同履行期限。依照合同约定，合同自签订生效，则2011年5月12日应作为履行期限的起点，至2015年5月11日合同履行期满，一审判决对该事实的认定正确，应予确认。上诉人主张合同起算时间从物业交付，即2014年8月1日开始起算，该主张与合同约定相悖，不予采纳。依照合同法原理和审判实践，当事人对到期合同未续签，但仍按照原合同继续履行的，视为双方形成不定期合同关系，一方要求终止合同，应给与相对方合理的期限。2017年1月5日，被上诉人向上诉人发出《通知函》，要求解除合同，交还物业财产，应作为催告期，至诉讼上诉人仍未交还被上诉人小区物业管理权，视为合理终止合同期限条件已成就；其次，根据双方签订的《物业管理委托合同》，上诉人的管理职责包括小区绿化、公共环境卫生等，但从现场检查看，双方从小区一期工程2014年8月1日交付，一直未予办理绿化交接手续，虽然双方各执一词，但从另一个角度看，对于成活的绿化作为义务方的上诉人未积极主动承担起管理和养护职责，显属不当；其次，小区瓦砾未清理、主干道窨井盖打开、别墅窗户未关闭，存在卫生和安全等问题，上诉人未完全尽到管理职责的事实客观存在，因此，被上诉人要求终止合同，有其合理的事由存在。从衡平权利义务、有利于物业后期管理和养护角度出发，被上诉人作为前期物业权利人，在合同到期且不定期条件成就的情况下，要求排除妨害，应当予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人淮安市祥安物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　江东新审判员　　王　健审判员　　张兆宇二〇一七年八月十四日书记员　　葛凤凤来源：百度“”