（2017）京01民终5205号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-08-23

案件名称

北京西山美墅物业管理有限公司与董洲物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京西山美墅物业管理有限公司,董洲

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终5205号上诉人（原审原告）：北京西山美墅物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号金谷大厦三层306室。法定代表人:张士萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛文玲，北京高沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董洲，女，1970年2月16日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京西山美墅物业管理有限公司(以下简称西山公司)因与被上诉人董洲物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初7348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。西山公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定董洲的欠费期间为2012年1月1日至2012年7月30日错误。董洲的欠费时间是2006年9月10日至2010年12月31日以及2012年1月1日至2012年7月30日。一审中，董洲没有提交可以证明自己交费的收据或者发票，而我公司认可的已交费时间段的收据发票董洲却都有保存。《通知》中虽未列董洲，但我公司2012年2月发短信催促董洲交纳物业费。一审法院仅以《通知》中未列董洲而认定董洲2006年9月10日至2010年12月31日期间不欠费，认定事实错误。董洲辩称，同意一审法院判决，不同意西山公司的上诉请求和理由。西山公司向一审法院起诉请求：1.判令董洲给付拖欠的物业费45861.14元；2.判令董洲给付利息损失19068.08元。一审法院认定事实：K×-××××号房屋系董洲购买。西山公司系具有物业服务三级资质的物业公司。涉诉小区原由北京格兰浩泰物业管理有限公司负责物业服务。2005年9月11日，董洲作为甲方与北京格兰浩泰物业管理有限公司(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，约定董洲购买××××馆K×-××××室，建筑面积195.32平方米，物业管理服务费住宅按照建筑面积每月每平方米4元收取；每次交纳费用时间为上一年度管理费到期前一个月的第七日之前按年收取；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2006年8月1日北京格兰浩泰物业管理有限公司变更名称为北京西宇嘉业物业管理有限公司(以下简称西宇嘉业公司)。2006年10月28日，西宇嘉业公司（甲方）与西山公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将于2006年10月31日退出北京三九建业房地产开发有限公司开发建设的西山新村（××××馆）的物业管理工作，该项目将由乙方全部接管。双方已就西山新村的物业管理工作的交接及其相关事宜，达成了一致协议并已实际履行完成。在甲方管理期间，存在一部分业主拖欠物业管理费的情况，至今仍未交纳。甲乙双方在平等自愿的基础上，就收取业主拖欠的物业管理费的相关事宜，达成如下协议，以兹信守。一、在甲方管理期间，业主拖欠的物业管理费转归乙方所有，并由乙方自行向业主收取，并承担该过程中发生的一切相关费用。物业管理费标准按照甲方与业主之间签订的《前期物业管理服务协议》为准。具体欠费业主清单详见附件。二、甲方对乙方在收取业主拖欠的物业管理费的过程中，尽一切努力积极配合乙方，包括但不限于向乙方提供相关资料，派人员协助等。三、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。自2006年11月1日起西山公司对该小区进行物业管理。2012年8月15日上午9时，在四季青镇第三会议室，四季青镇镇长张春华、区住建委纪检书记朱元久主持召开××××小区物管交接协调会，就小区水电过户、物业办公用房问题、涉及小区配套公建用房问题进行交接，确定以2012年8月1日为时间节点，划分缴费主体，西山公司退出××××馆的物业管理。董洲提交证据：1.其小区内私搭乱建,安保绿化等服务不到位的多张照片，证明西山公司提供的物业服务有欠缺。2.北京格兰浩泰物业管理有限公司××××馆物业服务中心加盖公章于2005年9月11日开具的《证明》，内容为：今有××××馆×期K×-××××业主董洲来我物业办理入住手续，经三九房地产公司、物业公司和业主三方协商，K×-××××业主06年下半年物业费由三九房地产公司垫付；3.西山公司于2011年12月30日发布的《通知》，记载：由于长期以来欠交物业费户数过多，导致物业公司对各分包商长期拖欠费用，现已难以为继，故将于2012年1月4日起撤出西区全部保安、保洁、绿化服务。从明年元月始，我公司将全力追讨历史欠费，下附西区欠费户名单。董洲称该欠费户名单上没有自己，表明西山公司认可自己并不欠付上述期间的物业费。4.发票，证明其已交纳2011年1月1日至2011年12月31日的物业费9375.36元。5.北京金泊顿物业服务评估监理有限公司《评估报告》，证明西山公司提供的小区物业服务在交接期间不合格。6.业委会文件，证明因小区业委会未再同意西山公司继续提供物业服务，西山公司拒不交接，未尽到物业服务并恶意破坏小区。对上述照片及《证明》西山公司不予认可，西山公司称该证明并非加盖北京格兰浩泰物业管理有限公司的公章，亦没有开发商的公章，因此真实性不予认可。《通知》和发票真实性均认可，但《通知》上只写了部分欠费业主，不能证明董洲已交费。发票与本案无关。对业委会文件及评估报告以非原件、无公章为由，不予认可。西山公司亦提供了照片，以证明其履行了物业服务义务。对于诉讼时效一节，西山公司提供了短信发送记录、挂号函收据及《案件列表》，证明其曾于2012年2月、2014年7月通知董洲缴费，并于2015年1月将董洲拖欠物业费一案提交法院立案庭。另查，西山公司提交的生效民事判决记载以下内容：××××小区成立海淀区西山新村小区业主委员会(以下简称西山新村业委会)，通过决议不再同意由西山公司继续提供物业服务，因双方就撤场及移交物业等问题无法达成一致，在海淀区政府相关部门的组织协调及应急接管下，西山公司于2012年7月30日撤出××××馆，并由北京金泊顿物业服务评估监理有限公司(以下简称金泊顿)公司进行了移交见证。一审法院认为，董洲系K×-××××号房屋业主。一方面西山公司实际提供了物业服务，董洲应向西山公司支付物业费。另一方面，西山公司物业费的收取应当与其提供的物业服务相匹配。现董洲提交的证据和西山公司提交的生效民事判决书等证据材料均证明西山公司提供的物业服务不足。故在董洲享受到的物业服务存在不足的情况下，西山公司要求董洲按物业合同之收费标准全额交纳物业费用，法院不予支持。结合西山公司退出××××馆物业服务的相关情形，法院认为，应当根据西山公司为董洲提供的物业服务情况对董洲应交纳的物业费用予以酌减。西山公司虽否认董洲提交的《证明》真实性，但其未提供证据证明。结合西山公司自己发布列有欠费业主名单的《通知》，可以确认《证明》的真实性，并确认董洲于2011年12月31日前并不欠付物业费。因董洲未缴纳物业费的情况属实，董洲应向西山公司支付2012年1月1日至2012年的7月30日的物业费酌减为4375元。对于西山公司主张的利息，法院亦综合考虑物业服务提供之情形，业主违约之主观故意等因素予以酌减。至于董洲所述西山公司的起诉超过诉讼时效一节，因西山公司曾于2012年2月、2014年7月通知董洲交费，又于2015年1月曾到法院立案庭进行诉前调解，故法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：一、被告董洲于本判决生效后七日内支付北京西山美墅物业管理有限公司物业费人民币四千三百七十五元，利息一百元；二、驳回北京西山美墅物业管理有限公司其他诉讼请求。如果董洲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。西山公司提交（2014）海民初字第10073号民事判决书复印件、(2014)一中民终字第9061号民事调解书复印件，证明董洲一审时提交的《通知》与事实不符，且上述判决书、调解书中涉及的业主也未列在《通知》中，但法院认定该业主未交费。董洲没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董洲对西山公司提交的证据的真实性、合法性认可，对证明目的不认可，认为该判决书、调解书涉及的业主与其情况不一样，与其案件无关联性，其已交纳了2012年之前的物业费，但2011年之前的物业费发票已经找不到了。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：西山公司二审期间提交的证据与本案不具有关联性。本院对该证据的证明目的不予采信。本院经审理查明，因西山公司二审并未提供新的有效证据并据此形成新的事实，故一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点之一是西山公司是否向董洲催交过2006年9月10日至2010年12月31日的物业服务费。依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，在董洲提交的西山公司2011年12月30日发布的《通知》中，西山公司并未将董洲列入欠费业主名单。在西山公司提交的其公司2012年2月6日向董洲发送的催交物业服务费信息中，并未显示其向董洲催交物业服务费的具体年度期间，结合《通知》与本信息内容来看，西山公司主张的物业服务费应为上一年度的物业服务费。上述事实表明，西山公司并未就2010年12月31日之前的物业服务费向董洲明确主张过权利。所以，西山公司称其公司向董洲催交过2006年9月10日至2010年12月31日的物业服务费，缺乏充分证据，本院无法采信。本案双方争议的焦点之二是本案中西山公司要求董洲支付2006年9月10日至2010年12月31日物业服务费的诉讼主张是否超过诉讼时效。诉讼时效是指权利人不行使权利的事实状态持续经过法定期间，其权利即发生减损的制度。因西山公司不能提供证据证明其在法定的诉讼时效期间内向董洲催交过2006年9月10日至2010年12月31日的物业服务费，所以西山公司属于明显怠于行使其权利，且董洲在一审审理中就西山公司主张的物业服务费提出了诉讼时效抗辩，故西山公司对于上述期间物业服务费的诉讼主张已经超出了诉讼时效。一审法院确认董洲已交纳了2006年9月10日至2010年12月31日物业服务费，缺乏相应依据，本院予以纠正。但西山公司的诉讼请求超过法律保护的期限，其主张不应予以支持，一审法院实体处理正确，本院予以维持。综上所述，西山公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1311元，由北京西山美墅物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长　张永钢审 判 员　张兰珠审 判 员　张　琦二〇一七年八月十四日法官助理　吴银娇书 记 员　杜宏艳 关注公众号“”