（2016）鲁0282民初14376号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2018-02-28

案件名称

迟凝与青岛海上置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

即墨市人民法院

所属地区

即墨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

迟凝,青岛海上置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

山东省即墨市人民法院民事判决书（2016）鲁0282民初14376号原告（反诉被告）：迟凝，女，1984年6月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：崔涛，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛海上置业有限公司。法定代表人：林荣滨，职务：董事长。委托诉讼代理人：邵红丹，山东万桥律师事务所律师。原告（反诉被告）迟凝诉被告青岛海上置业有限公司（反诉原告）（以下简称海上置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年12月12日向本院提起诉讼，被告青岛海上置业有限公司于2017年2月21日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迟凝、被告的委托诉讼代理人邵红丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迟凝向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告承担逾期交房违约金187378元整（自2016年1月1日至2016年11月30日）以及自起诉之日至实际交房期间的违约金；二、依法判令被告赔偿因擅自改变小区规划给原告造成的损失50000元整；三、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月29日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定：被告于2015年12月31日向原告交付即墨市温泉街道办事处岭海西路36号83号房屋，逾期超过90天的，被告需按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金。合同签订后原告按照合同约定支付购房款1864454元，但被告至起诉之日仍未向原告交付房屋。此外，被告曾经在其销售宣传材料、样板间展示及销售说辞中均明确表示原告所购房屋北侧有小区道路，房屋北侧有通行出口，现已建成的情况是既没有出口也没有小区道路，这也构成严重违约。经原告多次与被告协商无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告青岛海上置业有限公司辩称，原告提出的逾期交房事实不存在，原被告双方未办理房屋交接手续，但未交接的责任在于原告而非被告，被告已按合同约定履行了书面通知交房的义务，是原告以种种理由拒绝与被告办理相关交房手续，所以原告诉请的逾期交房违约金应予驳回。被告已按双方合同约定进行规划和建设原告所购房屋，被告从未在宣传材料样板间展示等明确表示原告所购房屋北侧有小区道路和通行出口，被告的规划及施工符合相关规定，并无违约情形，并且原告所称的损失不存在依法应予驳回。反诉原告（被告）青岛海上置业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告迟凝赔偿因不按合同约定收房而产生的保管金153631元（自2016年1月1日暂计至起诉之日2017年2月16日）及起诉之日至实际收房期间的保管金；计算方式为以房款总价1864454元为基数按照日万分之二计算保管金；2、反诉诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签署了《青岛市商品房预售合同》及补充协议，约定“于2015年12月31日前交付房屋”，并约定“于乙方（反诉被告）原因，未按交付催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，乙方按延期时间向甲方（反诉原告）支付房款总价日万分之二的保管金，……不论乙方是否有验收或使用该房产，均视同乙方已验收合格并承担该房产的一切风险责任及相关义务；同时乙方应向物业管理公司缴纳上述交付日期截止日起的物业管理费及违约金。”合同签署后，反诉原告积极履行合同，涉案房屋符合交房条件后，于2015年12月28日通知反诉被告迟凝收房，并附有《房屋交付使用通知书》和《入住缴费清单》，以此催告反诉被告迟凝收房。但是反诉被告迟凝得知通知后，却以各种理由推诿或拒绝收房，一直拖延至今。期间反诉原告又多次通知和催促反诉被告迟凝前来收房，但是至今无果。根据《青岛市商品房预售合同》约定，反诉被告迟凝拒收房屋的行为属于严重违反合同义务的行为，按合同约定已产生了较多保管金，给反诉原告造成了极大的经济损失。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院。反诉被告（原告）迟凝辩称，根据山东省商品房销售条例第37条规定，开发企业在交房时应当向买受人提供包括但不限于综合验收报告，备案证明，商品房质量保证书及使用说明书，房屋面积测量证明文件等，根据原被告签订的青岛市商品房预售合同第13条约定在房屋验收交接时，反诉原告应当向反诉被告出示竣工验收报告住宅质量保证书住宅使用说明书，实测面积等有关资料，如反诉原告不出示不提供，反诉被告有权拒收房屋。2015年年底反诉原告从通知反诉被告收房，在交房现场在反诉被告现场收房时，反诉原告没有依约、依法向反诉被告出示并提供以上任何一项材料，并且在反诉被告反复要求之下反诉原告仍拒不提供。故反诉被告认为反诉原告交付的该房屋不符合交付使用条件，因此拒收房屋。自此反诉原告在未以任何方式通知反诉被告验收房屋，因此我们认为反诉原告没有按照合同约定向反诉被告交付符合交付使用条件的房屋，也就不存在其所主张的保管金之说，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2014年11月29日原告迟凝（乙方）与被告青岛海上置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，该合同主要约定：1、房屋地址：即墨市温泉街道办事处岭海西路36号83号《三盛领海一期》1层1-3层户。2房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币11579.02元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1864454元。3、付款方式和付款期限：贷款方式付款：乙方于2014年11月29日支付首期房款864454元（定金无息充抵房款）余额1000000元办理（按揭）贷款。4、房屋交付：第十条该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，且乙方已按约定付清了全部购房款及履行了其他约定义务。第十一条甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列方案追究甲方责任：合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之三的违约金。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为乙方验房后签署的交付验收单或甲方交付催告书约定的日期之第二日。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十五条该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。补充协议第五条5.1由于乙方原因，未按交付催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，乙方按延期时间向甲方支付房款总价日万分之二的保管金，从甲方交付催告书中规定的交付日期截止日起算，不论乙方是否有验收或使用该房产，均视同乙方已验收合格并承担该房产的一切风险责任及相关义务；同时乙方应向物业管理公司缴纳上述交付日期截止日起的物业管理费及违约金。5、建筑设计变更：第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。6、平面布局变更：第九条甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0%违约金。原告与被告签订商品房预售合同时，被告已经取得了商品房预售许可证。2014年12月5日被告青岛海上置业有限公司给原告开具购房款864454元的专用收据。2015年5月20日被告青岛海上置业有限公司给被告开具购房款1000000元的专用收据。2015年12月30日，由建设单位青岛海上置业有限公司、监理单位青岛惠中建设监理有限公司、施工单位中启胶建集团有限公司建筑三分公司、设计单位青岛腾远设计事务所有限公司、勘察单位青岛海洋地质工程勘察院共同签署建设工程五方验收单，验收合格。2015年12月29日，即墨市规划局出具建设工程规划单体验收意见书载明涉案房屋所在工程符合规划单体验收要求。2015年12月29日，涉案房屋办理建设工程竣工验收消防备案。2015年12月22日，即墨市市政公用事业管理处通过排水单项竣工验收意见表。2015年12月29日，即墨市园林环卫管理处出具绿化配套合格的验收表。2016年10月27日，涉案房屋取得青岛市建设工程竣工验收备案证。另查，被告海上置业公司称于2015年12月23日向原告迟凝邮寄《房屋交付使用通知书》，书面通知原告迟凝接收房屋，原告迟凝对此不予认可，但其自认在合同约定的交房时间到被告海上置业公司处办理接房事宜。上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、收款收据，被告提交的预售许可证等证据在案佐证，且经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告迟凝与被告海上置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。关于原告要求被告海上置业公司承担逾期交房违约金的主张，本院认为，根据商品房预售合同第十条的约定“该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，且乙方已按约定付清了全部购房款及履行了其他约定义务。”涉案房屋于2015年12月30日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同签署建设工程五方验收单，验收合格。并通过规划单体验收要求、通过排水单项竣工验收、绿化配套验收合格、办理了建设工程竣工验收消防备案，符合合同约定的交付条件。原告迟凝称未收到被告海上置业公司的房屋交付通知，但其称于合同约定的交付时间至被告海上置业公司办理房屋交接，虽未完成涉案房屋交付，但结合被告海上置业公司提供的30户业主的房屋交付验收单可以确定被告海上置业公司在合同约定的交付时间履行了房屋交付义务，因此，对于原告迟凝要求被告海上置业公司承担逾期交房违约金的主张本院不予支持。关于原告要求被告海上置业公司赔偿因擅自改变小区规划给原告造成的损失的主张，本院认为，根据商品房预售合同第八条“签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起30天内与乙方签订本合同变更协议。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。”第九条“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局，确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0%违约金。”的约定，原告迟凝在发现被告海上置业公司将小区北侧道路取消做为花园由原告使用后，未主张解除合同，亦未要求被告海上置业公司恢复，仅要求被告海上置业公司赔偿损失，但合同约定的违约金为总房价款的0%，且原告迟凝未提供证据证明其因此遭受的损失，因此对于原告迟凝要求被告海上置业公司赔偿因擅自改变小区规划给原告造成的损失的主张本院不予支持。关于被告海上置业公司反诉要求原告迟凝赔偿因不按合同约定收房而产生的保管金的主张，本院认为，根据商品房预售合同第十三条的约定，“在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。”《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》虽非交房条件，但是被告海上置业公司应根据合同约定在交付房屋时向原告迟凝，被告海上置业公司在诉讼中提交2016年12月20日《商品住宅质量保证书》一份，2015年12月20日《商品住宅使用说明书—联排》一份，原告迟凝对该两份证据不予认可，并称被告海上置业公司在交房现场没有提交上述两份材料。被告海上置业公司提供的《商品住宅质量保证书》时间为2016年12月20日，时间与双方交付房屋时间不符，本院认为依照该份保证书不能证明被告海上置业公司在交付房屋时提供了《商品住宅质量保证书》，原告迟凝因此拒绝接收涉案房屋未违反双方合同约定，因此对于被告海上置业公司反诉要求原告迟凝赔偿因不按合同约定收房而产生的保管金的主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《建设工程管理条例》第三条、第十六条的规定，判决如下：一、驳回原告迟凝的诉讼请求；二、驳回被告青岛海上置业有限公司的反诉请求。案件受理费4861元，反诉费1686元（减半收取），共计6547元，由原告迟凝负担4861元，由被告青岛海上置业有限公司负担1686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　宋金修代理审判员　　张　蕊人民陪审员　　李俊道二〇一七年八月十四日书　记　员　　黄林弟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《建设工程质量管理条例》第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的建设工程设计和合同约定的各项内容；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。百度搜索“”