（2017）晋0825民初705号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-11-16

案件名称

原告张改成与被告河曲县鑫光房地产开发有限公司、新绛县鑫源物业管理有限责任公司物业服务合同一审民事判决书

法院

新绛县人民法院

所属地区

新绛县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张改成,河曲县鑫光房地产开发有限公司,新绛县鑫源物业管理有限责任公司

案由

法律依据

《建设工程质量管理条例》：第四十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款

全文

山西省新绛县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0825民初705号原告：张改成，男。被告：河曲县鑫光房地产开发有限公司，住所地：忻州河曲县文笔镇唐坪路银河装饰城院内。法定代表人：刘文钊，董事长。委托诉讼代理人：王建军，山西卓齐律师事务所律师。被告：新绛县鑫源物业管理有限责任公司，住所地：新绛县顺城街社区顺城街43号。法定代表人：屈翠民，总经理。委托诉讼代理人：吉玲巧，经理。原告张改成与被告河曲县鑫光房地产开发有限公司（以下简称鑫光房地产公司）、新绛县鑫源物业管理有限责任公司（以下简称鑫源物业公司）一案，本院于2017年6月6日以财产损害赔偿纠纷立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张改成、被告鑫光房地产公司的委托诉讼代理人王建军、被告鑫源物业公司的委托诉讼代理人吉玲巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张改成向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿因主管道破裂使21号楼4单元*地下室全部被水浸泡造成的财产损失2300元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告在2010年12月22日与鑫光房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买龙盛华庭小区21号楼4单元*室，2012年5月31日交房，2015年10月入住。2015年8月13日，21号楼供水公共管道破裂，造成整个单元楼6家业主地下室全部被水浸泡，积水达50厘米深，浸泡时间长达5小时之久，地下室内存放的物品全部损毁，无法使用：其中房屋装修材料价值500元、灯具一个价值400元、清理积水及杂物人工费两天400元、因自家地下室潮湿不能存放物品租用他人场地费1000元，合计2300元；同时地下室潮湿达1年半之久，无法正常使用。原告多次与二被告协商解决未果，二被告至今相互推诿、百般刁难，严重影响了原告及家庭的正常生活。鑫光房地产公司辩称，原告要求我方承担管道破裂造成损失赔偿责任的主张缺少事实与法律根据，其诉求不应予以支持。理由：我方与原告形成商品房买卖关系，原告所购房屋早在2012年5月31日验收合格并且交付，由原告使用至今。根据建设工程质量管理条例第7条第4项规定，电器系统、排水系统、管道设备的安装保修期限为2年，原告所诉管道破裂发生漏水时间发生在2017年，早已超过法定保修期，因此我方对管道破裂不承担责任。另根据物业管理条例第27条的规定，业主享有对物业公共部位公共设施的所有权和使用权，既然原告是该房屋的所有权人，就依法应当对该房屋进行管护，也可以与物业企业签订物业服务合同，将相关管护责任委托给相关物业企业。我方庭前查阅案卷得知，原告与第二被告签有物业管理服务合同，根据该合同第1、2条的规定，相关的管护责任不在我方。根据上述事实，原告要求我方承担赔偿责任缺乏事实和法律根据，应驳回其要求我方承担赔偿责任的诉讼请求。鑫源物业公司辩称，1、破裂供水管道的维修义务不应由答辩人承担。答辩人作为龙盛华庭小区的前期物业服务企业，按照《物业管理条例》规定，与原告签订《物业服务合同》，为原告提供物业服务。供水管道的工程质量及维修，在商品房买卖合同中约定的保修期内由开发商负责，答辩人作为物业服务提供者，仅对物业区域共用部位和共用设备承担日常的维护管理运行服务，并不承担主管道的工程质量保修义务。在本案主管道破裂后，有第三人可以证明答辩人修理时间仅为一个小时，答辩人已积极履行抢修并清理的义务；2、该管道的破裂非因答辩人原因造成。原告提起侵权之诉，应对造成管道破裂的过程承担举证责任。答辩人认为2017年供水阀门的破裂系意外，并非因答辩人过错造成的。故损害事实的发生均非答辩人的过错造成；3、财产损失缺乏证据证明，答辩人不认可财产损失。原告对于供水管道破裂造成的损失并未提供确切的证据予以证明，法院应要求原告提供地下室存放物品损失的具体名称、购买地及发票等有价值的证明，且应考虑旧物的折损。即使存在损失需赔偿，应按照《物业管理条例》中的规定，共用设施设备的大型维护、更新改造（包括损害损失赔偿）应从该公共设施所有使用者所缴纳的维修基金中支付所需经费，若由物业服务企业承担共用设施设备的大型维修、更换及损失赔偿，则显失公平。综上，答辩人对供水管道并不承担保修义务，对损害事实的发生不存在主观过错，原告对损害造成的损失不能证明，原告的起诉缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。张改成提交证据如下：1、产权证1份、商品房买卖合同补充协议1份，以证明龙盛华庭小区21#幢4单元*层***室及地下室21座4单元*号属原告所有；2、收据2份、照片8张，以证明其地下室被浸泡造成的损失。鑫光房地产公司提交了竣工验收证明、分户验收汇总表和物业承接查验协议书各1份，以证明公司交房后已经超过保修期。鑫源物业公司提交了物业管理服务协议1份，以证明供水管道破裂不属物业管理范围。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鑫光房地产公司、鑫源物业公司对张改成提交的证据1无异议，张改成、鑫源物业公司对鑫光房地产公司提交的证据无异议，张改成、鑫光房地产公司对鑫源物业公司提交的证据的真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。鑫光房地产公司、鑫源物业公司对张改成提交的证据2有异议，认为照片没有拍摄时间，拍摄场景、来源地均不清楚，损害物品的价值、数额、数量均不能反映出来；租用库房的证明显示原告当时并没有入住，不应产生租用库房的情况；关于清理地下室费用400元，不清楚原告地下室面积，故不应当认定。本院经对证据的真实性、关联性、合法性审查，认为照片可以证明其地下室被水浸泡的事实，但不能证明受损害物品的数量、价值；租用库房的证明属于孤证，与原告当时没有入住、地下室空旷的现实及原告有工作单位的状况构不成完整的证据链，其所述支出库房费1000元不予采信；关于清理地下室费用400元，原告购买的龙盛华庭小区地下室21座4单元*号面积仅为10平方米，被水浸泡的物品也很少，其主张400元明显不符合实际情况，本院酌定为100元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张改成与鑫光房地产公司在2010年12月22日签订商品房买卖合同及补充协议，由张改成购买龙盛华庭小区21号楼4单元**房（95.54平方米）以及21座4单元*号地下室（10平方米）。2012年3月1日，鑫光房地产公司（甲方）与鑫源物业公司（乙方）签订“物业承接查验协议”，约定“……第五条……6.自物业交接之日起，乙方应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备损毁或者灭失的责任……8.甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施的保修责任。甲方可以委托乙方提供物业共用部位、共用设施的保修服务，服务内容和费用由双方约定……”。2012年3月25日，21号楼竣工验收。日2012年5月31日鑫光房地产公司将龙盛华庭小区21号楼4单元*房（95平方米）以及21座4单元*号地下室（10平方米）交付给张改成。2013年1月14日，鑫源物业公司（甲方）与张改成（乙方）签订“物业管理服务协议”，载明“物业管理是指：物业企业对物业区域共用部位和公用设备的维修养护、区域内秩序维护、车辆停放及交通管理、消防管理、环境保洁及绿化管理、特约服务等方面的具体管理等……乙方所购房屋基本情况：门牌号、室号****室建筑面积95.54平方米……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对小区内房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生及安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理……第二条物业管理服务内容……二、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理共用设施设备是指共用的上下水管道……第三条物业管理服务质量……三、共用部位、公用设施的维护和管理：日常巡查、定期维护、保养、及时维修，发生故障及时排除……九、房屋共用部位、公用设施设备小修和急修：小修、急修及时完成（墙面、屋面渗漏及重大维修除外），维修工程质量最终合格率98%。十、如属公共部位及共用设备设施的工程质量保修问题，由甲方联系、协调责任方解决。第四条物业管理公共服务费用（不包括房屋共用部位，共用设施设备大中修、更新、改造的费用……）……第六条维修基金的管理与使用维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核批准后划拨……第八条其他约定事项……二、甲方不负有在龙盛华庭小区增添硬件设施设备的责任和不负有因工程质量及保养问题产生的连带赔偿责任……甲方签章（盖鑫源物业公司公章）乙方签章：张改成（签名）2013年1月14日”。至今该小区的物业管理由鑫源物业公司承接。2015年8月13日21号楼4单元供水管道发生破裂，张改成所有的21座4单元*号地下室被水浸泡，清理费用酌定为100元。2015年10月，张改成入住龙盛华庭小区21号楼4单元**房。本院认为，张改成与鑫光房地产公司在2010年12月22日签订商品房买卖合同及补充协议购买龙盛华庭小区21号楼4单元**房以及21座4单元*号地下室，2012年3月25日21号楼竣工验收，2012年5月31日鑫光房地产公司将龙盛华庭小区21号楼4单元*房以及21座4单元*号地下室交付给张改成，根据《建设工程质量管理条例》第四十条第一款“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年”、第三款“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”的规定，鑫光房地产公司对龙盛华庭小区21号楼给排水管道的保修期应自2012年3月25日21号楼竣工验收起到2014年3月25日止。2015年8月13日21号楼供水管道发生破裂，鑫光房地产公司依法不承担赔偿责任。2012年3月1日鑫光房地产公司与鑫源物业公司签订“物业承接查验协议”，2013年1月14日鑫源物业公司与张改成签订“物业管理服务协议”承接该小区的物业管理至今，根据“物业承接查验协议”和“物业管理服务协议”的约定，鑫源物业公司至迟应于2014年3月26日起独立承担包括21号楼给排水管道在内的共用设施的维护保养义务。鑫源物业公司所述对供水管道并不承担保修义务的辩解与上述2份协议的约定不符，其意见不予采纳。2015年8月13日21号楼供水管道发生破裂，致使张改成所有的21座4单元*号地下室被水浸泡造成财产损失，张改成要求鑫源物业公司予以赔偿，本案应为物业服务合同纠纷。现鑫源物业公司无证据证明其对21号楼供水管道充分履行了维护、保养义务，应对供水管道发生破裂致使张改成所有的21座4单元*号地下室被水浸泡造成财产损失承担赔偿损失的违约责任。鑫源物业公司所述即使存在损失需赔偿，应按照《物业管理条例》共用设施设备的大型维护、更新改造（包括损害损失赔偿）应从该公共设施所有使用者所缴纳的维修基金中支付所需经费，若由物业服务企业承担共用设施设备的大型维修、更换及损失赔偿，则显失公平的辩解，根据“物业管理服务协议”载明的“……第六条维修基金的管理与使用维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核批准后划拨……”的约定，应由鑫源物业公司向物业管理行政主管部门申请解决，本案不予处理。综上所述，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。现鑫源物业公司履行物业服务合同约定的共用设施维护、保养义务不力给业主张改成造成财产损失，张改成请求鑫源物业公司承担赔偿损失的违约责任，对其合理部分100元应予支持。其请求过高部分不予支持。鑫光房地产公司对包括给排水在内的公用设施的保修期已超出法规规定的2年时间，依法不承担赔偿责任。依照《建设工程质量管理条例》第四十条第一款、第三款、《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告新绛县鑫源物业管理服务有限责任公司赔偿原告张改成损失费100元，限自本判决发生法律效力之日起15日内履行完毕；二、驳回原告张改成过高的诉讼请求；三、驳回原告张改成要求被告河曲县鑫光房地产开发有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告新绛县鑫源物业管理服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员　　张俊奇二〇一七年八月十四日书记员　　孔慧燕 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