（2017）渝01民终5177
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-06
案件名称
邓超杰与李星梦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终5177上诉人（原审被告）:李星梦，女，1990年7月28日出生，汉族，住重庆市江北区，委托诉讼代理人：桂林，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：邓超杰，男，1973年9月9日出生，汉族，住重庆市荣昌县，委托诉讼代理人：陈鹏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人：重庆市江北区土地征用管理办公室，住所地重庆市江北区洋河二村3号满堂红商务楼三楼，统一社会信用代码125001057815973206。法定代表人：朱光炯。上诉人李星梦因与被上诉人邓超杰、原审第三人重庆市江北区土地征用管理办公室（以下简称江北征地办）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初8208号，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李星梦及其委托诉讼代理人桂林，被上诉人邓超杰及其委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼，江北征地办经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。李星梦上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初8208号民事判决，改判李星梦不支付房屋租金59761元、物管费5730.24元、违约金3000元；2、一、二审诉讼费由邓超杰承担。主要事实和理由：邓超杰未经江北征地办允许擅自转租，故邓超杰与李星梦之间的租赁合同应为无效合同，邓超杰无权向李星梦主张任何权利。邓超杰辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确，请求维持一审判决。江北征地办未到庭发表意见。邓超杰向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的房屋租赁合同；二、判令李星梦腾空并返还房屋；三、判令李星梦支付拖欠的租金59761元；四、判令李星梦支付由邓超杰代交的物管费5730.24元；五、判令李星梦支付违约金18000元；六、本案案件受理费由李星梦负担。一审法院认定事实:位于重庆市××路××××商铺所有权人为江北区征地办，建筑面积230.13平方米。2014年3月21日，江北区征地办与邓超杰签订《房屋租赁合同》，约定邓超杰承租前述房屋，租赁期限2014年3月21日至2019年3月20日，并约定承租人不得以任何转租、联营等方式获取租金收益，否则出租人有权终止租赁关系并收回房屋。2015年4月2日，邓超杰与李星梦签订《门面出租承租协议》，约定：邓超杰将前述房屋中的119.38平方米转租给李星梦，租赁期限为2015年4月28日至2018年10月27日；租金为每月5590元，从2015年10月27日开始月租金每年递增5%；租金每半年支付，李星梦在每年的3月25日及9月25日支付下一期租金，逾期支付租金的，每日按照月租金的5%计算违约金，拖欠租金30日以上的，邓超杰有权解除合同并收回房屋；李星梦应向邓超杰支付保证金10000元，租赁期限未满，邓超杰不退还保证金，期满后李星梦退还房屋及设施，邓超杰验收后不计息退还保证金；物管费为每月每平方米2元，由李星梦自行交纳或者交给邓超杰由邓超杰代交。前述合同签订后，邓超杰向李星梦交付了房屋，李星梦用于经营餐饮。李星梦分别在2015年4月2日、6月3日、12月13日、2016年5月31日、8月12日、9月30日各向李星梦支付了27040元、6000元、20000元、6650元、16000元、5000元，合计80690元。邓超杰向重庆新兴物业管理有限责任公司交纳了涉案房屋2015年4月28日至2017年4月27日的物管费。一审法院认为，双方签订的转租协议虽然未经所有权人同意，但并不因此导致合同无效，且所有权人江北区征地办亦未解除其与邓超杰之间的租赁合同，故双方理应遵照双方签订的《门面出租承租协议》履行义务、享有权利。按照《门面出租承租协议》约定，李星梦应付的2015年4月28日至2015年10月27日期间月租金为5590元，2015年10月28日至2016年10月27日期间月租金为5869.5元，2016年10月28日至2017年4月27日期间月租金为6162.98元，该期间租金合计140951.88元，李星梦分次共计支付了80690元，尚欠租金60261.88元，邓超杰要求李星梦支付租金59761元，未超过前述数额，对其诉讼请求，法院予以支持。李星梦承租房屋面积119.38平方米，物管费为每月每平方米2元，故2015年4月28日至2017年4月27日期间的物管费合计5730.24元，该费用已由邓超杰向物管公司支付，李星梦应向邓超杰支付，对邓超杰要求李星梦支付该期间物管费5730.24元的诉讼请求，法院予以支持。李星梦拖欠租金至今，根据合同约定，邓超杰有权解除合同并要求李星梦返还房屋，对其该两项诉讼请求，法院予以支持。对于邓超杰有关违约金的诉讼请求，法院认为，双方租赁合同中约定的违约金标准过高，综合考虑本案合同的履行状况、李星梦过错及邓超杰的损失，法院将违约金调低为3000元，对邓超杰超出该金额的违约金请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告邓超杰与被告李星梦签订的《门面出租承租协议》于本判决生效之日解除；二、被告李星梦于本判决生效之日起10日内将位于重庆市××路××号商铺腾空并返还于原告邓超杰；三、被告李星梦于本判决生效之日起10日内向原告邓超杰支付截止到2017年4月27日的租金59761元、物管费5730.24元，并支付违约金3000元，合计68491.24元；四、驳回原告邓超杰的其他诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，关于邓超杰与李星梦之间的租赁合同是否无效的问题。依据法律规定，邓超杰擅自转租，江北征地办可以请求确认邓超杰与李星梦之间的合同无效，但作为次承租人的李星梦无权据此以合同无效为由拒绝履行其与邓超杰之间的租赁合同。涉案租赁合同系邓超杰、李星梦真实意思表示，双方应受合同条款的约束，行使合同赋予的权利，履行合同约定的义务。本案中，江北征地办并未向法院请求确认邓超杰与李星梦之间的租赁合同无效，亦没有采取措施干扰双方租赁合同的履行，邓超杰按约向李星梦提供了房屋，李星梦应依约交纳租金、物管费，其延迟交纳租金及物管费的行为构成了违约，应向邓超杰支付违约金。故李星梦的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上所述，李星梦的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1512元，由李星梦负担。本判决为终审判决。审 判 长 师玉婷审 判 员 余彦龙代理审判员 刘 希二〇一七年八月十四日书 记 员 程 容 关注公众号“”