（2017）沪0115民初22137号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-20
案件名称
张晶磊与上海贝能房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晶磊,上海贝能房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初22137号原告：张晶磊，男，1985年2月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海贝能房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张永飞，总经理。委托诉讼代理人：姚澄，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾骁，北京大成(上海)律师事务所律师。原告张晶磊与被告上海贝能房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晶磊，被告委托诉讼代理人姚澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晶磊向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期办理房产证违约金人民币(以下币种相同)22,627.50元(总房价2,459,508.02元*46天*0.02%=22,627.50元)；2.判决被告向原告支付该款从2016年9月16日起按中国人民银行同期活期存款利率计算至判决生效之日止的利息损失。事实和理由：原告于2014年7月25日与被告签订《上海市商品房预售合同》，向被告购买位于上海市浦东新区繁荣路266弄《繁荣华庭》24号5层501室房屋。合同签订后，原告依约履行付款义务。被告于2016年3月8日发出房屋交付通知书，于2016年3月16日与原告办理了房屋交付手续。后直至2016年10月28日，被告才通知可以办理房产证，并于2016年11月1日向原告交付了办理小产证的相关资料。根据原、被告签订的预售合同第十一条及补充条款一第17条约定，被告在2016年3月16日将房屋交付给原告，应于2016年9月16日之前协助原告办理房产证，但被告直至2016年10月28日才通知原告于2016年11月1日办理小产证，逾期46天，根据合同约定应支付违约金，故原告诉至本院，诉请如前。被告上海贝能房地产开发有限公司对原告所述房屋买卖基本事实无异议，但认为，根据预售合同正文约定，双方应于签订房屋交接书之日起90日内办理小产证，虽然合同补充条款与正文有不一致的地方以补充条款为准，但是补充条款本身无操作性，因为在房屋交付后如果发生面积不一致或质量问题业主有权解除合同，所以应以双方签订房屋交接书的时间即2016年11月1日确定办理小产证时间，故应截止到2017年1月，被告不构成逾期违约。即便被告逾期，该逾期系由于政府原因导致，根据约定被告不需要承担违约责任。政府原因为：1.2015年12月24日，被告向土地规划部门报送建设项目资料，2016年1月20日，被告取得建设工程竣工规划验收合格证，但以“商业部分测绘面积与合同约定不一致”为由对“建设工程土地核验”不予签证。后经被告积极与政府部门协调解释，周浦镇人民政府向规土部门发函，认为面积不存在差异。2016年8月18日，规划和土地管理部门出具土地核验合格证明。2.2016年9月18日，被告向政府部门申办大产证，但政府部门依据《关于全市实施不动产统一登记有关事项的通告》，将被告的申办材料退回，要求按照不动产登记重新申报，被告遂于2016年10月13日再度申报，并于2016年10月27日取得大产证。综上不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：双方就以下事实无争议：1.2014年7月25日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市浦东新区周浦镇繁荣路266弄繁荣华庭24号5层501室房屋(以下简称系争房屋)；甲方定于2016年3月16日之前交房。合同正文第十四条约定，在开发商办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内签订《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起90日内办理小产证。合同补充条款一第17条约定，若因政府部门或乙方原因未能办理乙方名下的房屋产权证书(小产证)的，甲方不承担任何责任。若由于甲方的原因致使乙方名下的房屋产权证书(小产证)在该房屋交付后6个月内未能办理小产证申报手续的，自期限届满次日起，每逾期一天，甲方应承担总房价款的万分之二的违约金，直至具备办理小产证申报手续之日止。2.2016年3月8日，被告向业主发出房屋交付通知书，原、被告实际于2016年3月16日办理了交房。3.2016年10月28日，被告向原告发出产证办理通知书，通知原告于11月1日前往领取办理小产证的材料。原告按照通知时间与被告签订了《房屋交接书》并领取了办证材料,《房屋交接书》中约定房屋的总房价款为2,459,508.02元。双方就逾期办理小产证的原因存在争议。本院认定，根据被告提供的资料，可以证实被告办理土地核验、大产证等相关事务的时间节点，但被告的证据不能证实迟延办证系政府原因导致。本院认为，本案主要有两方面争议焦点。第一，被告是否构成迟延履行。被告未能在房屋交付后6个月内协助原告办理小产证，显然超出了补充条款一第17条约定的期限，构成逾期。合同正文虽然也就办证期限做了约定，但补充条款优先于合同正文，应以补充条款约定的期限为准。被告关于补充条款约定无操作性的辩解意见缺乏说服力，本院不予采纳。本院认为被告未能在合同约定期限内协助原告办理小产证构成迟延履行。第二，被告迟延履行是否可以免责。双方合同约定若因购房人自身原因或者政府原因迟延办证的，被告可以免责。从被告提供的证据材料看，被告首次土地核验未获通过，后重新递交核验材料后才获通过，但被告证据不足以证明系政府原因导致二次核验，不能据此免责。此后被告递交大产证申办材料时已经在合同约定期限之后，不论是否受政策变化影响，皆不能以此免责。综上，被告逾期协助原告办理小产证构成违约，且提出的免责事由不成立，应当依照合同承担迟延履行的违约责任，原告相关诉讼请求予以支持。原告提出的赔偿违约金利息的诉讼请求没有合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海贝能房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告张晶磊逾期办理小产证违约金22,627.50元；二、驳回原告张晶磊的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365.69元，减半收取计182.84元，由被告上海贝能房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周箐二〇一七年八月十四日书记员 刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”