（2017）鲁0304民初1903号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-11
案件名称
张颖颖与山东坤达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淄博市博山区人民法院
所属地区
淄博市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张颖颖,山东坤达房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0304民初1903号原告：张颖颖，女，1981年9月20日出生，汉族，住博山区。被告：山东坤达房地产开发有限公司，住所地博山区山头路9号。统一社会信用代码：91370304768739988R。法定代表人：郑美坤，董事长。委托诉讼代理人：冯帅，山东正大至诚律师事务所律师。原告张颖颖诉被告山东坤达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张颖颖、被告山东坤达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张颖颖向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房款11184.00元。事实与理由：2014年12月16日，原告从被告处购买两套营业房，原告足额向被告支付了购房款，双方签订了商品房买卖合同。2017年5月26日，原告取得了两套营业房的房产证，但房产证上载明的房屋面积均小于合同约定的面积。其中合同面积为37.97平方米的营业房，实际面积为37.13平方米；合同面积为16.24平方米的营业房，实际面积为15.12平方米，面积误差比超过了3%。原告发现后，多次找到被告要求返还多支付的房款，但被告拒不返还，为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，请求依法处理。被告山东坤达房地产开发有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按合同执行。在合同中双方明确约定房款计价按套，并约定按套计价，不适用合同第五条面积差异处理的约定。在双方签订的网签合同预约单中已明确备注，房款按套计算，没有多退少补。《山东省商品房销售管理条例》第36条也明确规定，按套计价商品房总价款不变。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供商品房买卖合同两份、不动产权证两份，用以证明合同面积为37.97平方米的营业房，实际面积为37.13平方米；合同面积为16.24平方米的营业房，实际面积为15.12平方米；要求被告按照合同第五条的约定退还多支付的房款。被告对上述证据的真实性予以认可，但对原告的证明对象不予认可，被告提出原告所购买的房产为现房，原告购房前已经对上述房产进行了实际勘察。原告购房所享受的价格为开发商优惠后的价格，因该价格存在优惠，所以明确约定为按套计价，房款不多退少补，不应当适用合同第五条的约定。经本院审核双方的买卖合同，该合同是格式合同，在需要双方确认和填写的内容处均作了下划线予以标识，能够起到提示注意作用。其中合同面积为37.97平方米的营业房买卖合同，合同第四条明确约定按照第3种方式计算该商品房价款，即3按套计算，该商品房总价为人民币贰拾肆万柒仟元整。合同第五条明确约定本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同面积为16.24平方米的营业房买卖合同约定与上述合同相同。该两份合同是当事人真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自的义务，相关合同条款应当作为处理双方争议的依据。因双方明确约定了按套计价的房屋不适用第五条的约定，故本院对原告要求按照第五条约定的标准退还购房款的主张不予认定，但对商品房买卖合同的证明效力予以认定。不动产权证两份是房屋产权登记机关测量房屋面积审核相关手续资料后颁发的公示房屋权属的有效证件，其载明的建筑面积为测量后的实际面积，应当作为确认房屋实际面积的依据。故本院对不动产权证的证明效力予以认定。2、被告提供网签合同预约单两份，用以证明2014年12月10日双方在网签合同备注中注明“房款按套计算，没有多退少补”，原告已签名。原告不予认可，原告提出购买该两套房屋时，被告全程都是按平方计算的，签订网签合同时被告未如实告知是按套计算。上述房屋是被告搞活动，打九八折。签订正式合同时，被告也未和原告说过是按套计算，也未说这是优惠房，以后不多退少补。对网签合同中的备注不认可，当时原告没有看到这一条，这也不是原告书写的。本院审核后认为，网签合同预约单是原、被告双方达成购房意向，同意向房产交易管理部门进行预约审核的凭证。网签合同预约单的内容应当与正式合同载明的内容一致，与正式合同载明的内容不一致的，应以正式合同为准。被告提供网签合同载明的按套购房的约定与双方后来签订的正式合同载明的按套购房的约定相一致，但网签合同备注的“没有多退少补”的内容，在正式合同中没有记载，即合同没有约定，应按照法律法规的规定处理，且房屋面积最终核算标准应当符合国家法律、法规的强制性规定，“没有多退少补”的约定不应当突破法律规定。故本院对双方按套购房的事实予以认定，对“没有多退少补”的约定本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，原告与被告签订网签合同预约单两份，从被告处购买了位于博山区山头街道被告开发的商住楼营业房两套，房屋用途为商业服务，性质为商业用房。预约单约定其中一套建筑面积为37.97平方米，合同价款为247000.00元。另一套建筑面积为16.24平方米，合同价款为53000.00元。两份网签合同均没有标注房屋出售单价，合同备注中有“房款按套计算，没有多退少补”的内容，合同落款处由原告签名。合同签订后，原告于2014年12月16日将上述房款共计300000.00元交付给了被告。被告于原告付款后的一周左右将房屋交付给了原告。2014年12月底至2015年春节前，双方的房屋买卖经房产管理机关审核通过后，双方补签了正式的商品房买卖合同，补签合同的落款时间为2014年12月16日，该时间在补签合同真实时间之前，实际为双方确认的当事人房屋交易意思表示达成一致的时间，即合同成立并生效的时间。2017年5月26日，经原告申请淄博市国土资源局不动产登记中心向原告颁发了上述房屋的不动产权证书。第0002558号证书载明的房屋实际面积为37.13平方米，比合同约定的37.97平方米，面积少0.84平方米，面积误差为2.21%（0.84÷37.97）。第0002559号证书载明的房屋面积为15.12平方米，比合同约定的16.24平方米，面积少1.12平方米，面积误差为6.90%（1.12÷16.24），其中短少3%以内的面积为0.4872平方米（16.24×3%），短少超过3%的面积为0.6328平方米（1.12-0.4872）。本院认为，商业用房性质的商品房应当按幢、层、套、间进行销售，当事人选择按照套内建筑面积或者按套计价的，商品房买卖合同中载明的套内建筑面积与产权登记面积误差在国家规定的面积测量误差3%以内的，商品房总价款不变。面积误差比绝对值超出百分之三时，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因双方在合同中明确约定，涉案两套房屋为按套计价，故应适用上述标准核算购房款的退还事宜。其中第0002558号证书载明的房屋，套内建筑面积与产权登记面积误差为2.21%，在国家规定的面积测量误差3%以内，双方的总价款不变，原告要求被告退还房款的诉求不符合法律规定，本院不予支持。第0002559号证书载明的房屋，套内建筑面积与产权登记面积误差为6.90%，该误差超过了国家法律法规规定的3%的误差标准，应当依法定标准核算返还原告房款。合同约定的该套房屋的价格为53000.00元，合同单价为每平方米3263.55元（53000.00÷16.24）。以该单价为计算依据，被告应返还原告短少误差3%以内的房款1590.00元（0.4872×3263.55），应返还短少误差超过3%的房款4130.35元（0.6328×3263.55×2），两项合计5720.35元（1590.00+4130.35）。故被告应返还原告购房款5720.35元，超过部分的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，参照《山东省商品房销售条例》第二十七条、第二十八条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告山东坤达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张颖颖购房款5720.35元；二、驳回原告张颖颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，原告张颖颖负担20.00元，被告山东坤达房地产开发有限公司负担20.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员 冯志明二〇一七年八月十四日法官助理 王 越书 记 员 马爱霞 来源：