（2017）沪0115民初878号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-01
案件名称
张富生、金美华等与郭颖、郭瑞荣等共有纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张富生,金美华,张铖,郭颖,郭瑞荣,卢根英
案由
共有纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六条；《中华人民共和国物权法》：第九十九条，第一百条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初878号原告：张富生，男，1953年8月30日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：金美华，女，1952年12月15日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：张铖，男，1981年12月23日出生，汉族，住上海市虹口区。上列三原告共同委托诉讼代理人：吴颜生，上海市郑传本律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。被告：郭颖，女，1985年5月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：冯传求，上海市浦栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐勇强，上海市浦栋律师事务所律师。被告：郭瑞荣，男，1955年2月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：卢根英，女，1957年10月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：凌卫东，上海凌卫东律师事务所律师。原告张富生、金美华、张铖诉被告郭颖、郭瑞荣、卢根英共有纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月6日、2017年3月13日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案依法转为普通程序审理，于2017年7月5日再次公开开庭进行了审理。原告张富生(参加第二、第三次庭审)、张铖(参加第二次庭审)及三原告的共同委托诉讼代理人吴颜生(三次庭审均参加)、张剑波(三次庭审均参加)、被告郭颖(参加第二、第三次庭审)及其委托诉讼代理人陈皓(参加第一次庭审，后被告郭颖撤销了对陈皓律师的委托)、冯传求(参加第三次庭审)、唐勇强(参加第三次庭审)、被告郭瑞荣(三次庭审均参加)及被告郭瑞荣、卢根英的共同委托诉讼代理人凌卫东(参加第一、第二次庭审)到庭参加诉讼。最后一次庭审被告卢根英经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张富生、金美华、张铖向本院提出诉讼请求：1.确认原告张富生、金美华对上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室房产分别拥有6.19%的按份产权，如该项诉讼请求无法实现，则要求三被告支付原告折价款人民币1,318,965.20元；2：判令三被告支付给原告张富生、金美华2015年6月起至2016年10月的房屋使用费16,836元(按照租赁合同的每月租金8,000元的12.38%，乘以17个月)；3：判令三被告支付原告张富生、金美华2016年11月起至判决生效之日止的房屋使用费，按照每月1,052.30元计算(按照市场租金每月8,500元的12.38%)；4、判令被告协助三原告办理产权变更手续，产权变更费用由原、被告按照比例共同负担；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：本案被告郭颖和原告张铖原系夫妻(二人于2015年4月23日登记离婚)，原告张铖系原告张富生、金美华之子，被告郭颖系被告郭瑞荣、卢根英之女。目前上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称羽山路房屋)由被告郭颖及其父母实际居住使用，三原告没有入住使用。2012年底-2013年初，被告郭颖和原告张铖提出要为他们的女儿(当时三岁)将来读书在羽山路100弄内购买一套学区房(估算需要450万至550万元购房款)。因当时郭颖夫妻没有足够购房款，与原告张富生、金美华商量能否共同出资购房。原告张富生、金美华当时没有这么多钱款，故回绝了他们的要求。过后，被告郭颖找其父母商量，动员其父母(即本案被告郭瑞荣、卢根英)卖掉老房来共同出资购买该学区房。当时被告郭瑞荣、卢根英也出于改善自己居住房环境，达到由小改大、由楼梯房改善成电梯房目的，也就同意卖掉老房购新房的方案(估计得售房款260万元左右)，当时郭颖夫妻准备申请房贷220万元，差额部分要求原告张富生、金美华出资用于共同购买本案羽山路房屋。被告郭颖为申请220万元的房贷，提出羽山路房屋需登记在她名下。原告认为这样今后在该房产权上可能讲不清楚，被告郭颖提出，只要各方同意该房登记在她的名下以便其申请房贷，其保证以后将出资人名字增添在产权证上并写明各自产权份额。被告郭颖为表明承诺，起草一份《羽山路XXX弄XXX号XXX室产权归属协议》，以表示她没有侵占他人产权的意图。于是原告张富生、金美华与被告郭瑞荣、卢根英同意拿出相应现金，郭颖夫妇申请贷款以被告郭颖名义购房。2013年3月19日，被告郭颖与该房上家顾某某签订购房合同。事后由本案当事人共同付清购房款(含被告部分房贷款)。2013年5月7日得到房产交易中心核准。当被告郭颖拿到产权证后，并没有马上告知原告。原告于2013年5月中旬得知房产交易核准信息后与被告郭颖交涉，2013年5月28日本案六当事人在确认各自投资金额基础上，计算出各自在该房产中的份额。当日共同签署了《羽山路XXX弄XXX号XXX室产权归属协议》。据此，足以证实羽山路房屋虽登记在被告郭颖名下，实际上其他五人的产权系由被告郭颖代持，羽山路房屋由本案六当事人按份共有。2013年5月产权证拿到后，原告曾多次要求被告郭颖在房产证上增添原告名字并注明原告拥有该房12.38%的份额。被告郭颖口头表示同意，但一直以工作忙，没时间等为由拖延不办理。当时原告又碍于顾及亲家与儿媳的面子，所以未能及时通过法律程序解决。2015年初，原告张铖与被告郭颖夫妻俩婚姻产生危机，原告张富生、金美华为保护合法权益，多次向被告提出到房产交易中心登记原告的产权份额，均遭被告拒绝。从2013年5月(拿到房产证)至2015年5月期间，该房曾多次出租，每月约7,500元-8,000元租金收入，出租期间原告每次能从租金总额中按12.38%的比例拿到每月约900元租金。被告郭颖与原告张铖离婚后与其父母2015年6月起搬离原告处，入住羽山路房屋居住(之前全家居住于原告处)，计算至2016年10月共17个月，原告有权要求被告支付房屋使用费。鉴于原告事实拥有12.38%的产权，原告有权要求被告支付从2016年11月起至羽山路房屋出售或另行出租给他人之日止的租金。原告现向法院提起诉讼，请求判如所请。被告郭颖辩称，不同意原告的诉讼请求，羽山路房屋是原告张铖与被告郭颖为子女上学而购买的学区房，当时因三原告名下均有住房，故属于限购对象。故原告张铖与被告郭颖办理了离婚手续后，以被告郭颖的名义购买了羽山路房屋，购房后双方复婚。2015年原告张铖提出离婚，离婚协议上约定原告张富生、金美华出资的64万元由原告张铖负责。对于原告有关房屋使用费的诉讼请求，被告郭颖认为，双方已协商明确由被告方优先使用房屋，故原告有关房屋使用费的诉讼请求没有法律依据。最初原告张富生、金美华拒绝购买房屋，不愿出资，被告郭颖动员了自己的父母出资，才购买了羽山路房屋。当时原告张铖与被告郭颖已经办理了离婚手续，故房屋产权登记至被告郭颖名下。由于原告张富生提出其在购房时有出资，故各方签订了《产权归属协议》，但是原告张富生、金美华具体的出资金额，被告郭颖并不清楚，所有的款项都是原告张铖给被告郭颖的。之前羽山路房屋的租金是7,200元左右，并非原告所说的8,000多元。房产证办出后被告郭颖并未隐瞒原告，原告并没有要求在房产证上增加自己的名字。至于原告诉讼请求中要求被告支付的房屋使用费，原告之前从未提及。本案是因为原告张铖与被告郭颖离婚才导致的诉讼。被告郭瑞荣、卢根英共同辩称，关于原告的第一项要求确认房屋按份共有的诉讼请求，被告郭瑞荣、卢根英认为没有事实和法律依据。从原告张铖与被告郭颖签订的离婚协议内容来看，该64万元属于债务，应由原告张铖负责归还。羽山路房屋总价为560万元，其中被告郭颖贷款220万元，被告郭瑞荣、卢根英出资260万元，缺少款项金额没有达到12.38%，故产权归属协议不合法，有欺诈嫌疑。被告郭瑞荣、卢根英将自己的唯一住房出售后，将羽山路房屋登记至被告郭颖名下。签订产权归属协议时，原告张铖与被告郭颖并未离婚，被告郭瑞荣、卢根英看到产权归属协议中注明其出资260万元后，就签字了。出售老房后，被告郭瑞荣、卢根英将全部房款均转账给原告张富生。被告郭瑞荣、卢根英将车子、房子出售后居住于羽山路房屋，照顾女儿一家。原告家庭有三套房屋，买房时原告张富生提出房价太高，故不愿出资，让被告郭瑞荣夫妻将自己的房屋出售，并说这套房屋总归是被告的。原告称被告每月支付其900元的房屋使用费不是事实。2016年9月，原告张富生打电话给被告郭颖，要求在羽山路房屋上增加他的名字，才产生纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证并认定如下事实：原告张铖系原告张富生、金美华之子，被告郭颖系被告郭瑞荣、卢根英之女。原告张铖与被告郭颖原系夫妻关系，2015年，原、被告双方在上海市虹口区民政局离婚。离婚协议书中约定：“……男方支付64万用于购买羽山路XXX弄XXX号XXX室房产张富生所有权的全部份额补偿女方……”。2013年3月12日，被告郭颖与案外人签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，约定由被告郭颖购买案外人所有的羽山路房屋，房屋价款为506万元。2013年3月14日，被告郭颖与案外人签订《上海市房地产买卖合同》。为购房，郭颖申请公积金贷款30万元，商业贷款190万元。2013年5月7日，羽山路房屋产权登记至被告郭颖名下。2013年5月28日，原、被告订立《羽山路XXX弄XXX号XXX室产权归属协议》，该协议内容为：“羽山路XXX弄XXX号XXX室房产虽产权登记在郭颖名下，但实际为郭瑞荣、卢根英、张铖、郭颖、张富生、金美华六人共同出资购买，所以上述六人共同拥有该房的产权。购买该房产共计支付人民币519.30万元(含购房款506万元、税费8.2万元、中介费5.1万元)。根据各方出资比例，产权划分如下：1、甲方：郭瑞荣、卢根英夫妇共同出资人民币260万元，拥有该房50.07%的产权；2、乙方：张铖、郭颖夫妇共同出资人民币195万元，其中165万元现金、30万元公积金贷款，拥有该房37.55%的产权；3、丙方：张富生、金美华夫妇共同出资人民币64.3万元，拥有该房12.38%的产权。该房产权益：1、郭瑞荣、卢根英拥有该房的优先居住权。2、甲、乙、丙三方根据出资比例享有该房产权益并承担义务。3、若有任何一方提出出售该房产，则需三方协商，其余二方拥有优先购买该房产的产权，产权购买以二手房产市场的买卖价格为准，即出售时类比相似的地段、小区、楼层、房型及面积的房产交易价格。”原、被告六人均在此产权归属协议上签字确认。2013年3月21日，被告郭瑞荣转账至原告张富生账户81万元。2013年5月9日，被告郭瑞荣转账至原告张富生账户170万元。被告郭瑞荣称剩余的9万元是被告郭瑞荣、卢根英将老房子中的家具分别作价45,000元、48,000元卖给了原告金美华的妹妹，家具款由原告金美华收取。原告则称其对家具款的事情不清楚。原告张富生、金美华称其在购买羽山路房屋时支付了78万元作为首付款。在首付款之后至房产证核准出来这一阶段，按照房地产买卖合同的约定共计支付房价款224.10万元。至此，原告共计支付302.10万元(包括被告郭瑞荣2013年3月21日汇入的81万元，不包括被告郭瑞荣于2013年5月9日汇入的170万元)。被告郭瑞荣汇给原告张富生的170万元的用途和去向为：154万元用于购买原告张富生转让给他的房产份额、28,000元用于购买原房内家具，132,000元留在原告张富生账上，由原告张富生代被告郭瑞荣每月为被告郭颖还贷款。六方协议签订后，原告张富生实际代被告郭颖归还房贷10.7686万元、汇款27,000元，共计13.4686万元。因此，原告张富生、金美华支付的房款数额为：78(首付款)+224.1(第二阶段支付款)+13.4686(第三阶段支付款)=315.5686万元(包括被告郭瑞荣的251万元)。两者相减315.5686-251=64.5686万元(原告张富生、金美华支付的购房款)。经原告申请，本院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对羽山路房屋的价值进行评估。2017年4月5日，该评估机构出具《估价报告》，评估结论为羽山路房屋的价格为10,654,000元。原告张富生为此支付评估费25,600元。本院认为，庭审中原告张富生、金美华已确认其属于限购对象，其现要求在羽山路房屋中确认产权份额，不符合本市限购政策，本院难以支持。本案原、被告六方已在《羽山路XXX弄XXX号XXX室产权归属协议》中对各方的出资和产权份额进行确认，该协议不存在欺诈、胁迫、显失公平等情况，合法有效，各方的出资及产权份额应以该协议为准。现原告张铖与被告郭颖已经离婚，双方共有基础丧失，原告张富生、金美华要求分割羽山路房屋，于法有据，本院依法予以支持。考虑到各方产权比例并尊重三被告的意见，原告张富生、金美华的产权份额以归被告郭颖所有，由被告郭颖支付原告张富生、金美华折价款为宜。至于折价款的具体数额，由本院根据羽山路房屋的现有价值及两原告的产权比例确定为1,318,965.20元。至于房屋使用费，《羽山路XXX弄XXX号XXX室产权归属协议》中已明确该房屋由被告郭瑞荣、卢根英优先居住，原告张富生、金美华现主张房屋使用费，无相关依据，本院难以支持。最后一次庭审被告卢根英未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，依法可予缺席裁判。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭颖应于本判决生效之日起三十日内支付原告张富生、金美华财产折价款1,318,965.20元;二、驳回原告张富生、金美华、张铖的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67,857元，由原告张富生、金美华负担8,401元、原告张铖负担12,740元、被告郭颖负担12,740元、被告郭瑞荣、卢根英负担33,976元。评估费25,600元，由原告张富生、金美华负担3,169元，原告张铖负担4,806.50元、被告郭颖负担4,806.50元、被告郭瑞荣、卢根英负担12,818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 琴审 判 员 张倩晗人民陪审员 沈 英二〇一七年八月十四日书 记 员 沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”