（2017）鲁16民终1058号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-01
案件名称
邱永先、山东鲁北企业集团总公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱永先,山东鲁北企业集团总公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁16民终1058号上诉人（原审原告、反诉被告）：邱永先，男，1969年2月16日出生，汉族，居民，住无棣县。委托诉讼代理人：吴子华，山东鲁北律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔华荣，山东鲁北律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：山东鲁北企业集团总公司，住所地无棣县埕口镇东侧。法定代表人：吕天宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪君，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李继业，山东滨渤律师事务所律师。上诉人邱永先因与上诉人山东鲁北企业集团总公司（以下简称鲁北公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无棣县人民法院（2016）鲁1623民初3024号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邱永先及其委托诉讼代理人吴子华、崔华荣，上诉人鲁北公司委托诉讼代理人李继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱永先上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由鲁北公司向邱永先交付合同约定商品房（包括车库、储藏室），并向邱永先支付逾期交房违约金77180.04元（自2015年1月1日计算至2016年9月21日）及自2016年9月22日至房屋实际交付日止的违约金；3.一、二审诉讼费用由鲁北公司承担。事实与理由：1.2013年12月15日，邱永先与无棣县方圆住宅发展有限责任公司（以下简称方圆公司）签订了商品房买卖合同，约定房屋交付使用期限为2014年12月31日前。邱永先已履行了合同义务，但方圆公司未按合同约定交付房屋。后邱永先以方圆公司为被告诉至无棣县人民法院。无棣县人民法院作出（2016）鲁1623民初1287号民事判决书，认定方圆公司仅是将自己的资质让鲁北公司无偿使用，上述合同所涉楼房建设的实际责任人为鲁北公司，并驳回邱永先的诉讼请求。后邱永先以鲁北公司为被告主张上述合同权利，无棣县人民法院以邱永先与方圆公司签订的房屋买卖合同系无效合同，鲁北公司与邱永先之间形成并非上述合同关系而是事实上的房屋买卖合同关系为由，再次驳回邱永先的各项诉讼请求。2.一审法院判决认定事实错误。首先，一审法院认定鲁北公司与邱永先之间形成事实上的房屋买卖关系认定事实错误。邱永先在鲁北公司协助下向无棣农行办理按揭贷款30万元并转入鲁北公司账户，且房屋买卖合同系鲁北公司向银行提供。故该合同虽被无棣县人民法院认定为无效合同，但应只在方圆公司与邱永先之间无效，实质上，无论是所购房屋的位置、楼房号、房屋价款、贷款数额等购房具体事项，邱永先均系与鲁北公司之间按照该合同履行，系邱永先与鲁北公司真实意思表示，鲁北公司系实际的、真正的合同相对人，双方之间并不存在一审法院认定的事实上的房屋买卖关系。且如果诉讼双方存在事实上的房屋买卖关系，那么鲁北公司向无棣农行提供的方圆公司与邱永先之间的商品房买卖合同是否有效？实质内容的虚假是否构成骗取贷款？其效力如何认定？其次，一审法院已查清邱永先在无棣农行用于贷款的商品房买卖合同系鲁北公司提供，合同双方当事人系方圆公司与邱永先，而后又认定邱永先与鲁北公司之间存在事实上的房屋买卖关系明显前后矛盾。第三，现实生活中，一般公民缺乏法律维权意识，单位集资盖房时，更是出于对单位的高度信任，由单位整体操作，作为职工的买受人全力配合，但不可能不知道甚至不关心房屋价款及交房时间。鲁北公司辩称并被一审法院确认的所谓事实合同，内容居然是买受人缴纳土地出让使用费、交房时间视施工进度而定。很显然，鲁北公司系利用其优势地位和邱永先对其信任，对合同签订、条款、履行作违反事实的不当解释。综上，邱永先与鲁北公司之间有效且应当共同履行的合同系通过按揭购房在无棣县农行备案的合同。3.一审法院认定事实错误致适用法律错误。鲁北公司辩称，邱永先所述与事实不符，其与鲁北公司之间未签订过任何书面房屋买卖合同，亦不存在其主张的房屋买卖的约定。邱永先主张的与方圆公司之间签订的房屋买卖合同已被另案的生效判决确认系无效合同，无效合同自始无效，对合同双方当事人不存在任何约束力，更不可能对合同相对人以外的鲁北公司产生约束力。虽然另案判决认定鲁北公司系涉案楼房建设的实际责任人，但仅说明鲁北公司是涉案楼房的实际建设者和投资者，并非认定鲁北公司系本已无效合同的当事人和义务承受人，故双方之间不存在房屋买卖合同及约定。一审法院据此驳回邱永先的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决结果正确，应予维持。鲁北公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持鲁北公司的反诉请求；2.诉讼费用由邱永先承担。事实和理由：1.鲁北公司有权要求与邱永先解除购房合同。首先，一审判决认定鲁北公司与邱永先之间存在事实上的房屋买卖合同关系，那么该合同的约定就应该按照建房之初鲁北公司与职工的实际约定来履行。鲁北公司与职工的实际约定系按照房屋建成后的成本核算住房价格，根据施工的具体进度确定交房时间。鲁北公司根据房屋建成后核算确定的房屋价格和向邱永先发出交款通知的行为，并非一审判决认定的双方对房屋价款没有约定和属于要约行为，而均是在根据事前房屋买卖合同的约定在履行合同的权利和义务。其次，在双方对购房价格和交房时间有所约定的情况下，邱永先在接到鲁北公司方明确的交房通知后，仍然拒绝交纳剩余购房款，已经构成对购房合同的根本性违约，上诉方依据《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，享有当然合同解除权。故一审判决认定鲁北公司要求解除购房合同无事实和法律依据，属认定错误。2.鲁北公司有权要求邱永先交纳逾期交款期间的利息。鲁北公司与邱永先之间存在事实上的购房合同关系，邱永先在接到鲁北公司的交款通知后仍拒绝交款，属于严重的违约行为，并给鲁北公司方带来实际的资金占用损失，鲁北公司有权要求邱永先交纳逾期交款期间的利息，以弥补鲁北公司的实际损失。故一审认定鲁北公司该反诉主张没有事实和法律依据属认定错误。邱永先辩称，其与鲁北公司所履行的系邱永先与方圆公司签订的合同，不存在鲁北公司与职工的另外约定，邱永先至今尚未交清部分房款的原因系鲁北公司违反合同及法律规定，要求邱永先交纳本应由鲁北公司在房地产开发之前交清的土地出让金。邱永先未交清部分房款是履行不安抗辩权的法定权利，鲁北公司以此为由要求解除双方房屋买卖合同关系，没有事实法律依据。邱永先向一审法院起诉请求：1.判令鲁北公司向邱永先交付约定商品房（包括车库、储藏室）；2.支付逾期违约金77180.04元（自2015年1月1日计算至2016年9月21日）及自2016年9月22日至房屋实际交付日止的违约金；3.诉讼费用由鲁北公司承担。鲁北公司向一审法院反诉请求：1.解除邱永先与鲁北公司之间的房屋买卖合同；2.支付逾期交纳购房款期间的利息；3.诉讼费用由邱永先承担。一审法院认定事实：2011年，鲁北公司为解决职工住房及子女上学问题经研究决定在无棣县城棣新六路以西、安康街以北集资建设职工住宅即鲁北家园住宅。因建设需要，经与方圆公司协商，所建设的住宅借用方圆公司的有关建设资质，涉案楼房建设的实际责任人为鲁北公司。邱永先在得知鲁北公司建设住宅楼的信息后，经与鲁北公司的邱守信协商，以邱守信的名义集资购房，并于2012年2月10日、2012年8月17日向鲁北公司分别交付50000元、58360元楼房款。鲁北公司在楼房建设中，因职工资金紧张，便协调银行按揭贷款时发现集资楼房存在顶名现象，对此研究决定，为保护职工的利益，对顶名的购房人员变更登记，但实际购房者需交纳一定的费用。邱永先于2012年7月31日交付到鲁北公司更名费7000元。邱永先在鲁北公司协助下于2013年10月10日在无棣农行办理按揭贷款300000元，该款转入鲁北公司账户。因办理贷款需要，鲁北公司向银行提供房屋买卖合同，合同双方为方圆公司与邱永先，约定房屋交付时间为2014年12月31日前，但邱永先不知晓，也没有在合同上签字。2016年4月27日，邱永先以该合同为依据以方圆公司为被告向无棣县人民法院提起诉讼，无棣县人民法院以（2016）鲁1623民初1287号民事判决书认定上述合同无效。鲁北公司在鲁北家园住宅楼房施工中，因建设用地需要支付土地出让金，鲁北公司在核算后，通知集资户分别交付。楼房竣工后，鲁北公司对楼房的房款进行了核算，于2015年12月31日告知各集资户楼房的核算价格及需交纳的尾款，在交清楼房尾款之后交付房屋，各集资户对该通知均已知晓。一审法院认为，鲁北公司作为涉案楼房建设的实际责任人，收取邱永先的购房款，其与邱永先之间形成事实上的房屋买卖关系，双方均应全面履行自己的义务。邱永先已收到鲁北公司的催收房款通知，在双方对房屋价款没有约定的情况下，该通知属于一种要约形式。邱永先与方圆公司之间签订的房屋买卖合同已被认定为无效合同，无效合同自始不发生法律效力，所以该合同无论在邱永先与方圆公司之间，还是在邱永先与鲁北公司之间均无法律效力，即对上述个人与公司均无任何约束力，故邱永先要求鲁北公司依据该无效合同中约定的交房时间来履行义务，缺乏事实和法律依据，综上，其诉求鲁北公司交付房屋不予支持；其诉求的逾期交房违约金，无事实依据，不予支持。鲁北公司要求解除双方之间的房屋买卖合同，无事实和法律依据，不予支持；在双方对交纳购房款的时间未做约定的基础上，鲁北公司向邱永先下发的交款通知，只是其单方的要约行为，并非双方的合意，不能以此作为邱永先应当交纳购房款的时间，因此鲁北公司要求其支付逾期交纳购房款利息的请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、驳回原告邱永先的诉讼请求；二、驳回反诉原告山东鲁北企业集团总公司的诉讼请求。案件受理费865元，由原告邱永先负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告山东鲁北企业集团总公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，鲁北公司作为涉案楼房建设单位，收取邱永先的购房款，双方之间已形成事实上的房屋买卖关系。由于双方未能提供书面的房屋买卖合同或其他有效证据证明双方对房屋价款、交付时间、违约责任等进行了明确约定，故邱永先按其主张的时间要求对方交房并支付逾期交房违约金的诉讼请求不能得到支持。同上，鲁北公司要求解除合同的诉求亦不能得到支持。故一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1780元，由上诉人邱永先负担1730元，由山东鲁北企业集团总公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 崔诗君审判员 王正真审判员 张 珊二〇一七年八月十四日书记员 高 帅 关注公众号“”