（2017）川0107民初5319号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-05-31
案件名称
原告明啸与被告成都润利鑫置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
明啸,成都润利鑫置业有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初5319号原告：明啸，男，汉族，1988年11月3日出生，住成都市高新区。被告：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：李思齐。委托代理人：张显林，男，汉族，1988年6月17日出生，住成都市青羊区，系公司员工。原告明啸与被告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员雷田怡独任审判，公开开庭进行了审理。原告明啸、被告润利鑫公司的委托代理人张显林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告明啸向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金19655.08元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月10日，原告与被告签订了编号为CPGC1-1-1202的《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据该合同的约定，被告应在2016年6月16日前向原告交付不动产权证书，否则需向原告支付违约金，违约金按日以原告已付款的万分之一计算。2016年6月13日，被告向原告发出了《承诺书》，载明“我司未按约及时给业主办理分户产权证，承诺2016年10月1日起开始办理，并于2016年12月31日前全部办理完毕，并于领取分户产权证日期后的7个工作日支付违约金，如因我司造成业主在2016年12月31日前未能取得分户产权，自2017年1月1日起至分户产权实际打印日止（2017年1月9日已经领取），我司按照购房总款为基数每日万分之二计算逾期办理分户产权违约金，并于领取分户产权证后的7个工作日内支付业主”。2017年1月9日，被告方将《不动产权证书》屋交付给原告。根据被告逾期办证的事实以及双方关于违约金的约定，被告应当向原告支付的逾期办证违约金分两段计算：从2016年6月16日至2016年12月31日，每天以房屋总价914190元的万分之一计算为18192.38元；从2017年1月1日至2017年1月8日，每天以房屋总价914190元的万分之二计算为1462.7元。被告在不动产权证书交付之日起7个工作日内未向原告支付违约金，故原告诉至法院。被告润利鑫公司辩称,第一，被告逾期办证是因为受到国家政策的影响，包括从2016年1月1日起实施的不动产权登记规定，2016年2月17日关于契税营业税优惠政策的通知等，自2016年11月成都国土部门也实行了新政策，房管局也限定了每日排号递件的数量，上述政策均对被告办理案涉房屋的权属登记造成了影响，导致办证逾期，根据合同约定，因为政策原因导致房屋权属登记逾期的被告不应当承担责任。第二，被告在2014年交房，按照合同约定被告应当在房屋交付起720日内为业主办理房屋所有权证，取得房产证两年内办理国有土地证，因为国家办理不动产权证新政策出台，两证合一，现在原告取得的是不动产权证，应当将两证的办理期限合并，因此被告不存在违约，不应当承担违约金。第三，按照合同约定，办证的期限应当自原告提供完整的办理产权需要的资料之日起算720日，2016年11月25日原告还向被告补充资料，故被告没有违约。第四，被告与万达集团签订合作协议，为案涉楼盘引入了万达广场项目，但是2016年6月业主聚众到售楼部闹事，引起政府高度重视，给被告造成了损失，被告迫于压力才出具了《承诺书》，不是被告的真实意思表示，被告不应该承担该责任。第五，被告已经按期将涉案房屋交付给了原告，并未给原告造成实际损失。即使法院认定被告承担违约责任，原告的违约金计算标准过高，请求法院依法调低违约金。经审理查明，2013年3月10日，原告明啸与被告润利鑫公司签订了编号为CPGC1-1-1202号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告位于武侯区顺江村5、6组满园春1幢1单元12层2号的房屋，建筑面积117.96平方米，房价款为914190元，被告应当于2014年6月16日前向原告交付房屋；第十九条第（二）项约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人同意按照补充协议第十一条处理。补充协议第十一条约定：买受人委托出卖人办理合同项下的房屋产权转移登记；如买受人未付清房屋全款、税费、违约金等其他根据合同及补充协议约定应由买受人支付的款项，或未在房屋交付前向出卖人提交办理权属登记的全部费用、资料、证件、维修资金并配合完成全部手续的，出卖人办理房屋权属转移登记的时间，将从买受人付清所有款项并提交完毕所需资料、办理完毕相关手续之日起开始计算出卖人办理房屋权属转移登记的时限；出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内；如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。庭审中，原、被告双方均认可，被告于2014年6月7日向原告交付了案涉房屋。2016年11月4日，原告取得的案涉房屋的增值税发票，金额为917085元。2016年12月2日，原告缴纳了案涉房屋的契税13756.27元。2017年1月6日，原告交纳了80元不动产登记费、房屋专项维修资金3259.02元。原告于2017年1月9日取得的《不动产权证》，案涉房屋位于成都市武侯区兆景路139号1栋1单元12层2号，不动产权证号为川（2016）成都市不动产权第0025449号。2016年6月13日，被告润利鑫公司发出《承诺书》，承诺“自《商品房买卖合同》及补充协议约定的产权证办理期限届满次日至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，我司按照以购房总款为基数每日万分之一计算逾期办理分户产权的违约金，如因我司造成业主在2016年12月31日前未能取得分户产权证，自2017年1月1日起至分户产权实际打印之日止，我司按照购房总款为基数每日万分之二计算逾期办理分户产权的违约金，并于领取分户产权证后的7个工作日内支付业主”。另查明，2016年1月1日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）。2016年11月成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记。以上事实，有原、被告主体资格证明、《商品房买卖合同》、《补充协议》、POS单、《四川增值税普通发票》、中国银行刷卡存根、承诺书、不动产权证书、收据、发票、《关于实施不动产统一登记的通告》以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。本院认为，原告明啸与被告润利鑫公司签订的关于购房的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。2014年6月7日，被告向原告实际交付了房屋，原告缴纳了相关税费，依照合同约定原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理分户房屋产权证的时间为交房后720内，《补充协议》约定办理分户国有土地使用权证的时间为房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内，因此，被告至迟应当于2016年5月28日协助原告取得案涉房屋所有权证书，办理国有土地使用权证最早的时间为2018年5月28日；案涉房屋的不动产权证实际登记到原告明啸名下时间为2017年1月9日。关于原告取得不动产权的时间，原告主张逾期，主要理由是超过了交房之后的720日，被告认为受政策影响和原告迟延提供办证材料导致逾期办证的责任不在于被告。本院认为，原告主张的是逾期取得房屋产权证的违约金，被告虽然抗辩原告明啸在2016年11月15日向被告补交个人及家庭房屋登记记录，但是该记录中签字的是“侯婷”，原告否认认识该人，被告也未举证证明原告明啸与其关系，故该无法确认该记录的真实性；即使真实，该记录记载的时间已经较2016年5月28日迟延五个多月，证明被告通知补交材料的时间已经在应当办理房产证的期限之后，综合被告向原告出具的购房款发票，证明被告实际为原告办理产权证的时间逾期，被告存在违约行为，应当承担违约责任。另一方面，合同约定的房产证和国土证是分四年两次办理，但是在实行不动产权登记的情况下，被告直接为原告办理了不动产权证，即同时完成了房屋所有权和国有土地使用权的登记，实际节省了两证最终的办证时间，若要求被告依照合同办理房产证的时间内直接取得不动产权证，实际加重了被告的义务。由于原、被告在合同没有约定违约金的计算标准，原告主张的《承诺书》也仅仅载明被告对于2017年1月1日之后取得房产权属登记的单方承诺，本院依照违约金应当以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，虽然被告存在违约，但是被告同时提早为原告办理了国有土地使用权登记，原告也未提供证据证明被告逾期房产证对其实际造成的具体损失，被告请求调低违约金，故本院综合全案事实以及合同履行情况后将违约金酌情予以调整，调整后的违约金从应当取得房产证之日的次日即2016年5月29日计算至实际取得不动产权登记的2017年1月9日共计226天，每日按照已付购房款914190元的万分之一的20%，共计4132元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内,向原告明啸支付逾期办理房屋产权证的违约金4132元；二、驳回原告明啸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费291元，减半收取145.5元，由被告成都润利鑫置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 雷田怡二〇一七年八月十四日书记员 颜钰洪 微信公众号“”