（2017）苏01民终4715号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-07-18
案件名称
4715江苏现代快报股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏现代快报股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4715号上诉人（原审原告）：江苏现代快报股份有限公司，住所地南京市洪武北路55号。法定代表人：杜晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张潇潇，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京爱房房产信息咨询中心，住所地南京市鼓楼区上海路****号*幢***室。经营者：刘克峰。委托诉讼代理人：刘熠倩，江苏致邦律师事务所律师。上诉人江苏现代快报股份有限公司（以下简称现代快报公司）因与被上诉人南京爱房房产信息咨询中心（以下简称爱房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初10058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。现代快报公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除与被上诉人签订的房屋租赁合同，被上诉人将所有承租的房产交还上诉人，租房保证金不退还，被上诉人恢复房屋原状，并赔偿上诉人损失32500元；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人迟延支付房租已经违约，合同已经解除。上诉人与被上诉人签订了一份租赁合同，年租金130000元，出租房屋18套，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日。合同中第四条约定：“租金支付方式是每半年支付一次……首期租金由乙方在本合同签订时支付，以后每期租金乙方应于到期前壹个月支付给甲方……”但自合同履行至今，大部分租金均为逾期支付，上诉人曾发函至被上诉人要求其严格按照合同约定履行交付租金义务，但被上诉人逾期支付现象仍然存在。同时合同第十条约定：“……乙方迟延支付房屋租金超过30日，甲方有权立即解除本合同并收回房屋，租房保证金不退还……”于是2017年8月1日上诉人发出解除租赁合同通知书要求立即解除合同，被上诉人也收到此函，应视为从被上诉人收到通知书之日起合同已经解除。而被上诉人明知合同已经解除却依然汇款，且以租金的形式迷惑上诉人的财务人员的行为是恶意的，不过上诉人认为合同解除后被上诉人一直非法占有房屋也应支付相关使用费，上诉人作为产权人也有权利收取，但上诉人收取费用的行为不应该理解为对解除权的放弃。2、被上诉人有群租、分租现象且已经损害或改变房屋结构或布局，合同理应解除：合同中第五条约定：“……乙方承诺房屋用于转租、合租但不得将房屋分租、群租，不得损害或改变房屋结构或布局”、“租赁期内，甲乙双方如有一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意。如因一方违约的，不受此限制……”但根据现场勘验情况，有部分房屋存在分租、群租现象，未按房屋性质使用房屋，也有部分房屋存在改变房屋结构或布局现象。上诉人认为只要被上诉人有违约的情形，即符合租赁合同里约定解除的条件成就时，上诉人即可要求解除合同。爱房中心辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、被上诉人根据租赁合同的约定装修房屋，装修过程中及装修结束后，上诉人均派人察看、审查，从未提出过任何异议，在租赁合同的实际履行过程中，上诉人也从未提出任何异议。被上诉人一直在上诉人许可的范围内对房屋进行出租。2、在上诉人发出解除函以及起诉后，仍然向被上诉人收取租金，已经用实际行为否定了解除合同的意思表示，是对解除权的放弃，租赁合同至今仍然在继续履行当中。3、被上诉人没有违约行为，上诉人要求解除合同，于事实、法律无据，不应得到支持。并且我们认为上诉人要求解除合同的行为，违背了合同法诚实信用的基本原则，是一种恶意的解除行为，不应当得到支持。现代快报公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与爱房中心签订的房屋租赁合同，并返还房屋；2、判令爱房中心将房屋恢复原状，支付房屋占有使用费（自2016年8月1日起按照每年130000元的标准支付至实际返还房屋之日止）以及违约金62500元。3、判令本案诉讼费用由爱房中心承担。一审法院认定事实：2014年3月6日，现代快报公司（甲方）与爱房中心（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于江宁区诚基花园15-809室、15-811室、15-814室、15-815室、7-1007室、7-1008室，江宁区百家湖公寓西花园伦敦城22-1408室，东渡国际青年城4-2507室，水芙苑3-101室，和燕路251号2-2801室，丽岛路旭日爱上城7-102室、7-103室、7-104室、7-106室、8-101室、8-103室、8-104室、8-105室共计18套房屋出租给乙方，房产性质为住宅；租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日；租金130000元每年(旭日爱上城7-102室、7-103室、7-104室、7-106室、8-101室、8-103室、8-104室、8-105室均为每年5000元，诚基花园15-809室、15-811室、15-814室、15-815室均为每年5000元，诚基花园7-1007室、7-1008室均为每年10000元，百家湖公寓西花园伦敦城22-1408室为每年12000元，东渡国际青年城4-2507室为每年5000元，水芙苑3-101室为每年17000元，和燕路251号2-2801室为每年16000元)；租房保证金共计30000元，在租赁到期时，房屋无损坏且各项费用全部结清后三日内甲方将租房保证金无息返还给乙方；租金支付方式是每半年支付一次，每次共计65000元，首期租金与租房保证金由乙方在本合同签订时支付，以后每期租金乙方应于到期前1个月支付给甲方；乙方承诺房屋用于转租、合租但不得将房屋分租、群租，不得损坏或改变房屋结构或布局；租赁期内，乙方负责承担该房屋相关水、电、煤气、有线电视、宽带业务、卫生、物业管理费用等与房屋使用有关的全部费用；租赁期内，甲方同意乙方对此房屋进行装修或者增加附属设施；租赁期满后，房屋内由乙方增设的附属设施，乙方自行拆除带走，并将房屋恢复原状；乙方延迟支付房屋租金超过30日，甲方有权立即解除本合同并收回房屋，租房保证金不退还；如甲方无故违约则负责赔偿乙方的装修损失及由此产生的其他费用。合同签订后，现代快报公司依约向爱房中心交付了房屋（毛坯状态），爱房中心对房屋进行了装修。爱房中心向现代快报公司缴纳保证金30000元，并于2014年3月13日、2015年9月28日、2016年1月29日以及2016年5月3日分别向现代快报公司支付租金65000元。2016年1月21日，现代快报公司向爱房中心发出《关于提示按约履行的函》，载明爱房中心欠付房屋租金21500元，要求爱房中心严格按照合同约定履行缴付租金义务，限于2016年1月29日前将欠付的租金全额付清并保证今后不再发生欠付租金的行为。2016年8月1日，现代快报公司向爱房中心发出《解除租赁合同通知书》，认为爱房中心在合同履行中存在逾期支付房租，分租、群租等违约行为，根据房屋租赁合同及合同法的规定，其有权立即解除合同并收回房屋，现其决定自即日起解除双方签订的租赁合同，并要求爱房中心在接到通知后30日内腾退房屋、恢复原状并付清相关费用。爱房中心收到前述两份函件。2016年8月10日，现代快报公司向一审法院提起本案诉讼。一审另查明，2016年9月1日，爱房中心向现代快报公司及江苏现代快报传媒有限公司（以下简称快报传媒公司）分别支付30000元以及35000元。2016年9月2日，现代快报公司向爱房中心开具金额为30000元的房租发票，快报传媒公司向爱房中心开具金额为35000元的房租发票，备注栏均载明2016.10.1-2017.3.31。2017年2月20日，爱房中心向现代快报公司及快报传媒公司支付30000元以及35000元。一审审理中，现代快报公司认可收到爱房中心2016年9月1日支付的65000元。现代快报公司陈述存在分租、群租，改变房屋结构布局的房屋是旭日爱上城8-103室、百家湖公寓西花园伦敦城22-1408室、水芙苑3-101室。一审法院组织双方至涉案部分房屋现场勘验，勘验时旭日爱上城8-103室有人居住使用，房屋连接地下室处以地板封堵，无法进入地下室。旭日爱上城8-104室用于经营快递及日用杂货。旭日爱上城7-102室、8-105室有人居住使用。旭日爱上城7-103室无人居住使用。百家湖公寓西花园伦敦城22-1408室、水芙苑3-101室暂无人居住使用，房屋内的厨房、餐厅、客厅均分隔为独立的房间，仅留有过道和卫生间，另伦敦城22-1408室每个房间内均装有独立电表。因双方意见不一，致调解未成。一审法院认为，现代快报公司与爱房中心签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。现代快报公司与爱房中心均应当按照合同约定履行各自的义务。双方合同中约定爱房中心延迟支付房屋租金超过30日，现代快报公司有权立即解除合同并收回房屋，爱房中心确实多次迟延支付租金超过30日，现代快报公司在合同约定的解除合同条件成就后，仍然接受爱房中心缴纳的租金并开具发票，应视为其对解除权的放弃。根据一审法院现场勘验的情形，可以认定百家湖公寓西花园伦敦城22-1408室、水芙苑3-101室房屋群租，爱房中心确有违约行为，但结合本案情形其该违约行为并不足以致合同解除，故对现代快报公司要求解除房屋租赁合同、返还房屋并将房屋恢复原状、支付房屋占有使用费以及解除合同违约金的诉讼请求一审法院不予支持。判决：驳回江苏现代快报股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费853元，由现代快报公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审审理中，上诉人陈述，被上诉人在第二、三、四期租金的支付上存在逾期，已符合合同约定的解除条件。第二期租赁期间为2015年4月1日至2015年9月30日，第三期租赁时间为2015年10月1日至2016年3月31日，第四期租赁时间为2016年4月1日至2016年9月30日。被上诉人支付第二、三、四期租金的时间分别为2015年9月28日、2016年1月29日、2016年5月3日。上诉人主张，涉案的18套房屋中，有3套房屋被上诉人改变结构，用于群租、分租。二审中，被上诉人对上述3套房屋进行了整改，恢复原状。另查明，在双方当事人签订的案涉租赁合同中，刘志浩作为上诉人的签约代表在合同结尾处签字。被上诉人主张，上诉人租赁房屋事宜的负责人是刘志浩。一审审理中，被上诉人提供了其与刘志浩的通话录音，刘志浩在录音中表示：涉案房屋在装修中和装修完毕时其第一户均去检查过，这一块全程由其负责，签订合同时因要求被上诉人垫资装修，被上诉人提出租期要长以及房子会隔开来出租，对此报社也是同意的。上诉人质证认为，其不否认刘志浩参与租赁事宜，但刘志浩并非上诉人当时唯一的负责人，且因刘志浩在履行租赁合同中严重失职而离职。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案中双方的争议焦点为：1、被上诉人迟延支付房租是否构成违约，上诉人能否以此解除合同。2、被上诉人有群租、分租现象、改变房屋结构的情况，上诉人是否可以因此解除合同。对于第一个争议焦点，双方租赁合同第四条约定，租金支付方式是每半年支付一次，首期租金与租房保证金由爱房中心在合同签订时支付，以后每期租金爱房中心应于到期前1个月支付给现代快报公司；合同第十条约定，爱房中心迟延支付房屋租金超过30日，现代快报公司有权立即解除本合同并收回房屋。对于合同第四条如何理解，双方当事人有不同的解释。上诉人主张应为先付后租，即支付时间为每半年租期开始前1个月支付。被上诉人主张，双方并未约定先付后租，支付租金的时间应当是每半年租期届满前1个月。本院经审查认为，双方对合同第四条的理解不一致，合同并未约定先付后租，存在约定不明的情形。因此在合同约定不明确的情况下，仅以一方对于合同的解释认定对方违约，依据不足。从被上诉人交纳房租的时间分析，如果按被上诉人对于合同的理解，其第二期房租的交纳时间存在违约，但尚不构成合同约定的解除情形，上诉人以上述主张解除合同依据不充分。对于第二个争议焦点，合同第五条约定，爱房中心承诺房屋用于转租、合租，但不得将房屋分租、群租，不得损害或改变房屋结构或布局。上诉人主张，有3套被上诉人改变了原有的房屋用途和结构，用于群租和分租。被上诉人认为，其在房屋装修过程中以及装修结束之后，上诉人均派人对房屋一一进行了审查，没有提出过异议，并且在后期两年租赁的期间内，均没有提出过任何异议，只是因为现在房租上涨才提出异议。本院经审查认为，被上诉人主张其在装修中和装修后，对于房屋的装修情况上诉人予以认可的主张能够成立，理由如下：1、刘志浩在双方租赁合同中作为上诉人的签约代表签字，证明其对于租赁事宜具有一定的权限。2、被上诉人在一审中提交的其与刘志浩的通话录音可以证明，刘志浩作为负责案涉租赁合同的工作人员，在录音中明确承认对房屋装修情况进行了一一审查，就被上诉人对于房屋的装修情况予以认可。3、上诉人主张刘志浩在履行合同中严重失职，属其与刘志浩的内部关系，不能以此否认刘志浩履行职务的行为。另外，双方在合同中亦约定了被上诉人可以转租、合租。综上，上诉人提出被上诉人改变了原有的房屋用途和结构，构成违约的主张依据不足，一审法院不予支持并无不当。被上诉人的群租行为违反相关管理规定，应当予以纠正，二审审理中，被上诉人已将涉案的房屋进行了整改，应予允许。综上所述，上诉人现代快报公司主张被上诉人构成违约，依据不足，其上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费853元，由上诉人江苏现代快报股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 殷源源审判员 孙 伟审判员 张旭东二〇一七年八月十四日书记员 郭旭冬 来自：