（2017）浙01民终4110号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2018-06-13

案件名称

临安汇锦金昕房地产有限公司、沈泉商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

临安汇锦金昕房地产有限公司,沈泉,刘小娟

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2017）浙01民终4110号上诉人（原审被告）：临安汇锦金昕房地产有限公司。住所地：临安市锦城街道钱王街***号。统一社会信用代码：91330185694589429D。法定代表人：盛军，执行董事。委托代理人：马宏利、王永皓，浙江智仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈泉，男，1966年4月25日出生，汉族，住临安市。被上诉人（原审原告）：刘小娟，女，1969年11月1日出生，汉族，住临安市。两被上诉人的委托代理人：王显峰，浙江天晟律师事务所律师。上诉人临安汇锦金昕房地产有限公司（以下简称汇锦公司）因与被上诉人沈泉、刘小娟商品房预售合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2016）浙0185民初4887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月7日开庭进行了审理。上诉人汇锦公司委托代理人马宏利、王永皓以及被上诉人沈泉、刘小娟共同委托的代理人王显峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇锦公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人逾期交房系县级以上规划、文物、环保等主管部门依法采取行政措施所致，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的相关约定，上诉人不承担违约责任。上诉人逾期交房行为系因规划部门规划市政道路所致，该事由属于不卡抗力，根据上述合同的相关约定，上诉人也不承担违约责任。即使要承担违约责任，万分之二的违约金计算标准也对上诉人过于苛刻，请求予以降低。沈泉、刘小娟辩称：1、上诉人逾期交房、逾期交证的违约行为是事实，应该按约支付违约金。2、案涉情形不符合合同关于交房最多延期3个月的条件。案涉房屋建设工程未遭遇不可抗力，上诉人也未在所谓困难发生之日起30日内告知被上诉人。案涉房屋不能通过验收不是因为县级主管部门依法作出的决定，更不是依法作出的行政措施。上诉人未将不能通过验收的原因在15日内告知被上诉人。上诉人作为专业开发商，对基本的楼盘路面开通、通水、同点等常识性知识的预判力应高于被上诉人，上诉人认为道路未能完工验收，不合常理。上诉人认为是道路施工部门影响验收进度，上诉人可以向道路施工部门主张权益，不应免除对被上诉人的违约责任。3、原审判决的违约金数额正确，不应减少。案涉合同是上诉人提供格式版本，作为强势一方更应尊重自己拟定的条款。合同的违约金约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应当尊重当事人意思自治的原则。请求驳回上诉，维持各原判。沈泉、刘小娟于2016年8月15日提起本案诉讼，诉请判令：1、汇锦公司支付逾期交房违约金66223元；2、汇锦公司支付逾期交付《土地使用权证书》、《房屋所有权证》违约金72986.2元；合计1408983.78元；3、本案诉讼费由汇锦公司承担。一审法院认定事实：2013年4月2日，胡新华、汪雪婷与汇锦公司签订《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同），向汇锦公司购买位于位于临安市房屋（以下简称案涉房屋），购房款1408983.78元。合同约定于2015年7月30日前交房，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应从最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付房价万分之二的违约金。该合同另约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请案涉房屋所有权初始登记，取得案涉房屋《房屋所有权证》；出卖人承诺于2015年10月30日前取得上述规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人自行办理案涉房屋转移登记；约定日期起30日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。案涉合同签订后，沈泉、刘小娟按约履行付款义务。沈泉、刘小娟认可2016年3月21日起，案涉房屋已经具备交付条件。至2016年7月15日，汇锦公司尚未将案涉房屋的初始产权登记证书交付沈泉、刘小娟。一审法院认为：双方之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。现汇锦公司未按合同约定的期限交付房屋，并协助沈泉、刘小娟办理土地及房屋权属证书，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任，故沈泉、刘小娟主张汇锦公司应支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持，经核算，汇锦公司应支付逾期交房违约金65940元（以已付房款1408983.78元为基数按每日万分之二的标准自2015年7月31日起算至2016年3月21日止）；应支付逾期办证违约金72704元（以已付房款1408983.78元为基数按每日万分之二的标准自2015年10月31日起算至2016年7月15日止）。以上合计为138644元。汇锦公司主张其违约系政府部门的原因造成，属于不可抗力可免除或减少违约责任的抗辩意见，依据不足，该院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、汇锦公司于判决生效之日起十日内支付沈泉、刘小娟违约金138644元；二、驳回胡雅红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3084元，减半收取1542元，保全费1245元，合计2787元，由汇锦公司负担。本院二审期间，汇锦公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汇锦公司提交总平面图、建筑工程消防验收意见书欲证明案涉房屋所在楼盘北部道路迟迟未能完工，导致道路上设置的消防登高带无法通过消防验收。后因规划部门向消防机关作了说明和承诺，消防验收方才完成，故案涉房屋迟延交付的责任并非完全归咎于汇锦公司。汇锦公司另提交成本核算表欲证实其并未因迟延交付、迟延办证而获利。沈泉、刘小娟对总平面图、建筑工程消防验收意见书的关联性不予认可，对成本核算表的真实性不予认可。本院经审核认为，总平面图、建筑工程消防验收意见书的内容并不能证实汇锦公司的举证主张，不具有关联性，本院不予认定。成本核算表系汇锦公司单方制作，其真实性无相关证据予以印证，故本院也不予认定。本院经二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：汇锦公司对于原审判决所认定的其存在逾期交房以及逾期办证的违约事实之认定并未提出异议，本院予以确认。汇锦公司诉称其违约系相关部门采取行政措施所导致，就此主张，汇锦公司不能举证予以证实；即使该主张成立，根据案涉合同第九条的约定，汇锦公司也应在该事件发生之日起15日内告知被上诉人，且延期交房最长不得超过3个月。汇锦公司未能举证证实其已按约告知被上诉人，且其逾期交房远超过3个月，故汇锦公司上述主张不能成立。汇锦公司另诉称其逾期交房行为属于不可抗力，但根据案涉合同上述条款的约定，汇锦公司对于因规划等行政主管部门依法采取的行政措施导致逾期交房已有预见并约定了免责期限，故汇锦公司关于不可抗力的主张也不能成立。案涉合同关于汇锦公司逾期交房以及逾期办证的违约金的约定，并未过分高于被上诉人就此受到的损失，一审法院对于汇锦公司应承担的违约金的判决并无不当。综上所述，汇锦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3073元，由上诉人临安汇锦金昕房地产有限公司负担，限于本判决生效之日起十五日内来本院办理结算手续。本判决为终审判决。（此页无正文）审　判　长　　胡宇审　判　员　　陈艳代理审判员　　丁晔二〇一七年八月十四日书　记　员　　王勤关注公众号“”