（2017）新02民终444号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-09-13
案件名称
马彩阁与克拉玛依市康润物业服务有限公司白碱滩分公司、宋江州物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马彩阁,克拉玛依市康润物业服务有限公司白碱滩分公司,宋江州
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终444号上诉人（一审被告）：马彩阁，女，汉族，1978年11月16日出生，白碱滩区迎宾阁居家菜馆业主,住克拉玛依市，身份证号码：。委托诉讼代理人：刘建玲，新疆先觉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：克拉玛依市康润物业服务有限公司白碱滩分公司，住所地：克拉玛依市白碱滩区芙蓉商业街1-1、1-2号，统一社会信用代码：。负责人：王林，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭自德，白碱滩区中兴路街道法律服务所法律工作者。原审被告：宋江州（系马彩阁丈夫），汉族，1978年5月3日出生，无业，住克拉玛依市。上诉人马彩阁因与被上诉人克拉玛依市康润物业服务有限公司白碱滩分公司（以下简称康润物业公司）、原审被告宋江州物业服务合同纠纷一案，不服克拉玛依市白碱滩区人民法院（2017）新0204民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马彩阁及其委托诉讼代理人刘建玲、被上诉人康润物业公司委托诉讼代理人郭自德、原审被告宋江州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马彩阁的上诉请求：依法撤销（2017）新0204民初131号民事判决，发回重审或改判，由被上诉人负担一、二审诉讼费。事实和理由:一审判决违反法定程序，遗漏必须参加诉讼的当事人；被上诉人收取物业服务费的标准无法律依据，一审法院依据每平方米2.50元的标准判决缺乏证据。被上诉人康润物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，业主与上诉人签订的物业合同写明租赁期间因经营发生的水、电、气费用由上诉人承担，物业前期服务合同约定了物业商业用房的收费标准，故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告宋江州答辩称，一审判决不正确，物业公司与马彩阁和宋江州没有任何关系，不应承担民事责任。康润物业公司向一审法院起诉请求：被告马彩阁、宋江州支付原告物业服务费40828元、违约金1224.84元，案件受理费由被告马彩阁、宋江州负担。一审法院认定事实：2011年6月20日，新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司与原告康润物业公司签订了一份前期物业合同，约定新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司将其开发的普瑞商业街和普瑞高层住宅前期物业交由康润物业服务公司管理，合同对物业服务内容、质量、服务费等进行了约定，其中物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为商业2.50元每平方米每月，业主于房屋交接之日起交纳物业服务费。同年6月30日，克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司与新疆普瑞铭房地产开发有限公司克拉玛依分公司通过签订《协议》取得了普瑞商业街无期限商业经营权。同年9月6日，被告马彩阁与克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司签订了一份商铺租赁经营合同，该公司将克拉玛依市白碱滩区跃中路10号瑞铭百货美食商业街A段二层69号-73号商铺出租给马彩阁使用，该商铺建筑面积为276.8平方米。合同约定，马彩阁承担该商铺在租赁期间因经营而发生的物业费等。同年10月5日，克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司通知马彩阁进场装修，2012年1月31日通知马彩阁进行二次装修，并告知马彩阁、宋江州商铺租金从2012年2月15日起算。另查明，2016年7月10日，克拉玛依市仲裁委员会作出（2015）克仲决字第119号仲裁裁决书，裁决马彩阁与克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司2011年9月6日签订的商铺租赁合同于2016年6月30日解除，马彩阁于2016年7月30日前将涉案商铺交还该公司。后在该案执行过程中，马彩阁于2016年10月20日将涉案房屋钥匙交至克拉玛依市中级人民法院执行局。经执行，最终双方于2016年11月30日完成房屋交接事宜。康润物业服务公司在马彩阁承租期间提供了垃圾清运、扫雪、治安、水、电、暖服务等物业服务。原告曾向马彩阁口头催讨过物业服务费，但未发送书面的催讨通知。一审法院认为，法律虽然没有直接规定物业使用人享用了物业服务就要支付物业服务费，但不排斥业主与物业使用人就物业服务费的支付进行约定。物业管理条例第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定。2011年9月6日，克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司将瑞铭百货美食商业街A段二层69号-73号商铺出租给马彩阁，约定马彩阁承担该商铺在租赁期间因经营而发生的物业费等。该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效。康润物业服务公司在马彩阁承租商铺期间提供了相应的物业服务，马彩阁作为瑞铭百货美食商业街A段二层69号-73号商铺的物业使用人和物业服务的实际受益人，应当承担其承租期间的物业服务费。康润物业服务公司请求马彩阁支付承租期间物业服务费的主张，符合法律规定，予以支持。依据克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司与马彩阁签订的租赁合同及克拉玛依市仲裁委的仲裁裁决书，马彩阁实际承租期间为2012年2月15日至2016年6月30日，马彩阁应支付的物业服务费为37022元〔（276.8平米×2.5元×53个月）＋（276.8平米×2.5元）÷2〕。至于原告请求二被告支付违约金1224.84元及宋江州承担付款责任的请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院〈关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第七条之规定，判决：马彩阁支付康润物业服务公司物业服务费37022元，于本判决生效之日起三日内一次性付清。二、驳回康润物业服务公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人马彩阁、被上诉人康润物业公司、原审被告宋江州均未提交新证据证实其主张和答辩意见。本院二审查明的基本事实与一审法院认定的一致，依法予以确认。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会或业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。当事人必须按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的履行方式，全面完成合同中约定的各项义务。双方当事人在一审、二审中无争议的部分不违反法律法规强制性规定，不损害国家利益、社会公共利益和第三人的合法权益，本院依法予以确认。本案争议焦点主要是上诉人是否应当承担民事责任及其数额的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定。《最高人民法院〈关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。以上行政法规与司法解释的规定是突破合同相对性一般原则的体现，只要各方当事人对其应交付的物业费收费标准和数额无异议，物业服务公司可以直接向物业使用人主张支付物业费的权利。本案中，虽然马彩阁与克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司签订的租赁合同约定由马彩阁承担商铺在租赁期间因经营而发生的物业费，但马彩阁对物业费的收费标准和数额有异议，且其辩称不知晓康润物业服务公司与业主克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司约定的物业费收费标准，康润物业服务公司也无证据证实马彩阁在与克拉玛依市镒铭商业经营管理有限责任公司签订合同时知晓双方约定的物业费收费标准，该约定不能必然适用于马彩阁；同时，康润物业服务公司无充分证据证实其应当对商用房屋收取物业费的法定定价标准，故其以与业主签订的合同约定内容要求使用人承担物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定及处理结果错误，适用《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院〈关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条规定错误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人马彩阁的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销克拉玛依市白碱滩区人民法院（2017）新0204民初131号民事判决，即”一、被告马彩阁支付原告克拉玛依市康润物业服务有限公司白碱滩分公司物业服务费37022元，于本判决生效之日起三日内一次性付清。二、驳回原告克拉玛依市康润物业服务有限公司白碱滩分公司的其他诉讼请求。”二、驳回被上诉人克拉玛依市康润物业服务有限公司白碱滩分公司的诉讼请求。一审案件受理费766元、二审案件受理费726元，由被上诉人克拉玛依市康润物业服务有限公司白碱滩分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李孔书审 判 员 李佳美代理审判员 李 萍二〇一七年八月十四日书 记 员 郗翠清 来源：百度“”