（2016）闽0104民初5469号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-02-27
案件名称
福建鸿博房地产开发有限公司与卓晓玲商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一��
当事人
福建鸿博房地产开发有限公司,卓晓玲
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初5469号原告:福建鸿博房地产开发有限公司，住所地：福州市仓山区建新��金达路136号2号楼二层。法定代表人：尤玉仙，董事长。委托诉讼代理人：严淋、江小平，福建谨而信律师事务所律师。被告：卓晓玲女，1990年8月5日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福建鸿博房地产开发有限公司与被告卓晓玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建鸿博房地产开发有限公司委托诉讼代理人严淋、江小平到庭参加诉讼，被告卓晓玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建鸿博房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告双方于2014年5月13日签订的合同编号为FZ××××的《商品房买卖合同》已于2016年9月3日解除；2.被告应立即向第三人一次性偿还按揭贷款本息（具体以还款当日第三人确认的金额为准，该款由原告在被告已付购房款中直接代为支付），并应立即配合原告共同到福州市不动产登记和交易中心办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续；3.被告应立即向原告支付合同总价4466979元10%的违约金446697.9元；4.被告应立即将原告被第三人扣划的154086.76元以及至被告付清之日止的相应违约金支付��原告（违约金按日万分之五计算，其中的30237.5元自2016年3月31日开始起算；52688.89元自2016年6月30日开始起算；71160.37元自2016年9月30日开始起算。暂计至2016年10月31日，为5155.08元）；5.被告应赔偿原告因本案所发生律师代理费50000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月5日，原、被告双方签订《[鸿博•梅岭观海]认购协议书》，由被告向原告购买位于仓山区北侧江城锦绣商务住宅项目C#楼×单元商品房。被告分别于2014年2月5日支付定金200000元，于2014年3月20日、4月8日支付购房首付款200000元、946979元。2014年5月13日，原、被告双方签订合同编号为FZ××××的《商品房买卖合同》，约定该商品房建筑面积为151.52㎡，总价款为4466979元。合同第六条约定被告应于2014年2月5日前付定金计200000元；被告应于2014年6月13日前付房款计1146979元；被告应于2014年7月13日付商业贷款计3120000元。附件六合同补充协议第二条第4点第（1）项约定被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等）支付给原告，同时自原告实际承担���述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；第（2）项约定，被告没有按本款第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日的，则构成本合同项下严重违约。原告有权选择立即解除本合同。原告选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项及原告因此遭受的全部损失。附件六合同补充协议第十条第2点约定，如因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）被告应向原告支付购房款总额10%的违约金，若违约金不足弥补原告损失的，被告还应补偿原告损失。原告因签署、履行、解除本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、律师费以及因此发生的其他费用也均由被告承担。原告有权在退还被告购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。被告购房款不足以抵扣违约金和前述税、费的，原告有权继续向被告追偿。如被告选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，被告应自行在本合同解除之日起10日内办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需原告协助的，原告由此产生的费用由被告承担。如因此造成原告损失的，被告应予以补偿；（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告发出合同解除通知之日起10日内，主动与原告一同前往登记机关配合原告办理相关撤销手续。办理手续需要支出的费用由被告承担。合同还对双方其他权利义务作了明确约定。2014年6月，原告办理了上述预购商品房的预告登记。2014年6月24日，第三人作为贷款人、被告作为借款人（卓国寿及郑兴妹��为共同借款人）和抵押人、原告作为保证人共同签订合同号为×-×-×的《个人住房借款合同》（下称《借款合同》），由第三人向被告提供按揭贷款3120000元，贷款期限为360个月。被告将上述商品房及其占用范围内的土地使用权作为抵押物，原告提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《借款合同》第四十一条第二款第（三）项约定本合同项下贷款发放后，贷款人即第三人授权中国建设银行股份有限公司福州广达支行（下称“广达建行”），办理贷后变更与服务事项，包含但不限于提前还款、逾期催收、变更还款账号、变更还贷方式、缩短贷款期限、诉讼等业务。2014年7月23日，第三人将上述按揭贷款3120000元发放给原告。2016年3月31日，建行五一支行以被告自2016年2月起未按时偿还贷款本息为由，从原告银行账户划转30237.50元，用于偿还被告到期尚欠的贷款本息。2016年5月13日，原告向被告寄发《通知函》，通知被告在3日内将原告被建行五一支行扣划的贷款本息30237.5元偿还给原告，但被告却置之不理。之后，建行五一支行于2016年6月30日、9月30日又分别从原告银行账户划转52688.89元和71160.37元，用于偿还被告到期尚欠的贷款本息。2016年8月31日，原告向被告寄发《合同解除通知函》，宣布解除上述《商品房买卖合同》，要求被告按照《��品房买卖合同》附件六第十条约定交付相关费用，支付原告代被告向按揭银行支付的全部款项及原告因此遭受的全部损失，并配合原告在解除通知发出之日起10日办理预告登记撤销手续。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应为合法有效的合同，双方均应严格遵守合同的约定。由于被告自2016年2月起至今未偿还第三人的按揭贷款，导致原告被建行五一支行三次从原告账户扣划共计154086.76元用于偿还被告到期尚欠的贷款本息，且被告在原告通知还款后拒不将原告代偿款项支付给原告，逾期超过30天，被告的行为已构成严重违约，原告依约有权解除《商品房买卖合同》，那么，《商品房买卖合同》应于原告发出《合同解除通知函》之后第3日即2016年9月3日解除，被告应向原告支付购房款总额10%的违约金，将原告被建行五一支行扣划的154086.76元以及至被告付清之日止的相应违约金支付给原告，并配合原告共同到福州市不动产登记和交易中心办理上述商品房预告登记的注销手续，原告因此而支付的律师费等各项费用均由被告承担。此外，由于《商品房买卖合同》已于2016年9月3日解除，原告有权要求第三人启动提前还款条款，被告应向第三人一次性偿还按揭贷款本息（具体以还款当日第三人确认的金额为准，该款由原告在被告已付购房款中直接代为支付）。原告在办妥预告登记注销手续之后，依约将剩余购房款（若有）无息退还被告。被告卓晓玲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于福州市仓山区北侧江城锦绣商务住宅项目C#楼×单元房屋，商品房总价款为4466979元。被告支付了购房款1346979元，余款3120000元由被告通过银行商业贷款支付。附件六合同补充协议第一条约定，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日。附件六合同补充协议第二条第4点第（1）项约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；第（2）项约定，被告没有按本款第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日的，则构成本合同项下严重违约。原告有权选择立即解除本合同。原告选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项及原告因此遭受的全部损失。附件六合同补充协议第十条第2点约定，如因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）被告应向原告支付购房款总额10%��违约金，若违约金不足弥补原告损失的，被告还应补偿原告损失。原告因签署、履行、解除本合同及本补充协议而承担的全部税、费、销售佣金、律师费以及因此发生的其他费用也均由被告承担。原告有权在退还被告购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告发出合同解除通知之日起10日内，主动与原告一同前往登记机关配合原告办理相关撤销手续。合同还对双方其他权利义务作了约定。之后，被告作为借款人之一、原告作为保证人与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订《个人住房借款合同》，约定被告向该行贷款3120000元，并由原告承担阶段性连带责任保证。因被告未及时偿还贷款本息，致使原告向建设银行承担保证责任，原告向建设银行偿还贷款本息分别为2016年3月31日30237.5元；6月30日52688.89元；9月30日71160.37元，共计154086.76元。2016年5月13日，原告按照合同确定的联系地址通过邮政特快专递向被告发出《通知》催告还款。2016年8月31日，原告按照合同确定的联系地址通过邮政特快专递向被告发出《合同解除通知函》。另查明，原告委托福建谨而信律师事务所代理本案诉讼，支出律师代理费50000元。本院认为，原、被告于2014年5月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第4点第（2）项约定，被告没有按本款第（1）项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日的，原告有权解除合同。合同补充协议第一条约定，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，以��快专递发出的，寄出后第3日为送达日。2016年8月31日，原告按照前述方式向被告发出《合同解除通知函》，即于2016年9月3日视为送达。附件六合同补充协议第十条第2点约定，如因被告原因导致本合同及本补充协议解除的，被告应向原告支付购房款总额10%的违约金，原告因解除本合同及本补充协议而承担的律师费由被告承担。故，原告诉请确认合同于2016年9月3日解除，并要求被告按合同总价10%的标准支付违约金并要求律师费，本院予以支持。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，且合同补充协议第十条第2点第（2）项对此亦有约定，故原告诉请被告协助办理预告登记注销手续，予以支持。原告代被告向银行偿还款项共计154086.76元，其作为保证人已经承担保证责任，有权向被告追偿。同时，按照《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第4点第（1）项约定，被告应按日向原告支付相当于代偿银行款项万分之五的违约金。原告诉请被告向建设银行偿还按揭贷款本息，涉及被告与建设银行之间的借款合同纠纷，不在本案审理范围，本院不予处理。被告卓晓玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告福建鸿博房地产开发有限公司与被告卓晓玲于2014年5月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：FZ××××）于2016年9月3日解除；二、被告卓晓玲于本判决生效之日起十日内协助原告福建鸿博房地产开发有限公司办理上述合同项下预购商品房预告登记的注销手续；三、被告卓晓玲于本判决生效之日起十日内偿还原告福建鸿博房地产开发有限公司为其代垫的按揭款项154086.76元并支付利息（按日万分之五的标准，其中的30237.5元自2016年3月31日、52688.89元自2016年6月30日、71160.37元自2016年9月30日分别计至款项还清之日止）；四、被告卓晓玲于本判决生效之日起十日内支付原告福建鸿博房地产开发有限公司违约金446697.9元；五、被告卓晓玲于本判决生效之日起十日内支付原告福建鸿博房地产开发有限公司律师代理费50000元;六、驳回原告福建鸿博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42540元,由被告卓晓玲负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告卓晓玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 陈曜辉审 判 员 陈家挺代理审判员 吴灵婧二〇一七年八月十四日书 记 员 林雪玉附一：本判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证���额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请��行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。