（2017）辽1324民初189号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-09
案件名称
原告陈某某诉被告喀左县某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院
所属地区
喀喇沁左翼蒙古族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,喀左县某某房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1324民初189号原告陈某某，男，住朝阳市。委托代理人侯占一，辽宁通政律师事务所律师。委托代理人陈某（原告父亲），男，住朝阳市。被告喀左县某某房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人刘某某，董事长。委托代理人陈某某，男，喀左县某某房地产开发有限公司办公室主任，住喀左县大城子镇。委托代理人丛某某，男，喀左县某某房地产开发有限公司物业经理，住朝阳县。原告陈某某诉被告喀左县某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人侯占一、陈某，被告喀左县某某房地产开发有限公司委托代理人陈某某、丛某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某诉称，被告公司开发建设某某小区，经协商原告购买被告开发的商品房，具体包括5号楼1单元1502号81.7平方米、1602号81.7平方米、703号85.5平方米，2单元1101号85.6平方米，共计为334.5平方米，房款802800元。双方于2012年10月12日达成“某某小区商品房销售协议书”，约定2012年11月末交工。双方签订合同后，原告一直要求被告履行合同义务签订正式商品房买卖合同并交付房屋，但被告始终未能履行。原告提起诉讼，请求依法确认原告与被告于2012年10月12日签订的“某某小区商品房销售协议书”有效，同时要求被告继续履行合同义务与原告签订正式商品房买卖合同且交付房屋。被告喀左县某某房地产开发有限公司辩称，原告要求被告按照约定交付房屋，前提是原告向被告交付房款。而且原告所述不实，双方签订的商品房买卖合同是因为张某向原告借款，被告以商品房买卖的形式作的担保，被告有“抵押借款合同”为证，所以原、被告之间根本不存在买卖商品房的事实，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系喀左县某某小区房地产开发商。2012年10月12日，原告与被告签订《某某小区商品房销售协议书》，约定被告售予原告某某小区5#楼1单元1502号、1602号、1单元703号、2单元101号，共计4套住宅，总面积约为334.5㎡，每平方米价格2400元/㎡，总房款802800元。付款方式一次性付清。被告为原告出具购房款802800元收据。同日原告与该小区的工程施工人张某签订有《抵押借款合同》，张某向原告借款400000元，借款用途工程施工，价款期限2012年10月12日至2012年11月12日止，如不能按约定偿还本金，从逾期日按日支付逾期总金额的1%违约金，并以某某小区住宅4套房屋作抵押，抵押期限至借款合同履行完毕止。另查明，2012年10月5日、2012年11月19日原告与被告亦签订两份《某某小区商品房销售协议书》，被告将某某小区4#楼1单元12层、13层2号、5#楼2单元11层1号（共计3套住宅，总面积367.60㎡，总房款1079519.89元）和5#楼1单元14楼2号、5#楼2单元4楼2号、5#楼2单元5楼1号、5#楼2单元7楼2号、5#楼2单元13楼1号、5#楼2单元15楼1号、5#楼3单元4楼3号、5#楼3单元5楼3号、5#楼3单元13楼2号、5#楼3单元15楼2号、5#楼3单元17楼2号（共计11套住宅，总面积905.7㎡，总房款2445390元）售予原告。被告为原告出具两份总房款收据。原告与张某同样在2012年10月5日、2012年11月19日签订两份《抵押借款合同》，张某分别向原告借款300000元、1110000元，以某某小区3套住宅和11套住宅作抵押。又查明，2014年12月，施工方张某因涉嫌合同诈骗被立案调查，被告向公安机关提供一份“张某担保房明细统计表”显示包括原告在内的七人担保房屋明细，张某在“提审笔录”中对担保房屋的解释是“甲方找的陈某某，借给我460万，我还了40万，还欠420万。”张某在给被告施工过程中，先后将原告协议书中的六套房屋售予他人。本院所确认的上述事实，有抵押借款合同三份、某某小区商品房销售协议书三份、房屋抵押担保明细、询问笔录、提审笔录、抵账房明细及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原、被告争议的焦点是双方之间是房屋买卖关系还是民间借贷担保关系。根据双方诉辩意见及举证，本院认为，原、被告之间名为房屋买卖合同关系，实为以签订房屋买卖合同方式为民间借贷提供担保，双方签订《某某小区商品房销售协议书》是被告为施工人张某借款签订的担保协议。理由如下:一、从《某某小区商品房销售协议书》签订过程看，双方签订三份协议书时，被告尚未取得商品房预售许可资格，而被告却在短时间内先后签订三份《某某小区商品房销售协议书》，涉及标的价值巨大，但原告没有证据证明其在签订协议前曾对其购买楼房的基本状况进行过了解，亦没有与被告就涉案房屋反复协商的过程。故本院认定，原、被告之间缺乏进行房屋买卖的合意。二、从《某某小区商品房销售协议书》的内容看，双方签订三份协议书中，每份协议书均涉及多套房屋，三份协议书共涉及18套房屋，每份协议书中均笼统的标注了交易房屋的房号、面积、价款，对交易房屋的具体状况、交付时间、产权办理及违约责任等均未作出约定，而且在双方签订的协议书中存在一套房屋重复签订的情况。故本院认为，原告的购房行为不符合真实购房人应当实施的行为。三、从《某某小区商品房销售协议书》的签订意图看，双方签订三份协议书的同时，原告和施工方张某亦签订有《抵押借款合同》，该借款合同中的抵押物与销售协议书中交易的房屋相对应，原告和张某对此均未作出合理解释。而且原告和张某对其之间的借贷关系表述不一，张某对其与原告之间是否用涉案房屋抵押借款一事的陈述与其在涉嫌合同诈骗一案中的陈述前后不同。故本院认为，原告的购房行为与其和张某之间的借款抵押行为相关联。四、从被告和张某的关系看，张某系被告开发楼房的施工人，原告主张其购买的房屋是被告抵顶给张某工程款的房屋，虽然张某对此予以认可，但从原告与被告签订协议书到其提起诉讼，被告与张某尚未进行工程结算，原告主张的房屋是否是工程抵账房屋无法确定，而且张某存在将原告主张的房屋再次出售的情形。故本院对原告主张其购买抵账房屋的主张，不予采信。综合以上分析意见，本院认为，原、被告虽然签订了《某某小区商品房销售协议书》，但双方真实的意思表示是被告以签订协议书的方式为原告和张某之间的借款提供借款担保。故对原告要求确认双方签订的协议书有效、签订正式房屋买卖合同及交付房屋的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长 张 建审 判 员 孟丹丹人民陪审员 王成明二〇一七年八月十四日书 记 员 李治丽