（2017）京01民终5203号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2018-07-19

案件名称

关绍绫与北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

关绍绫,北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终5203号上诉人（原审被告）:关绍绫，男，1967年7月22日出生。被上诉人（原审原告）：北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路32号恒润商住中心110号。法定代表人：钟西胜,总经理。委托诉讼代理人：崔凯，男，北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：张庆敏，北京合川（天津）律师事务所律师。上诉人关绍绫因与被上诉人北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司（以下简称英邦吉公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人关绍绫、被上诉人英邦吉公司委托诉讼代理人崔凯和张庆敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关绍绫上诉请求：撤销原判，依法改判驳回英邦吉公司全部诉讼请求，诉讼费由英邦吉公司负担。事实和理由：1.一审法院程序违法，不给我方辩论和举证、质证的机会，在举证责任的分配和证据采信上偏袒对方，不受理我方的反诉，对双方当事人采用双重标准；2.英邦吉公司主张的2013年10月1日至2014年10月31日的物业费已超过诉讼时效；3.一审法院认定英邦吉公司中断供暖、不提供供冷服务、不解决漏水问题、不让停车、变相多收费、限电、放任公共区域环境脏乱差、占用大堂、关闭公用通道及利用业主共同资源获利等非法行为均不构成实质意义上的违约，属于枉法裁判。英邦吉公司答辩称：1.我公司与关绍绫于2006年签订了《前期物业管理服务协议》,关绍绫是涉案房屋的业主，应当缴纳物业费；2.一审法院没有违反法律程序，开庭的时候都给了双方辩论机会，在一审的时候我公司对光盘也进行了质证，一审法院举证责任分配合理合法，关绍绫在一审提出的反诉请求系基于侵权法律关系，跟本案无关，所以一审法院驳回其反诉请求合法；3.我公司一直在向关绍绫主张物业费，曾于2016年11月1日向关绍绫邮寄了2013年及2014物业费及供暖费催交单，关绍绫已于2016年11月2日中午12点签收，属于诉讼时效的中断，我公司并没有明显怠于行使权利，可认定为在持续主张权利，所以物业费没有过诉讼时效；4.物业服务虽然存在瑕疵，但物业服务瑕疵并没有影响到业主及关绍绫正常使用涉案房屋，以关绍绫为法人的公司依然在使用涉案房屋并且正常经营，并没有实质意义上的物业服务违约。综上、恳请二审法院维持原判，驳回关绍绫的上诉请求。英邦吉公司向一审法院起诉请求：1、判令关绍绫向英邦吉公司支付2013年10月1日-2017年3月31日的物业管理费65064.09元，并按中国银行同期贷款利率支付逾期之日起至实际给付之日止付款的滞纳金。2.本案诉讼费用由关绍绫承担。一审法院认定事实：关绍绫系北京市海淀区××路××号××××号（以下简称××房间）业主，物业建筑面积238.33平方米。关绍绫以××房间作为住所地，登记创办了北京东康金轮国际贸易有限公司，并担任该公司法定代表人。2006年3月6日，英邦吉公司作为物业公司（甲方）与乙方关绍绫签订《前期物业管理服务协议》（以下简称物业管理协议）一份。协议约定的主要内容为：1、甲方权利义务，①对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；②依据本协议向乙方收取物业管理费。③编制物业管理服务及财务年度计划；④每12个月向乙方公布物业管理费用收支账目；⑤不得占用本物业的共用部位、共用设施或改变其使用功能；⑥向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。2、乙方权利义务，①依据本协议向甲方交纳物业管理费用；②按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。2、物业管理服务内容，其中房屋共用设施设备及其运行的维护和管理中约定共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管等设施以及共用设施设备使用的房屋。关于环境卫生要求公共部位定人定时清扫，保证所有公共部位经常处于干净整洁状态。3、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设备大中修、更新、改造的费用）。乙方每月1日至10日交纳，收费标准为每月每平方米6.5元。4、供冷、供暖费用每月按时交纳。供冷季时间为每年6月1日至9月30日，其中6—19层根据每户冷、热量表实际产生流量收费，收费标准为每小时每千瓦0.83元。供暖季时间为每年11月15日至3月15日，其中6—19层根据每户冷、热量表实际产生流量收费，收费标准为每小时每千瓦1.4元。物业管理服务费用按协商调整。5、有偿服务费用。车位及其使用管理服务费用、其他有偿服务按成本价收取。6、代收代缴费用。受有关部门或单位的委托，甲方可提供税费、电费房租等代收代缴收费服务。7、违约责任。①甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；②乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；③甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；④乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交。另查，英邦吉公司为履行大厦保洁及公共设施、设备管理保养义务，分别与不同清洁服务公司签订有清洁合同、管道清理合同、维修记录单。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。英邦吉公司与关绍绫签订的物业管理协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，根据上述协议约定，英邦吉公司与关绍绫之间建立了物业服务合同关系，故双方均应按照相应协议约定履行各自义务。庭审中，关绍绫对物业费欠费事实认可，但认为物业服务不达标，收费数额过高。并提供了照片等证据证明英邦吉公司确实存在一定服务瑕疵，但上述问题，均不构成实质意义上的违约。因此，关绍绫据此拒绝按时、足额交纳物业服务费的抗辩主张，法院不予支持。英邦吉公司一直为关绍绫所在大厦提供物业服务，故其物业服务具有持续性，未超过诉讼时效。关于滞纳金一节，在物业服务合同关系存续期间，因双方对物业服务存在争议，并非无故恶意拖欠，英邦吉公司在日后的物业服务活动中，应进一步改进服务能力和服务水平，改善与业主之间的关系，故法院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、关绍绫于判决生效后十五日内，给付北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司二〇一三年十月一日至二〇一七年三月三十一日的物业费六万五千零六十四元零九分；二、驳回北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，关绍绫提交如下证据：证据一、关绍绫2017年4月27日快递单及快递的申请书。申请书的主要内容为关绍绫向一审法院提出要申请提交新的证据和带证人出庭作证，申请二次开庭，并提出对一审法院不予受理反诉的口头裁定提出上诉。证明一审法院未审先判，违反法律的程序。证据二、英邦吉公司2016年11月2日快递单和内容，证明英邦吉公司给关绍绫快递住户费用通知单时，已超过法律规定的2年诉讼时效了。证据三、一审光盘证据内容说明，证明目的为英邦吉公司管理期间涉案房屋漏水次数非常多，漏水状态十分严重，房屋基本无法使用；不提供供冷及供暖服务，关绍绫为自行采暖制冷所购入的设备，占用大量房屋空间；房屋入户门旁的走廊无照明；地下车库不让停车；管理混乱等。证据四、限电录音光盘，证明目的是英邦吉公司非法限电。证据五、限电录音文字整理，证明目的是英邦吉公司非法限电。证据六、采暖制冷用电费明细（购电明细）及购电发票。证明目的是英邦吉公司限制关绍绫购电。证据七、《住宅使用说明书》，证明目的是证明大厦车位充足，多年来一直说无车位是谎言。证据八、北京东康云拓经贸有限公司产品样本，证明东康云拓公司经营咖啡机和咖啡饮品，因为限电导致公司产品无法正常经营。证据九、北京东康云拓经贸有限公司房屋租赁合同，证明目的是由于××中心××室漏水无空调等原因无法经营使用，不得不租赁双天大厦318室使用，产生额外的费用损失。证据十、北京市企业信用信息网上的截屏打印件，证明目的是公司原名称是北京东康云拓经贸有限公司，于2013年2月1日变更为北京东康云拓科技发展有限公司，注册地址于2016年9月6日也发生了变化，及使用双天大厦318室的事实。证据十一、英邦吉公司经营××中心地面停车场及大厦公用区域广告的照片。证明目的是其违背业主意愿，侵害业主利益的违法经营。英邦吉公司对上述证据的质证意见为：证据一、真实性无法核实，无法核实关绍绫到底邮寄了没有，其所说的申请书内容也无法知道。证据二、真实性认可。我们认为并没有过诉讼时效。原因是在2017年7月12日二审法院谈话的时候双方认可为解决争议向北京市建委和海淀区建委进行过调解。证据三、对漏水视频的真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。视频里有我们的机器和员工，证明他漏水后我们及时出现在现场，已经履行了物业前期合同服务的约定。漏水的原因不是我们物业公司造成的，对于发生漏水我们只能进行疏通来解决，别无他法。对停车视频真实性不认可，因为车辆这一块我们委托给了停车管理公司，我们也是替开发商去管理停车场，不让关绍绫停车的原因是因为其没有缴纳车位费。证据四及证据五、真实性认可，证明目的不认可，这不是限制，而是控制，不是控制关绍绫一家，这一栋楼大部分都控制，主要是控制他们卡里的量，控制不能多买，最多不能超过2000度。这两个人是我们单位的员工，不是财务人员，而是人事人员。我们认为录音来源不合法。证据六、对房屋租赁合同真实性不认可，因为没有盖齐缝章，不认可和后两页是同样的合同。该证据和本案也没有关系。证据七、对《住宅使用说明书》的真实性和关联性均不认可，这份说明书应该是在2005年交房的时候给业主的，和本案没有关系，当时车位有很多，现在车位减少了。证据八、对北京东康云拓经贸有限公司产品样本真实性、关联性和证明目的均不认可，和本案无关。证据九、对房屋租赁合同的真实性不认可，因为没有对方物业公司的齐缝章，关联性不认可，证明目的不认可，与本案无关。证据十、对北京市企业信用信息网上截屏打印件的真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可。证据十一、从照片看不出来关绍绫的证明目的，这三块地确实是我们物业公司的产权范围。其提交的照片并不存在其所说的车位问题。后面两张照片所示的车位是交钱就能停的临时车位。看的出来我们物业公司服务很到位，车辆停得很有序，地面很干净，履行了我们前期服务里面的义务。本院对关绍绫提交的上述证据的认证意见为：对证据一真实性本院予以确认，但不能确定证明目的。对证据二的真实性本院予以确认，可以确定英邦吉公司于2016年11月1日向关绍绫邮寄了住户费用通知单。证据三、对漏水、停车等视频、音频的真实性本院予以确认，其他视频的真实性本院无法认定，可以确定2013年9月至2016年5月期间，涉案房屋漏水十几次。因英邦吉公司认可限电录音中的两个人是为英邦吉公司员工，故本院对证据四、证据五、证据六的真实性予以确认，可以证明英邦吉公司存在对关绍绫限制购电的事实。证据七、《住宅使用说明书》的真实性本院无法确认，但该《住宅使用说明书》应系关绍绫收房或入伙时取得，不能证明2013年10月1日至2017年3月31日期间的车位情况，故本院对该证据不予采纳。证据八、对北京东康云拓经贸有限公司产品样本真实性本院无法确认。本院对证据九（北京东康云拓经贸有限公司房屋租赁合同）、证据十（北京市企业信用信息网上的截屏打印件）的真实性予以确认，但对证据九、证据十与本案的关联性及证明目的无法确认。证据十一、本院对照片的真实性予以确认，但无法确认关绍绫的证明目的。一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的事实予以确认。上述事实，有双方当事人二审陈述及关绍绫提交的快递单、一审光盘证据内容说明、录音光盘、《住宅使用说明书》、采暖制冷用电费明细及购电发票、产品样本、房屋租赁合同、截屏打印件、照片、《前期物业管理服务协议》等证据在案佐证。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本院针对双方当事人争议的焦点问题，分别评析如下：一、一审判决的审理程序问题。经本院查阅一审法院卷宗，一审法院审理程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，不存在关绍绫所述不给当事人辩论和举证、质证的机会的问题。一审法院审理期间已经接受了关绍绫的延期审理申请，开庭前给予了关绍绫充分的准备时间，关绍绫在开庭时并未要求延期举证，故其在一审法院法庭辩论终结后邮寄的申请书等材料，一审法院未予采纳，不违法法律规定,不存在关绍绫所述的未审先判的问题。关绍绫虽在本案一审法院开庭时提出反诉，但其所提出的反诉与本案并非同一法律关系，故一审法院按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，裁定不予受理，并告知其另行起诉，符合法律规定，不影响关绍绫的诉权，关绍绫可另案解决。二、英邦吉公司的物业服务质量及是否存在违约问题，英邦吉公司与关绍绫于2006年3月6日签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。在协议履行过程中，双方当事人均应按照《前期物业管理服务协议》内容履行各自的义务。关绍绫提交的录像证据显示涉案房屋自2013年9月至2016年5月期间，先后出现十几次漏水，漏水的水源来自主下水管道，因主下水管道堵塞，导致污水直接从连接主下水管道的709室地漏处溢出，并从楼体缝隙渗透至涉案房屋；按照《前期物业管理服务协议》的约定，英邦吉公司有保障主下水管道畅通的义务，虽然建筑物主下水管道的堵塞可能存在使用人使用不当、管道设计缺陷、管道维护管理不善等多种原因，但涉案主下水管道频繁堵塞多年，英邦吉公司所提交的管道清理合同，不足以证明其履行了定期疏通、维护、保养主下水管道之义务，故不能排除英邦吉公司在主下水管道管理、疏通、维护方面服务不达标。关绍绫提交的限电录音光盘、采暖制冷用电费明细（购电明细）及购电发票等证据，可以证明英邦吉公司的工作人员在涉案房屋电表所剩电量低于10度的情况下，才允许涉案房屋的使用人购电，且每次限量为不超过250度，明显存在故意为难关绍绫及房屋使用人的行为，给涉案房屋使用、经营带来了诸多不便。根据关绍绫提交的有关保洁、停车、冬季供暖的证据材料可以确认，在物业服务过程中，英邦吉公司确实存在一定的服务瑕疵。另外，北京地区冬季寒冷、夏季炎热，供暖与制冷系对人们正常生活、工作的基本保障，为楼房提供供暖与制冷的企业，应严格遵守北京市的相关规定及双方的合同约定，不得擅自停止冬季热力及夏季冷气的供应。英邦吉公司因关绍绫欠费，拒绝为涉案房屋提供冬季热力及夏季冷气的行为亦违背了物业服务的宗旨，对关绍绫的正常工作及生活造成严重困扰，本院对此提出批评。鉴于英邦吉公司的上述行为，已构成违约，故本院对关绍绫2013年10月1日至2017年3月31日期间的物业费适当予以酌减。三、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，英邦吉公司向关绍绫主张2013年10月1日至2017年3月31日的物业费，但其向法庭提交的催缴物业费通知的邮寄时间为2016年11月1日，故英邦吉公司主张的2013年10月1日至2014年10月31日的物业费已超过法律规定的诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。英邦吉公司未举证证明2016年11月1日前存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，故本院对英邦吉公司要求关绍绫支付2013年10月1日至2014年10月31日的物业费之诉讼主张，不予支持。综上所述，关绍绫之上诉请求及理由部分成立，本院应予支持。一审判决认定事实清楚不清，导致判决结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定,判决如下:一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38752号民事判决；二、关绍绫于本判决生效后十五日内给付北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司2014年11月1日至2017年3月31日的物业费共计31448元；三、驳回北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回关绍绫其他上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1427元，由北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司负担841元（已交纳713元，余款128元于本判决生效后七日内交纳），由关绍绫负担586元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1427元，由关绍绫负担586元（已交纳），由北京英邦吉盛嘉物业管理有限公司负担841元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　陈立新审　判　员　　汤　平代理审判员　　赵小军二〇一七年八月十四日法官　助理　　黄慧婧书　记　员　　周　玮搜索“”