（2017）京03民终8288号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-31
案件名称
张荆京与北京市治平物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张荆京,北京市治平物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终8288号上诉人（原审被告）：张荆京，男，1971年11月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周旋（张荆京之妻），女，1971年4月9日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京市治平物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安定路12号院4号楼一层。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：李洪坡，男，北京市治平物业管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：徐蕾，女，北京市治平物业管理有限责任公司职员。上诉人张荆京因与被上诉人北京市治平物业管理有限责任公司（以下简称治平物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荆京上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认治平物业与国典华园小区业主委员会签订的《国典华园小区物业服务合同》无效；3.驳回治平物业的全部诉讼请求；4.治平物业承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。案外人北京市朝阳区国典华园小区业主委员会与治平物业签署的期限分别为2013年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务合同，即治平物业在一审中作为证据提交的两份物业服务合同，严重违反《物权法》第七十六条关于业主共同决定的强制性规定，系国典花园小区业主委员会在未依法经小区业主委员会表决并通过或获得业主共同决定同意情况下，擅自与治平物业签署的非法合同。其中，2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务合同，已于2017年3月29日，经北京市第三中级人民法院2017京03民终117号民事判决书终审判决，撤销了北京市朝阳区国典花园小区业主委员会做出的“与北京市志平物业管理有限公司续签“2015年1月1日至2016年12月31日的《物业服务合同》的决定”。治平物业与北京市朝阳区国典花园小区业主委员会续签的2013年1月1日到2014年12月31日、2015年1月1日至2016年12月31日的《物业服务合同》，均严重违反了《合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定关于合同无效的强制性规定，依据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，治平物业提供的证据物业服务合同，自始无效，对张荆京不具有任何约束力。一审法院依据治平物业与案外人依法签署的自始无效的合同，判令张荆京支付相关非法合同约定的物业服务费，违反法律规定，适用法律明显错误。二、治平物业并没有完全按照物业管理合同履行相关维修、养护、管理、维护等义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维修义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。治平物业在小区内安装停车收费牌时，违规将小区停车收费牌在小区西南门人行道中紧挨盲道的位置，且停车收费牌下方有一条长方形空心凌铁，边角尖锐，布满铁锈，导致孩子在小区步行时头撞到收费牌下方铁角处，受伤出血，送医救治。事后张荆京投诉到物业管理部门，物业管理人员对孩子不闻不问，至今未道歉并解决问题。未尽到合同约定义务。治平物业与业主签订的物业合同中明确约定了物业方的义务，但是物业未尽到应有的义务和物业服务，且已提供的物业服务中存在严重的不足，导致小区环境、卫生、安全秩序等方面恶化，严重影响了小区业主的生活。在未经全体业主同意的情况下，治平物业明知违法仍擅自将属于小区全体业主的广告费收益和临时停车费收益占为私用，在明知小区地下室不能出租的情况下，还擅自出租地下室给外来人员，严重侵害了全体业主的合法权益。治平物业辩称，同意一审法院判决，要求维持原判决，请求驳回张荆京的全部上诉请求。治平物业向一审法院起诉请求：1.要求张荆京支付物业管理费23503.50元；2.要求张荆京支付物业管理费的利息4270.56元；3.诉讼费由张荆京承担。一审法院认定事实：治平物业围绕诉讼请求依法提交了国典华园业主资料卡、《前期物业服务合同》《服务协议》、2011-2016年期间的《物业服务合同》、欠款明细，证明张荆京系涉案房屋的业主，国典华园小区将前期物业委托给治平物业，后治平物业通过合法程序取得该小区物业服务管理权利，且张荆京知晓治平物业为该小区提供物业服务，物业费为2.5元/月/平方米，涉案房屋建筑面积为156.69平方米。张荆京对2011-2016年期间的《物业服务合同》的真实性不认可，认为业委会已解散，但2011年至2016年期间确系治平物业负责小区物业。张荆京对上述其他证据的真实性予以认可，但称：“当时我方在《服务协议》上签字是为了拿到房屋钥匙。”张荆京提交了以下证据：1.附件一孩子受伤照片，证明治平物业未履行合同义务，其停车收费牌安装不合理，导致张荆京孩子头部受伤，对此治平物业置之不理。2.附件二小区门禁照片，证明小区门禁损坏，一年以来治平物业未进行维修，而《物业服务合同》中约定小区系封闭管理。3.附件三门岗照片，证明小区门岗长期无人，未对临时出入人员进行登记管理，经常有业主家被盗。4.附件四停车照片，证明小区内汽车停放无序，治平物业未尽到合同义务，且临时停车收入未进行公示，收益亦未交给业主。5.附件五业主实名QQ群截屏及照片，证明小区内南院墙的树木被砍，治平物业未尽到合同中约定的绿化义务。外来人员随意进入，广告泛滥。6.附件六地下室照片，证明小区地下室出租给外来人员居住，地下室系小区业主共有，治平物业无权出租。7.附件七小区广告照片，证明小区内广告收益应当公示，并归业主所有，但治平物业非法侵占。8.附件八QQ群截屏，证明小区内有多家公司经营，而小区房屋性质为住宅，治平物业未尽到管理义务，故业主对治平物业意见很大。治平物业对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。并称:“我公司服务该小区12年，收费率在96%以上，代表了业主的认可率。停车收费牌装在岗楼旁，没装在人行道上，孩子受伤不全是我方责任，亦存在家长监护失职的问题。小区门禁多次进行维修，但是有人破坏，现在门禁使用正常。张荆京所拍的门岗不是小区设计中原有的大门，我方曾进行封堵，但遭到业主强烈反对，所以我方保留了此门，但没有保安的配置名额。另，小区的柳树多年没有修剪产生虫害，为了保障停车及行人安全，故进行了相应修剪，属于我们绿化的管理职责。地下室的产权不属于我方，我方也未收过管理费，与我方无关。小区车位不够，为了满足业主停车的需求，在不影响业主出行的前提下在路边重新规划了车位。自2002年起，小区物业费未曾涨价，但是人员和物品的费用在连年增长，这部分资金应由业主承担，所以我方利用广告收益维持物业收支。另，小区房屋产权属于业主，我方没有权利制止业主将房屋出租用于公司经营，我方只能告知或提醒。”张荆京称:“1、小区收费率的真实性我方存在质疑，很多业主是因为不交物业费就不能租赁停车位，所以被迫交纳，不是因为认可治平物业的服务；2、我所住小区三个门禁中2个是坏的；3、小区西南门从未被治平物业封堵，治平物业所述不真实，不能设了门楼不设置安保人员；4、治平物业设置的停车牌边缘锋利，且安放在盲道旁边；5、小区内树木很多，治平物业只砍南墙的不砍其他区域树木，不合逻辑；6、小区外有停车位，不一定非要停在小区内；7、物业成本增加不是占有业主广告收益的理由。”庭审中，双方确认，张荆京未交纳2011年9月1日至2016年8月31日期间的物业费，每年物业费金额为4700.7元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。治平物业与张荆京所居住的小区开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。本案中，张荆京作为该小区业主与治平物业之间成立物业服务合同关系。治平物业依合同约定为张荆京所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。张荆京在享受了治平物业提供的物业服务后应按照合同约定的收费标准和收费时间及时交纳物业服务费用。关于张荆京提出的抗辩，可知治平物业在物业管理过程中确存在瑕疵，应当引起治平物业的重视，但不能作为张荆京多年拒交物业费的理由，故一审法院对治平物业的抗辩理由不予采纳。关于停车收费牌安装不合理，导致张荆京孩子头部受伤一节，应当在明确因果关系及责任主体之后另行解决。关于利息，《服务协议》约定的违约金标准过高。且根据庭审查明事实和当事人陈述，张荆京并非无故不交纳物业费，故一审法院对治平物业主张的利息不予支持。综上，治平物业要求张荆京支付2011年9月1日至2016年8月31日期间的物业管理费，理由正当，一审法院应予支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、张荆京于判决生效后7日内给付治平物业2011年9月1日至2016年8月31日期间的物业服务费共计23503.5元；二、驳回治平物业的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，治平物业为涉案小区提供了物业服务，治平物业有权依据其与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同及其与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同收取相应的物业费，张荆京作为涉案小区业主在享受物业服务的同时亦有义务向物业公司交纳物业费。涉案小区业主委员会与治平物业签订物业服务合同已经实际履行，张荆京亦未提交物业服务合同已经被撤销或无效的充分证据，故本院对其主张的物业服务无效之上诉意见难以采纳，其关于确认治平物业与国典华园小区业主委员会签订的《国典华园小区物业服务合同》无效的上诉请求亦不属于本案二审审理范围。此外，张荆京提出的服务瑕疵未达到酌减物业费的程度，故本院认为一审判决数额并无不当，本院对此予以维持。关于停车收费牌安装不合理，导致张荆京孩子头部受伤一节，张荆京可通过合法途径另行主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上所述，张荆京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由张荆京负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邢 军代理审判员 孙承松代理审判员 郑慧媛二〇一七年八月十四日法官 助理 张雅霖书 记 员 张 朋 关注公众号“”