（2017）京01民终5658号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-01
案件名称
薛玉树与北京博宇嘉物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛玉树,北京博宇嘉物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终5658号上诉人（原审被告及反诉原告）：薛玉树，男，1968年5月31日出生，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告及反诉被告）：北京博宇嘉物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4222室。法定代表人：李永青,总经理。委托诉讼代理人：王新江，男，北京博宇嘉物业管理有限公司项目经理。委托诉讼代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物业管理有限公司副总经理。上诉人薛玉树因与被上诉人北京博宇嘉物业管理有限公司（以下简称博宇嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市门头沟��人民法院（2017）京0109民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人薛玉树、被上诉人博宇嘉公司的委托诉讼代理人付德祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薛玉树上诉请求：请求本院驳回博宇嘉公司的诉讼请求，共计2269.60元；支持其反诉请求，共计8909.04元；追究博宇嘉公司胁迫、欺诈、违规经营和违法运行电机设备（特种设备）的责任。上诉事实及理由：博宇嘉公司在其回迁办手续时有强迫行为；博宇嘉公司存在违法违规的行为，存在收费不合理、乱收费、设备不合格、物业服务不达标等问题。博宇嘉公司答辩称同意一审判决。一审法院经审理认定事实如下：2014年2月19日，国信房地产公司（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：“��方将北京市门头沟区S1线区域组团安置房项目永定镇曹各庄安置房住宅小区委托乙方实行物业管理；……第二十六条物业管理服务费，……2、住宅服务由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方缴纳；3、业主入住时预付一年的物业服务费。”双方还约定了其他有关事项。合同签订后，博宇嘉公司进驻惠康嘉园小区提供物业管理服务。2014年3月24日，薛玉树（甲方）与博宇嘉公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：“前期物业管理是指：自房屋交付业主之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。甲方所属房屋基本情况：房间号为x号房间，房屋建筑面积为84.11平方米。第一章物业服务管理事项，一、乙方提供物业服务：……第二条共用设施、设备的日常养护、运行和管理；……第五条小区内绿化的养护和公共环境卫生管理；第八条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；第九条消防管理服务；……第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.代收生活垃圾消纳费。……第三章双方的权利与义务，一、乙方的权利与义务。1、对共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；……8、每12个月向甲方公布物业管理费用收支账目。二、甲方的权利义务。……2、监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……4、依据本协议向乙方交纳物业管理费用；……6、装饰装修房屋时，遵守《业主手册》之相关内容及《房屋装饰装修管理协议》。第五章物业管理服务费用……2、本物业项目物业服务费收费标准为2.12元/月/平方米。3、甲方入住时预付一年的物业服务费，以后将在每年3月24日之前预付下一年度的物业服务费。甲方逾期交纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。第六章违约责任：一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任；二、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金。”签订《物业管理服务协议》当日，薛玉树签署《装修安全承诺书》申请对801号房屋进行装修，同时与装修企业及博宇嘉公司共同签订《住宅室内装饰装修管理服务协议书》，约定：“……第九条管理服务费用，装修现场管理费3.5元/平米。”上述协议签订时，薛玉树交纳2014年3月24日至2015年3月23日的物业服务费2139.76元及一年的垃圾清运费30元。后薛玉树接收801号房屋并装修、入住。经核实，薛玉树未交纳2015年3月24日至11月10日期间物业服务费1336.62元，垃圾清运费18.74元，共计1355.36元。另查明，惠康嘉园小区至今尚未成立业主委员会。诉讼中，一审法院还依职权就博宇嘉公司撤出惠康嘉园小区物业服务进行了调查。经调查，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会小区办证实：2015年5月6日，博宇嘉公司向小区办曾递交该公司与其他两家物业公司共同向永定镇人民政府报告的《关于解决永定镇S1线农民回迁安置房物业费二次征收困难的请示》；2015年8月10日，博宇嘉公司又向小区办递交了《关于撤出惠康嘉园小区物业服务的决定》《关于退出惠康嘉园小区物业管理的通告》以及张贴退出通知的照片复印件。经质证，双方当事人对调查笔录真实性均无异议。一审法院认为：一、关于《前期物业管理服务合同》《物业管理服务协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，建设单位国信房地产公司依法与博宇嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》对包括薛玉树在内的全体业主均具有法律约束力。薛玉树关于“建设单位未征得包括其本人在内全体业主同意自行选定了博宇嘉公司”的答辩意见，不予采信。《前期物业管理服务合同》以及博宇嘉公司与薛玉树签订的《物业管理服务协议》均明确约定，“由业主按其拥有建筑面积每月2.12元/平方米向乙方缴纳，入住时预付一年的物业服务费。”该约��是当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《物业管理服务协议》合法有效，对博宇嘉公司和薛玉树具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则行使权利履行义务。薛玉树自2014年3月24日签订《物业管理服务协议》预交第一年物业服务费，申请并装修801号安置房后实际入住至今，现提出“签订协议是被迫的，物业费标准过高，预收一年物业费、收取装修管理费属于乱收费，构成欺诈”等相应辩称意见，没有事实依据，不予采信。二、关于博宇嘉公司自认物业服务存在一定瑕疵与其诉讼请求是否成立的关系问题。国务院《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业��务费用。”根据双方当事人在《物业管理服务协议》中关于“甲方的权利义务，监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；……乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任”的约定，在博宇嘉公司履行合同过程中或者在物业服务未达到管理服务质量约定目标的情况下，薛玉树享有监督、提出建议和要求限期改正的权利，逾期未改正给薛玉树造成损失的，博宇嘉公司应承担相应责任。据此，薛玉树在没有证据证明因“博宇嘉公司物业服务未达到管理服务质量约定标准”造成实际损失的情况下，拒绝支付2015年物业费，既无合同依据也无法律依据，其逾期交纳物业服务费，构成违约，应当按照约定承担违约责任。博宇嘉公司履行管理服务义务后，有权向业��薛玉树收取相应物业费和垃圾清运费，博宇嘉公司提出该项的诉讼请求，予以支持。鉴于博宇嘉公司自认物业服务存在一定瑕疵，其请求给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。薛玉树在接受了物业服务之后，其要求博宇嘉公司退还2014年物业服务费、3倍返还物业费、赔偿参加本案诉讼发生的材料费及交通费的反诉请求，没有事实及法律依据，不予支持。应当指出，虽然每个业主均有权依据自己的标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利���现象的发生。一审判决：一、薛玉树于本判决生效之日起七日内给付北京博宇嘉物业管理有限公司二○一五年三月二十四日至二○一五年十一月十日的物业服务费1336.62元，垃圾清运费18.74元，共计1355.36元。二、驳回北京博宇嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回薛玉树的反诉请求。二审中，双方当事人未提交新证据。对当事人争议的事实本院进行了审查，查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，在案证据能够证明博宇嘉公司与薛玉树之间具备物业服务合同关系，薛玉树据此应当向博宇嘉公司履行交费义务。一审判决已考虑到薛玉树所主张的理由，并认定博宇嘉公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故判决薛玉树支付物业服务费和垃圾清运费共计1355.36元，并无不当。另,薛玉树称博宇嘉公司在其回迁办手续时有强迫行为,依据相关法律规定,一方或者第三人以胁迫手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。但当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有撤销的，撤销权消灭。故薛玉树的该项请求，法院不予支持。综上所述，薛玉树的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一百元，由薛玉树负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 李 妮审 判 员 王良胜代理审判员 张 静二〇一七年八月十四日书 记 员 王 然 百度搜索“”