（2017）粤0305民初10941号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-02-12
案件名称
闵玉与梁招欣租赁合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闵玉,梁招欣
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初10941号原告（反诉被告）：闵玉，女。被告（反诉原告）：梁招欣，男。原告闵玉与被告梁招欣租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告闵玉，被告梁招欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在本诉中向本院提出诉讼请求：1、被告向原告补偿租赁合同及相关经济损失49000元（包括违约金19000元，原告小孩学位损失费30000元）；2、被告承担本案所有相关诉讼费用。事实与理由：2016年9月27日，被告梁招欣与原告在被告南山名家富居9栋某家中签订《房屋租赁合同》，合同约定被告以每月9500元的价格出租该房产给原告，并在合同第九条约定，“乙方在租住期内可使用甲方学位上学”，但被告在2016年12月30日前拒绝为原告办理政府出具的《房屋租赁合同》，致使原告儿子张榕添丧失麒麟中学报名资格，损失可谓无法估量。综上所述，望法院判如所请。被告辩称，1、原告小孩于2017年9月1日才升入初中，双方签订的合同租期只是从2016年10月1日至2017年5月30日，根据双方签订的租赁合同，被告并无配合原告申请2017年9月1日后麒麟中学学位的义务。2、原告主张的违约金和赔偿无任何事实或法律依据。被告在反诉中向本院提出诉讼请求：1、原告向被告支付2017年3月、4月两个月的租金的19000元及利息（利息以19000元为基数，按中国人民银行同期年贷款利率4.35%，从2017年5月1日起计至全部租金付清之日止）；2、诉讼费由被告负担。原告针对被告的反诉辩称，原告自2017年3月开始不再支付房租，是因为梁招欣在2016年12月不办理政府出具的《房屋租赁合同》，已构成事实违约，原告没有违约。在管理处的协调下，原告与被告方协调用押金抵租金，否则，被告不可能让原告一直居住到5月份。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于深圳市南山区名家富居9栋某房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为住宅使用；乙方租用租赁房屋的期限为8个月，即自2016年10月1日起至2017年5月30日止；租赁房屋的月租金为9500元，每月租金支付日期为1日前；签订本合同后当日内，乙方应向甲方支付第一个月租金和两个月房租作押金；租赁期间，甲方在租给乙方使用过程中，如提前中止合同，必须提前一个月时间通知乙方，并免去乙方一个月租金9500元（不包括费用），乙方提前中止合同，则甲方不退还押金给乙方，乙方并要付清其他费用；其他约定：乙方在租赁期内可使用甲方学位上学；合同期满，乙方需继续租住的，在2017年10月前仍维持月租9500元；2017年10月后租金双方协商（每年提增1000元，2017年10月1日开始月租为10500元）等。庭审中，双方确认原告租金已付至2017年2月。原告表示其于2017年4月30日搬离涉案房屋，2017年3月和4月的房租，在管理处的协调下，被告妻子同意用两个月的押金抵扣，并当庭提交了收据一份，上面载明“兹收到21楼租户闵玉转账现金3000元整，收款人陈秋燕，多退少补，用到4月30日止，希望您租，4月30日交房租”。被告表示不清楚原告何时撤离，但其于5月2日因房屋被破坏事宜报警并在管理处工作人员的见证下收回房屋，同时经派出所调解原告应向被告支付赔偿款9500元，另，被告表示不同意用押金抵扣3月和4月的房租。原告为证明被告同意其使用涉案房屋的学位，但后来被告又不配合原告对租赁合同进行备案登记，导致小孩错失就读麒麟中学的机会，只能就读育才三中，构成违约并造成原告损失，提交了短信截图、招生政策的温馨提示、初中一年级学位申请指南、推荐信、录取短信。被告不予认可。被告为证明出租房屋仅做居住用途，不做学位申请用途时的市场价就是9500元，提交了其与案外人叶婉珍的房屋租赁合同及银行账户流水。原告不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案系因使用学位问题发生纠纷，合同约定原告在租赁期内可使用涉案房屋的学位上学，但原告小孩需使用的学位系初中学位，并非小学学位，且时间为2017年9月1日之后，该学位使用期间并非租赁期内，短信中提及的学位问题被告表示愿意帮忙，并非合同约定的义务，故对于原告基于小孩无法使用涉案房屋学位而主张的49000元赔偿，本院不予支持。关于被告反诉的2017年3月和4月的租金，本院认为，首先，原告表示在管理处的协调下被告妻子同意用押金抵扣两个月的租金，根据原告当庭提交的收据，该收据载明收到原告转账现金3000元，且提到多退少补，用到4月30日止，希望您租等，通过这些表述，可推知当时双方已对涉案房屋的租赁事宜达成一致，在原告未支付两个月租金的情况下，被告也未进行催缴，可见被告是认可以押金抵扣两个月租金的。其次，合同已约定原告在租赁期内可使用涉案房屋的学位上学，即便被告没有义务配合原告申请初中的学位，也应配合原告办理备案租赁合同，允许原告在租赁期内使用小学学位，然，被告未予以配合，存在过错，在双方未能继续履行合同的情况下，被告没有权利没收原告的押金，因此用押金抵扣两个月租金，公平合理。除此之外，原告在搬离涉案房屋时对房屋造成一定程度的破坏，后在相关部门的调解下，双方达成赔偿协议，此时被告也未向原告主张租金，只是因为原告在赔偿后另行提出本案诉讼，被告因不满才提出反诉请求。综上，本院采信原告的主张即被告已同意用押金抵扣两个月的租金，故对于被告反诉的3月和4月的房租请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告闵玉的全部诉讼请求；二、驳回被告梁招欣的全部反诉请求。本诉案件受理费512.5元，由原告负担；反诉案件受理费69.61元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘 湘二〇一七年八月十四日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 搜索“”