（2017）京03民终6796号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-08-25
案件名称
程国川与北京众鑫房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程国川,北京众鑫房地产经纪有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6796号上诉人（原审被告、反诉原告）：程国川，男，1975年9月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨洪泉，北京安杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京众鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区兴华南街416号1层。法定代表人:李健，总经理。委托诉讼代理人：宋岩，北京市通州区马驹桥镇法律服务所法律工作者。上诉人程国川因与被上诉人北京众鑫房地产经纪有限公司（以下简称房地产公司）居间合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初42090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程国川及其委托诉讼代理人杨洪泉，被上诉人房地产公司的法定代表人李健及委托诉讼代理人宋岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程国川上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判撤销程国川与房地产公司签订的《房屋居间协议》；3.房地产公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.程国川签订《买卖合同》和《房屋居间协议》完全是因为房地产公司的置业顾问秦纬元、周明明对程国川进行欺诈所造成的。而一审法院对于程国川与房地产公司签订《房屋居间协议》系因受到房地产公司置业顾问欺诈的事实错误地未予认定。二人严重违背诚实信用原则，以欺诈手段告知程国川该房屋为本小区唯一真实在售房源，使得程国川在违背真实意思的情况下签订了《居间协议》，如非房地产公司的欺骗行为，程国川不可能购买其所代理的性价比明显低于其他房屋的房源。2.2016年9月北京房地产市场出现恐慌性上涨，有些房屋在两周内就涨价了百万元，程国川频频因房屋业主坐地涨价而未能签约。在这样的背景下，程国川作为购房者会更加急于买入房屋，因此会更依赖作为对房屋信息处于优势地位的中介机构所提供的信息。程国川正是因为房地产公司的陈述，才相信了所谓唯一房屋的说法，进而在受催促后，在当日晚上9点签署文件表示愿意购房，并于次日凌晨7点左右支付价款，一审法院认定程国川的购房意愿是真实意思表示的判断是违背相关事实的。3.一审法院对房地产公司提供的服务所占委托事项的比例也认定不合理，房地产公司对于主要的、关键的和实质性的服务并未提供，如办理网签、过户、缴税等环节，因此一审法院核减的中介费比例不合理。4.根据《合同法》第五十四条，第五十六条，受到欺诈的一方有权请求撤销合同而无须履行《居间协议》下的任何义务或承担任何责任。房地产公司辩称，服从一审判决，不同意程国川的上诉请求。理由：1.房地产公司的业务员在代理程国川看房协商或者与出卖人进行交接的过程当中均没有欺诈性陈述，都是在业务范围之内进行的常规性的指导。2.程国川签订出售居间协议书及相关的买卖协议书，均不是因为房地产公司业务员任何的行为、语言和指导所左右，都是按照自己的意愿进行的，不符合撤销的法定条件，程国川没有任何有效证据来证明房地产公司业务员存在欺诈情形或者给其导致的任何后果，也不能证明房地产公司的业务员有主观上的欺诈的故意。房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令程国川支付房地产公司居间服务费115560元；2.诉讼费由程国川承担。程国川向一审法院反诉请求：撤销程国川与房地产公司签订的《服务确认书》，由房地产公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月13日，经房地产公司提供居间服务，程国川与案外人于洪波签订《北京市存量房屋买卖合同》，程国川购买于洪波通州区马驹桥镇×号房屋。同日，房地产公司与程国川签订《服务确认书》，载明居间服务费为115560元，程国川应于签订买卖合同或租赁合同当日支付。程国川称房地产公司工作人员秦纬元、周明明隐瞒其他房源信息，谎称此次买卖的房屋是该小区唯一在售房源，导致其签订《北京市存量房屋买卖合同》和《服务确认书》。经法庭询问，程国川称《北京市存量房屋买卖合同》签字前案外人将链家公司网站显示另一房源发给自己，自己当场与房地产公司交涉，房地产公司说这个是假房源。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案争议的焦点为是否存在欺诈行为。首先，程国川提供的微信截图、手机通话记录等证据并无房地产公司工作人员明确认可曾表示买卖的房屋为本小区唯一在售真实房源，现房地产公司亦对此明确否认，程国川并未进一步提供证据；其次，通过分析双方所述签约过程，程国川在签订《北京市存量房屋买卖合同》和《服务确认书》前，已获知购买房屋所在小区其他房源信息，即便房地产公司工作人员表示涉案房屋为该小区唯一在售房源，程国川对此亦产生怀疑，其并未完全陷入错误认识；再次，买卖房屋涉及钱款数额较大，程国川签订合同前已对所购房屋实际考察，并基于房屋位置、楼层、面积等综合考量最终与于洪波签订买卖合同，无论房地产公司工作人员是否表示买卖的房屋为本小区唯一在售真实房源，均不是程国川购买该房屋的唯一考虑因素，因此程国川购买房屋的意思表示是真实的。综上，双方签订的《服务确认书》系双方真实意思表示，应为合法有效，程国川应当依约支付居间服务费。但鉴于买卖合同并未实际履行完毕，部分居间服务并未提供，一审法院对于居间服务费予以酌减。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，一审法院判决：1.程国川支付房地产公司居间服务费95560元，于判决生效之日起7日内执行清；2.驳回房地产公司的其他诉讼请求；3.驳回程国川的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，程国川申请证人林某出庭作证，用以证明房地产公司工作人员在提供居间服务时存在欺诈。证人林某称购房当天发现其他中介公司还有该小区同类型的其他房源，并将其他房源的信息发给程国川并当场询问房地产公司业务人员，该业务人员仍坚持其他房源是虚假房源。对上述证人证言，房地产公司认为，证人林某在一审中可以出庭却未出庭，其二审的证言不应作为新证据，且证人林某与程国川存在利害关系，证言表明证人也曾数次提醒过程国川购买房屋时应谨慎注意，但程国川仍坚持购买，足以证明程国川并未受欺诈。本院经审核认为，林某的证人证言不足以实现其证明作用，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点问题是，房地产公司在与程国川订立居间合同性质的《服务协议书》时是否存在欺诈。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，程国川提交的微信截图、微信语音、手机通话记录等证据对于房地产公司欺诈的事实，尤其是欺诈主观方面的证明程度，尚未达到排除合理怀疑的程度。另一方面，程国川在签订《北京市存量房屋买卖合同》和《服务确认书》前，已获知购买房屋所在小区可能存在其他房源，其并未完全陷入错误认识；且买卖房屋涉及钱款数额较大，虽然交易存在居间方提供相关信息与服务，但程国川作为买方亦应慎重考虑并有权自主决定是否购买，相关意见一审判决已作详细论证，本院在此不再赘述，故对于程国川关于房地产公司与其订立居间合同时存在欺诈的主张，本院不予支持。另，一审判决根据居间合同已经履行的情况，酌定程国川应当支付的居间服务费金额并无不当，对程国川减少居间服务费的相关诉讼主张，本院不予支持。综上所述，程国川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2189元，由程国川负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 宋洪印审 判 员 曹 炜代理审判员 方 玉二〇一七年八月十四日法官 助理 黄 丹书 记 员 王 彬 关注公众号“”