（2017）鄂05民终1758号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-13
案件名称
宜都市众和市场管理有限公司、刘伟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省宜昌市中级人民法院
所属地区
湖北省宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宜都市众和市场管理有限公司,刘伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终1758号上诉人（原审原告、反诉被告）:宜都市众和市场管理有限公司，统一社会信用代码914205815942006584，住所地宜都市陆城城乡路64号（荣祥茗苑7号楼）。法定代表人：李剑，执行董事。委托诉讼代理人：余锦辉，男，公司职工。（特别授权代理）委托诉讼代理人：李军，湖北长青律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人（原审被告、反诉原告）：刘伟，男，1973年10月25日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人宜都市众和市场管理有限公司（以下简称众和公司）与上诉人刘伟租赁合同纠纷一案，均不服湖北省宜都市人民法院（2016）鄂0581民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人众和公司上诉请求：1.撤销湖北省宜都市人民法院（2016）鄂0581民初734号民事判决第三、七、八项，支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2.上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定2014年下半年租金的缴纳时间错误。2.一审中，刘伟并没有提出因合同约定矛盾不能解除合同的抗辩理由，众和公司有权解除合同，一审判决否认众和公司的合同解除权错误。3.一审判决对房屋占用费少计算30天，房屋占用费金额少计算了49320元。4.刘伟根本违约，众和公司不应承担房屋装修损失140706元。刘伟辩称,答辩意见同刘伟的上诉意见。上诉人刘伟的上诉请求：1.撤销湖北省宜都市人民法院（2016）鄂0581民初734号民事判决，改判驳回众和公司的全部诉讼请求，依法支持刘伟的反诉请求；2.由众和公司负担所有诉讼费用。事实和理由：1.众和公司违约。一审判决确定刘伟缴纳2014年下半年租金的时间为2014年6月30日前，同时又认为刘伟在2014年7月1日之前未缴纳租金构成违约属前后矛盾。既然2014年下半年的租金缴纳时间为2014年6月30日前，则众和公司在2014年6月22日即提起诉讼并申请保全构成违约。众和公司在签订租赁合同后存在种种违约行为，如：延迟交房、房屋漏水、未负担城乡路入口大门扩大的费用、未提供变压器和管线、存在重复出租房屋情形、未确保刘伟独家经营等。众和公司于2014年7月1日解除合同给刘伟造成重大损失，理应承担违约责任。2.刘伟只应向众和公司支付房屋占用费87500元。刘伟多次口头要求众和公司接收房屋，在2015年1月27日，还向众和公司发出接收房屋的邮件，但众和公司回复一切等法院裁决，故一审法院认定刘伟于2015年6月16日才将房屋交还给众和公司，并以此时间计算房屋占用费损害了刘伟的合法权益。刘伟直至2014年10月15日才处理完自有商品和货架等设备，所以2014年10月15日之前的费用不应计算。2014年10月15日至2015年1月30日系刘伟的服装商品处理期，该期间的费用应由双方共同承担，即刘伟承担175000元的一半，87500元。2015年1月30日后，众和公司故意不接收房屋，还于2015年1月27日断掉租赁房屋的水电，租赁房屋无法正常使用。诉讼中，众和公司还提供虚假合同拖延时间，谋取不正当租金收益。因此，刘伟不应当承担2015年1月30日后的房屋占用费。一审判决对房屋占用费计算为527724元有误；3.刘伟的装修损失502520元应全部由众和公司负担。众和公司交付的房屋漏水、重复出租、未提供电缆管线，在第二期缴纳租金时间未至提起诉讼，属根本违约，应由众和公司承担刘伟的所有装修损失，一审判决刘伟的装修损失502520元由众和公司承担30%即140706元是错误的。4.刘伟向第三人支付的损失97267元应由众和公司负担，一审判决对刘伟的该部分损失未作出处理有误。5.水电费16381.58元应当在刘伟应支付的费用中扣除。16381.58元是2014年3月21日至2014年6月20日期间产生的费用，刘伟已经缴纳，应当在水电费中扣除。6.房屋漏水损失11830元是众和公司的原因导致，应由众和公司负担。一审判决未作出处理不当。7.一审判决的鉴定费和诉讼费负担错误，鉴定费11000元应由众和公司负担。众和公司辩称，1.一审法院给了刘伟30天的腾房时间，免除了近5万元外，其余的房屋占用费计算是正确的。2.刘伟应当缴纳16381.58元的水电费。3.刘伟构成根本违约，众和公司不应当承担刘伟的任何损失。4.本案不存在第三人损失的情况，若第三人有损失，应列为本案当事人，故对刘伟主张的第三人损失部分，一审判决处理正确。5.房屋漏水损失由刘伟自行承担。众和公司向一审法院起诉请求：1.确认自2014年7月1日解除《租赁合同》(以下简称合同)；2.刘伟支付自2014年7月1日至2015年6月16日止的房屋占用费（每天按1667元计算）；3.刘伟赔偿众和公司因重新出租受到的损失70万元；4.刘伟支付2014年3月21日-2015年3月20日水费639.00元、电费39443.04元、煤气费190.90元，合计40272.94元。刘伟向一审法院反诉请求：1.解除双方于2013年5月31日签订的合同；2.众和公司退还刘伟交纳的保证金100000元；3.众和公司赔偿单方面解除合同造成的损失911760元。损失明细：（一）延迟交房损失199133元。其中：1、未按时交房致使刘伟超市延迟68天开业，68天的租金及员工工资共计169133元；2、因延迟交房致刘伟与耿亮违约，支付工程预付款30000元。（二）房屋漏水造成的损失11830元。其中：1、家俱商品损失、清洁和运输费1750元；2、2014年1月1日至2014年6月30日租金损失10080元（1680×6）。（三）众和公司未按合同约定提供电缆线、互感器等材料，购买和安装上述材料支付费用16250元。（四）修建城乡路大门垫付费用4800元。（五）因众和公司单方面解除合同，致使刘伟未能收取服装商户的扣点24267元，赔偿第三方的损失73000元，共计损失97267元。（六）基建装修损失502480元（《工程承包合同》398600元，购买地砖、电线等装修主材103880元）；（七）因延迟交房、未提供用电管线，影响了超市开业时间，错过了学生开学、中秋节和国庆节等黄金时间，冷库2014年1月1日才交付，影响超市规划设计，未确保独家经营，房屋严重漏水导致房屋正常使用受到严重干扰，要求补偿损失80000元。；4.众和公司承担本诉、反诉全部诉讼费用及刘伟支付的鉴定费6500元。一审判决认定事实：2013年5月31日，众和公司（甲方）与刘伟（乙方）签订租赁合同，主要内容如下：（一）房屋概况及租赁用途：众和公司将其位于宜都市陆城街办工农路农贸市场内约3000平方米左右的房屋租赁给刘伟从事超市经营，刘伟所经营的商品大类原则上不能与菜场范围（水产家禽、蔬菜、肉、山杂）重叠，确保刘伟独家经营；（二）租金、租赁期限及付费方式：1、租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日，2013年6月至12月刘伟向众和公司交纳费用10万元；2、年租金60万元，从2019年开始每年递增6%；3、租金前三年每半年支付一次，以后每年支付一次，提前一个月支付租金；（三）房屋交房、水电及装修范围：1、众和公司确保2013年7月1日前向刘伟交付房屋；2、众和公司无偿提供变压器和经报装的总水表给刘伟使用，刘伟单独装表计量，向众和公司交纳水电费，刘伟水表、电表以外的管线由众和公司负责；（四）众和公司权利义务：1、众和公司保证合同期间房屋的质量和安全；2、因不可抗力导致的安全问题或其他安全隐患（如非刘伟管道渗漏等），而众和公司没有履行维修义务，影响刘伟正常经营，造成损失由众和公司承担；3、众和公司违反合同约定提前收回房屋，影响刘伟正常经营的，须赔偿刘伟装修装潢损失，并按本合同剩余年度租金总额的50%向刘伟支付违约金……;（五）刘伟的权利义务：1、租赁期间，刘伟使用的水管渗漏、墙面维修、门窗损坏及刘伟使用的下水道堵塞等日常维修护理工作由刘伟负责；2、租赁期间，刘伟因难以经营下去而停业退租，不视为违约，众和公司已收取的租金不退还，刘伟无故退租的，须向众和公司支付违约金贰百万元……;（六）合同的变更、终止和续签及违约：1、刘伟有下列行为之一的，众和公司有权终止合同并收回房屋：刘伟按时交纳房租及水电费，如拖延十天，众和公司有权终止合同……;2、在租赁期间，经双方协商一致，可以解除或终止合同。任何一方不得未经对方同意，擅自单方面解除或终止合同，否则承担违约责任。2013年5月31日、2013年8月6日众和公司和刘伟签订补充协议，约定：1、城乡路入口大门由刘伟扩大开设，费用由众和公司承担；2、刘伟于2013年8月7日前交纳第一年度上半年租金30万元，众和公司于2013年8月10日前将出租房屋之前存在的问题全部消除并交付房屋；3、众和公司确保2013年8月30日前将靠近城乡路这边的一栋三层四间楼房全部拆除，将主合同约定的变压器和管线提供到位。2013年6月29日刘伟向众和公司交纳10万元保证金。2013年8月7日刘伟向众和公司交纳第一年度（2014年度）上半年租金30万元。2013年8月7日众和公司与宜都大明电业有限公司签订供电工程安装合同，由宜都大明电业有限公司采购设备并进行“100KVA箱变拆除，新增250KVA箱变1台，更换电流互感器1组”。2013年8月10日刘伟与众和公司办理租赁房屋交付。2013年8月10日刘伟与宜昌市鸿程装饰工程有限公司签订装修工程施工合同，约定宜昌市鸿程装饰工程有限公司从2013年8月15日至2013年9月25日承包超市装修，不含地砖、水线材及电工电料。宜昌市鸿程装饰工程有限公司分别于2013年8月10日、9月10日、2014年5月15日、6月20日、7月11日给刘伟开具398600元工程装修款收据。刘伟于2013年8月17日购买瓷砖支出46000元，2013年8月19日购买电缆支出27940元，2013年8月24日购买电缆支出4770元，2013年10月9日购买电缆支出210元，2013年11月10日购买防火门、室内栓、灭火器、烟杆报警应急灯消防器材支出25000元。装修装饰费用总计502520元。2013年9月15日刘伟与田太平签订施工协议，由田太平拆除工农路市场临城乡路入口原门柱和围墙，向后退约2米重新建门柱并粉刷，刘伟支出费用4800元。2013年10月10日刘伟与田太平签订施工协议，由田太平开挖地面埋电缆线并恢复地面，刘伟购买电缆线支出材料费11750元和施工费4500元，共计16250元。2013年11月8日，刘伟经营的好生活超市开业。2013年12月30日，租赁房屋家俱区下水管道发生漏水，刘伟赔付家俱商户黄绪坤商品和清扫费用共计1750元，退回2014年1月份租金1680元，漏水部分48平方米退租，黄绪坤每月减少租金1680元。2014年6月1日众和公司通知刘伟于2014年6月1日前交纳2014年7月至12月的租金30万元。2014年7月2日众和公司向刘伟送达终止、解除合同通知书，要求依照租赁合同约定从2014年7月1日起解除双方于2013年5月31日签订的租赁合同。一审判决同时查明：（一）刘伟与罗克军于2013年9月24日签订冷库租赁协议，刘伟将冷库出租给罗克军，期限为2014年1月1日至2018年12月31日。（二）诉讼中，众和公司对刘伟提交的合同第五条第2项、第5项，第六条第8项、第9项提出异议，认为与众和公司提交合同内容不一致，不一致的地方均加盖众和公司的公章，众和公司对公章的真实性提出异议，众和公司和刘伟先后申请对公章真伪进行鉴定，经鉴定众和公司的异议不成立。众和公司支出鉴定费4500元，刘伟支出鉴定费6500元。（三）2014年3月21日至2015年3月20日，刘伟应付众和公司水费639.00元、电费39443.04元、天然气费190.90元，合计40272.94元。（四）2015年6月16日，在一审法院主持下，刘伟将承租的房屋交给众和公司。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及举证、质证情况，本案争议焦点如下：（一）事实部分：1、刘伟是否交纳2014年3月21日至6月20日的水电气费；2、2014年下半年租金交纳时间问题；3、众和公司是否迟延交付房屋、交付的房屋是否符合约定；4、众和公司是否支付刘伟自行安装电缆管线费用、开设大门费用，是否未确保刘伟独家经营。（二）众和公司是否有权解除合同。（三）解除合同后的赔偿问题：1、刘伟是否赔偿众和公司房屋占用费；2、刘伟是否赔偿众和公司房屋重新出租租金损失；3、众和公司是否赔偿刘伟漏水损失；4、众和公司是否赔偿刘伟解除与商户合同的损失；5、众和公司是否赔偿刘伟解除合同房屋装修损失；6、众和公司是否赔偿刘伟其他损失80000元。（一）事实部分：1、刘伟是否交纳2014年3月21日至6月20日的水电气费。首先，从双方收取、交纳水电气费的交易习惯看，均是众和公司开具收据后交给刘伟的财务人员，刘伟再通过银行转账方式将相应款项汇给众和公司；其次，从众和公司收取发生争议水电气费的过程看，众和公司因催收该笔水电气费与刘伟发生纠纷而报警，可以印证刘伟未交纳争议水电气费的事实；第三，刘伟不能提供除众和公司收据外的其他证据印证其已交纳水电气费。综上，对刘伟拖欠众和公司水电气费的违约行为予以确认。刘伟应给付众和公司2014年3月21日至2015年3月20日水电气费40272.94元。2、2014年下半年租金交纳时间问题。合同第三条第3项约定，“租金前三年每半年支付一次，后期每年支付一次，提前一个月支付。”众和公司认为，2014年下半年租金刘伟应在6月1日前交纳。刘伟认为，提前一个月交纳租金不等于提前30天交纳租金，2014年7至12月租金在2014年6月交纳不构成违约。一审法院认为，双方争议的是“提前一个月支付租金”应如何理解。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”第一，从所使用的词句分析，“提前一个月”从字面理解有两种解释，一是提前30天（一个月），二是上一月；第二，从房屋租赁合同目的分析，众和公司出租房屋获取租金，刘伟只要在使用房屋之前交纳租金就可以实现合同目的；第三，从交易习惯分析，房屋租赁的交易习惯是先交租金后使用，提前交纳租金符合惯例。综上，结合词句字面意思、合同目的、交易习惯对提前一个月交纳租金不应理解为提前30天交纳租金，而应理解为使用房屋的上月交纳租金。众和公司认为刘伟在2014年6月1日前未交纳下半年租金构成违约的理由不能成立，但刘伟经众和公司催告后在7月1日前仍未交纳下半年租金，构成违约。3、众和公司是否迟延交付房屋、交付的房屋是否符合约定。刘伟认为，众和公司未按约定交付房屋，导致超市开业延迟68天，造成租金、员工工资及装修预付款损失199133元。众和公司认为，合同最初约定的交房时间双方已协商变更，在变更的时间内众和公司已提前交付房屋，刘伟主张损失没有依据。经查，2013年5月31日双方签订的合同约定，众和公司确保2013年7月1日前向刘伟交付房屋。2013年7月22日双方交接房屋，因房屋存在瑕疵，交接未果。2013年8月6日双方签订的补充协议约定，刘伟于2013年8月7日前向众和公司交纳第一年度上半年租金30万；众和公司于2013年8月10日前将房屋存在的问题全部消除，双方全面交接房屋。2013年8月10日双方交接房屋。上述事实表明，双方在履行合同过程中协商一致对交接房屋的时间进行变更，并已履行完毕。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”双方变更合同是双方协商一致的结果，符合法律规定。刘伟主张众和公司未按期交付租赁房屋构成违约的理由不能成立，其要求赔偿延迟交房损失的请求一审法院不予支持。4、众和公司是否支付刘伟自行安装电缆管线费用、开设大门费用，是否未确保刘伟独家经营。刘伟认为，（1）众和公司未按合同约定将电表、水表以外管线提供到位，其自行购买电缆管线，众和公司应承担相关费用；（2）众和公司未按合同约定支付开设大门的费用；（3）众和公司未按约定确保刘伟独家经营。众和公司认为，（1）总电表已安装，超市分表应和总表安装在一起便于监督，刘伟要求将电表安装到超市应由其自行承担费用；（2）合同约定的独家经营是指在市场内不开设第二家大型超市，而非限制其他商户经营相同品种的商品。一审法院认为，（1）关于电缆管线费用问题。合同第四条第2项约定，“……乙方单独装表计量。……乙方电表、水表以外的管线由甲方负责。”该约定表明，刘伟超市安装的电表与总表连接的管线应由众和公司负责，众和公司辩称与总表安装在一起便于监督与约定不符，刘伟购买、安装与总表连接的电缆线所支付的费用16250元应由众和公司负担。（2）关于开设大门费用问题。补充协议第5条约定，“城乡路入口的大门按乙方意愿扩大开设，费用由甲方承担。”刘伟要求众和公司支付开设大门的费用4800元符合约定，应予以支持。（3）关于独家经营问题。合同第二条约定，“甲方同意将房屋租赁给乙方作合法商业用途（主要经营超市及相关商业运营）。但乙方所经营的商品大类原则上不能与菜场范围（水产家禽、蔬菜、肉、山杂四大类）重叠。甲方确保乙方独家经营。”上述约定表明，众和公司应确保刘伟独家经营，但独家经营的内容是什么，约定不明。从合同目的分析，刘伟租赁房屋的主要用途是从事超市经营，因此，独家经营的内容应理解为超市经营，而非商品品种的独家经营。刘伟认为众和公司未确保其商品品种独家经营的理由不能成立，一审法院不予支持。（二）众和公司是否有权解除合同。众和公司认为，刘伟不按时交纳水电费和租金，违反合同约定，众和公司有权解除合同。刘伟认为，水电费已交至2014年6月20日，众和公司违约在先，2014年下半年租金因众和公司的先期违约行为双方正在交涉，并非刘伟拒绝交纳。一审法院认为，合同第三条第3项约定，“租金前三年每半年支付一次，后期每年支付一次，乙方提前1个月支付租金。”第八条第一款第6项约定，“乙方按时交纳房租及水电费，如拖延十天，甲方有权终止合同。”上述合同约定表明，双方约定了解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。合同第八条第二款约定，“租赁期间，经甲乙双方协商一致，可以解除或终止合同。任何一方不得未经对方同意，擅自单方面解除或终止合同，否则承担违约责任。”该合同约定表明，任何一方不得单方解除合同。同一份合同，前一款约定合同解除条件，当解除条件成就时解除权人单方有权解除合同，后一款约定任何一方不得未经对方同意擅自单方解除合同。前后矛盾的约定，导致约定解除权处于不能行使的境地，应视为双方对约定解除合同条件约定不明，因此任何一方均不能行使约定解除权。众和公司能否行使法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因特定情况发生，导致合同目的不能实现，合同一方或者双方继续履行合同已无法实现合同目的，法律赋予了合同当事人解除合同的法定解除权。本案当事人存在以下违约行为：众和公司未按约定支付开设大门的费用、未按约定将电缆管线安装到位，刘伟未按约定支付水电气费用、未按约定交纳2014年下半年房租。违约应当承担责任，但违约不一定解除合同。法定解除权的行使要受到不能实现合同目的的限制，在没有出现根本性违约导致合同目的不能实现的情况下，即使当事人一方确有违约行为，但是对于实现合同目的没有实质影响，当事人主张行使法定解除权的不应得到支持。本案中，刘伟存在未按约定交纳租金违约行为，但众和公司据此主张解除合同理由不能成立。理由如下：交纳租金是承租方的主要义务，刘伟未按约定交纳租金应承担违约责任，但众和公司以刘伟未按约定时间交纳主张解除合同有违公平原则。其一，众和公司已通过诉讼方式主张租金权利，其权利能够得到有效行使；其二，刘伟迟延交纳租金的时间并不长，刘伟交纳下半年租金最迟时间是6月30日，但众和公司却在7月2日主张解除合同，于情不符；其三，刘伟签订合同时已交纳保证金10万元，可以在一定限度内弥补众和公司的损失；其四，刘伟承租的房屋面积达3000平方米，且已装修并已正常营业，涉及众多商户，半年30万元租金相较于解除合同所造成的损失并不能形成对等关系。诉讼中，刘伟对众和公司要求解除合同的理由进行抗辩，于2014年8月8日反诉要求解除合同，应视为同意解除合同，解除合同的方式本院认定为双方协商解除合同，解除合同的时间为2014年8月8日。（三）解除合同后的赔偿问题：1、刘伟是否赔偿众和公司房屋占用费。房屋租赁合同解除后，承租人应当及时将房屋交还出租人。本案中，刘伟同意解除合同，应及时将房屋交还众和公司，但刘伟在2015年6月16日才将房屋交还众和公司，自其同意解除合同已逾期10个月之久，造成众和公司较大损失，众和公司要求刘伟给付房屋占用费的请求予以支持。但合同解除后，根据租赁房屋的用途应给以承租人必要的腾退房屋的时间，本案租赁房屋为开设超市，涉及众多商户，合同解除后确需一定时间处理商品及善后事宜，从平衡双方利益角度酌情认定给以刘伟30天腾退房屋时间。关于占用费标准，参照租赁合同约定的租赁费标准确定，即1644元/天（60万元/年÷365天），即刘伟应给付众和公司房屋占用费527724元【1644元/天×[351天(2014年7月1日—2015年6月16日)-30天]】。2、刘伟是否赔偿众和公司房屋重新出租租金损失。众和公司认为，因刘伟不履行合同导致租赁合同解除，众和公司重新出租的租金每年减少10万元，要求刘伟赔偿损失70万元。刘伟认为，该损失超出预期，与本案无关联。一审法院认为，合同解除的原因并非刘伟单方违约导致，众和公司与他人订立租赁合同约定租金多少与刘伟和众和公司解除合同并无关联，众和公司该主张没有事实和法律依据，一审法院对众和公司该项主张不予支持。3、众和公司是否赔偿刘伟漏水损失。刘伟认为，房屋漏水造成的损失11830元应由众和公司赔偿。众和公司认为，根据合同约定漏水损失应由刘伟自行承担。经查，合同第六条第8项约定“租赁期间，乙方使用的水管渗漏……下水道堵塞等日常维修护理工作由乙方负责，非乙方使用的由甲方负责。”刘伟承租期间，下水道管道漏水造成商户损失，但刘伟所提供的证据不能证明系众和公司使用的下水道管道漏水所致，故对刘伟该主张不予支持。4、众和公司是否赔偿刘伟解除与商户合同的损失。刘伟认为，众和公司单方解除合同，导致未能收取商户的扣点24267元，赔偿商户损失73000元，合计97267元。众和公司认为，合同解除系刘伟根本违约所致，应自行承担。一审法院认为，合同解除的方式已认定为双方协商解除，刘伟认为系众和公司单方解除合同理由不成立。诚然，众和公司向刘伟送达解除合同通知书，但发出解除合同通知，只是单方面行使解除权，并不代表合同已经解除。在解除通知效力未被确认之前，双方应继续履行合同义务，如果在发出解约通知后单方面采取措施致使合同无法继续履行，则应承担违约责任。本案中，众和公司仅向刘伟送达解除通知，并未采取单方措施致使合同无法履行，刘伟若对解除合同有异议应行使异议权，而非反诉要求解除合同。刘伟解除与商户的合同系刘伟自主决定，与众和公司发出解约通知没有因果关系，故刘伟要求众和公司赔偿与商户解约损失的主张不能成立，一审法院不予支持。5、众和公司是否赔偿刘伟解除合同房屋装修损失。刘伟认为，众和公司单方解除合同，导致装修损失502480元，众和公司应予赔偿。众和公司认为，合同解除系刘伟违约，众和公司依法行使解除权。一审法院认为，合同解除的方式已认定为双方协商解除。合同第四条第3项约定“甲方允许乙方根据经营需要装修装潢和开设出入口，但需报甲方同意。乙方必须确保不得损坏房屋结构主体安全，否则承担因此产生的一切责任。”该约定表明，众和公司同意刘伟根据经营需要对租赁房屋进行装修，但需报众和公司同意，但双方对报告的内容、方式并未约定。刘伟接管房屋后对房屋进行装修，众和公司并未提出异议，应视为众和公司同意刘伟对房屋进行装修。合同第九条第3项约定，“合同期满，乙方不得要求甲方给以任何补偿、不得要求甲方承担任何费用。”该约定表明，双方在合同中对合同期满后装饰装修物的处理作出约定，但合同期内合同解除后如何处理装饰装修物未作出约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院依照下列情形分别处理……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”一审法院认为，合同解除方式虽为协商解除，但系双方违约所致，双方均应承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人向出租人支付租金是承租人主要义务，刘伟不按约定支付2014年下半年租金违反合同主要义务，应承担主要责任。根据双方当事人违约行为的性质、合同解除原因力的大小等因素认定刘伟承担70%责任，众和公司承担30%责任。对于装饰装修费用，刘伟提供装修合同、收款收据及部分银行转账明细，众和公司虽提出异议，但未提交足以反驳的证据，故对刘伟主张的装饰装修费用502520元予以认定。双方租赁合同期限为15年，已经履行1年，装饰装修损失应按照使用年限进行折旧。众和公司应承担的损失为140706元（502520元/15年×14年×30%）。6、众和公司是否赔偿刘伟其他损失80000元。刘伟认为，因延迟交房、未提供用电管线，影响了超市开业时间，错过了学生开学、中秋节和国庆节等黄金时间，冷库2014年1月1日才交付，影响超市规划设计，未确保独家经营，房屋严重漏水导致房屋正常使用受到严重干扰，要求补偿80000元。一审法院认为，刘伟主张的损失没有事实依据，相关事实问题已作评价，刘伟的主张依法不能成立，一审法院不予支持。关于鉴定费问题。刘伟认为，因众和公司第一次提交鉴定的印章不真实，导致第二次鉴定，第二次鉴定结论证明刘伟主张成立，鉴定费应由众和公司承担。众和公司认为，两个不同的鉴定机构作出不同的鉴定意见，应各自承担鉴定费。一审法院认为，鉴定费属诉讼费范围，如何负担应根据诉讼费负担原则确定。《诉讼费交纳办法》第二十九条规定“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外……”。就鉴定费而言，应根据鉴定主张是否成立决定鉴定费负担。本案中，众和公司对刘伟提供的合同上加盖的众和公司的公章的真实性提出异议而申请鉴定，最终的鉴定结论证明刘伟主张成立，因此众和公司支付的鉴定费应自行承担，刘伟支付的鉴定费应由众和公司负担。刘伟交纳保证金10万元，合同解除后众和公司应予返还，刘伟该请求成立，一审法院予以支持。据此，判决：一、确认宜都市众和市场管理有限公司与刘伟2013年5月30日签订的《租赁合同》于2014年8月8日解除；二、确认刘伟于2015年6月16日将承租的位于宜都市陆城街道办事处城乡路64号3000平方米的房屋交还原告宜都市众和市场管理有限公司；三、刘伟于本判决生效之日起十日内给付宜都市众和市场管理有限公司房屋占用费527724元；四、刘伟于本判决生效之日起十日内给付宜都市众和市场管理有限公司2014年3月21日至2015年3月20日的水费639.00元、电费39443.04元、天然气费190.90元，合计40272.94元；五、宜都市众和市场管理有限公司于本判决生效之日其十日内返还刘伟保证金100000元；六、宜都市众和市场管理有限公司于本判决生效之日其十日内给付刘伟电缆管线材料、安装费16250元，大门开设费用4800元，合计21050元；七、宜都市众和市场管理有限公司于本判决生效之日其十日内赔偿刘伟房屋装修损失140706元；八、驳回宜都市众和市场管理有限公司其他诉讼请求；九、驳回刘伟其他诉讼请求。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，1.刘伟分两次向众和公司缴纳10万元保证金，众和公司于2013年6月29日开具保证金收据。2.众和公司与刘伟通过电子邮件方式协商沟通缴纳水电费及房屋租赁相关事宜。代表众和公司的“劲草”多次向“刘伟发送电子邮件通知刘伟缴纳水电气费。代表刘伟的“”多次向“劲草”发送邮件，要求与众和公司协商处理租金以及租赁期间的损失赔偿等问题。其中，代表刘伟的“于2015年1月29日向“劲草”发送电子邮件，主要内容包括：“希望你方在收到本通知后积极与我方协商赔偿事宜并办理退房手续，若你方置之不理，我方不再负责租赁房屋的各项义务，由此产生的一切责任和损失均由你方承担和负责”。“劲草”于2015年1月30日通过邮件回复，但对是否同意办理房屋交接手续未予理睬。本院认为，本案二审有以下几个方面的争议焦点，本院逐一评述如下：一、关于合同的解除问题。众和公司与刘伟签订的《租赁合同》及《补充协议》，对租赁房屋位置及面积、租赁期限、租金、租金给付方式、违约责任等事项进行了明确约定，众和公司、刘伟均在合同上签章，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方当事人发生法律效力。众和公司与刘伟依照约定履行了部分义务，后发生矛盾终致无法继续履行。诉讼过程中双方均表示同意解除租赁合同，但对合同解除权及解除合同的时间产生争议。对此，本院认为，双方签订的《租赁合同》第八条第一款第6项约定：“乙方（刘伟）按时交纳房租及水电费，如拖延十天，甲方（众和公司）有权终止合同。”第二款还约定：“在租赁期间，经甲乙双方协商一致，可以解除或终止合同。任一方不得未经对方同意，擅自单方面解除或终止合同，否则承担违约责任。”该条第一款系对众和公司单方解除合同权的约定，第二款是对双方协商解除权作出的约定。从约定条款文意及字面意思理解，若出现刘伟拖延交纳租金及水电费情形，则众和公司享有单方解除合同权利；除此之外，经双方协商一致，也可以解除合同。该合同同时对单方解除权和双方协商解除权作出约定并不矛盾，亦不违反法律规定，对双方当事人产生法律约束力。《租赁合同》约定，租金支付方式为“前三年租金每半年支付一次，并提前一个月支付”，按通常理解，则上半年的租金应在前一年的11月30日前支付，下半年的租金应当在当年的5月31日前支付。刘伟在2014年6月10日前未缴纳2014年下半年租金，拖延达十天已经构成违约，故众和公司享有合同解除权。因刘伟已缴清2014年上半年的租金，众和公司请求确认《租赁合同》自2014年7月1日解除的理由成立，本院对众和公司该项请求予以支持。二、合同解除后的赔偿问题。1.房屋占用损失的确定及赔偿数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。刘伟未按照合同约定的期限向众和公司支付租金，也未及时将租赁房屋交还给众和公司，给众和公司造成了一定损失，该公司要求刘伟参照租金标准支付房屋占用损失的请求成立。双方虽然在2015年6月16日才办理房屋交接，但刘伟于2015年1月29日通过电子邮件明确表示退房并请求众和公司接收房屋，众和公司未及时与刘伟办理房屋交接手续，未尽力采取必要措施防止或减少损失，对房屋占用损失的扩大具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故对2015年1月29日后的房屋占用损失，众和公司无权要求刘伟赔偿。综上，刘伟应当向众和公司支付2014年7月1日至2015年1月29日的房屋占用损失345240元【（60万元/年÷365天）×[210天(2014年7月1日—2015年1月29日)]】。2.众和公司关于水电费请求是否应当支持。刘伟虽然持有水电费票据，但未提供充分证据证实其已向众和公司缴清水电费，结合双方缴纳水电费的交易习惯，以及双方为水电费缴纳发生争执后报警处理的过程，本院认为众和公司主张刘伟未缴纳2014年3月21日至2015年3月20日水电费40272.94元的请求具有可信性，对众和公司的该项诉讼请求予以支持。3.房屋装修损失的负担问题。刘伟承租案涉房屋后进行装饰装修，花费装饰装修费用502520元，有装修合同、收款收据等证据证实，应予以认定。法律规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，刘伟未按期缴纳租金，应承担主要违约责任；众和公司未按约定提供电缆管线、未负担开设大门费用，存在一定违约行为，应当承担相应的违约责任。一审判决根据双方的过错程度认定刘伟承担70%的责任，众和公司承担30%的责任，符合法律规定，本院予以确认。4.刘伟主张的其他损失是否成立及是否应得到支持的问题。关于漏水损失11830元。虽然合同约定，租赁期内，非刘伟使用的下水道堵塞等日常维修护理工作由众和公司负责，但刘伟提供的证据不足以证实漏水系众和公司使用造成，应承担举证不能的法律责任，一审判决不支持刘伟该项请求并无不当。关于刘伟解除与其他商户租赁合同的损失97267元。众和公司与刘伟解除租赁合同的主要原因是刘伟未按期缴纳租金，并非众和公司的主要过错，而刘伟解除与其他商户的租赁合同系刘伟根据情况自主决定，刘伟应当承担的违约责任不能转移给众和公司，故刘伟要求众和公司承担其解除与其他商户租赁合同的损失缺乏依据，本院不予支持。5、鉴定费的负担问题。鉴定费系为查明案件事实支付的必要的、合理的费用，应当根据鉴定主张是否成立决定由谁负担。本案中，鉴定结论表明，众和公司对刘伟提供的合同中众和公司印章真实性的异议不成立，故所有的鉴定费11000元应当由众和公司负担。一审判决确定鉴定费由众和公司负担正确，但又将鉴定费纳入诉讼费并确定由双方分担有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省宜都市人民法院（2016）鄂0581民初734号民事判决第四项、第五项、第六项、第七项。即：四、刘伟于本判决生效之日起十日内给付宜都市众和市场管理有限公司2014年3月21日至2015年3月20日的水费639.00元、电费39443.04元、天然气费190.90元，合计40272.94元；五、宜都市众和市场管理有限公司于本判决生效之日其十日内返还刘伟保证金100000元；六、宜都市众和市场管理有限公司于本判决生效之日其十日内给付刘伟电缆管线材料、安装费16250元，大门开设费用4800元，合计21050元；七、宜都市众和市场管理有限公司于本判决生效之日其十日内赔偿刘伟房屋装修损失140706元；二、撤销湖北省宜都市人民法院（2016）鄂0581民初734号民事判决第一项、第二项、第三项。即：一、确认宜都市众和市场管理有限公司与刘伟2013年5月30日签订的《租赁合同》于2014年8月8日解除；二、确认刘伟于2015年6月16日将承租的位于宜都市陆城街道办事处城乡路64号3000平方米的房屋交还原告宜都市众和市场管理有限公司；三、刘伟于本判决生效之日起十日内给付宜都市众和市场管理有限公司房屋占用费527724元）；三、宜都市众合市场管理有限公司与刘伟签订的《租赁合同》于2014年7月1日解除；四、刘伟自本判决生效之日起十日内给付宜都市众和市场管理有限公司房屋占用费345240元；五、宜都市众和市场管理有限公司向刘伟支付鉴定费6500元；六、驳回宜都市众和市场管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费16655元，保全费4290元，合计20945元，由宜都市众和市场管理有限公司负担12567元（宜都市众和市场管理有限公司已预交25445元），刘伟负担8378元；反诉受理费6423元（刘伟已预交），由刘伟负担4496元，由宜都市众和市场管理有限公司负担1927元。本案二审案件受理费17176元，由宜都市众和市场管理有限公司负担10305.60元，由刘伟负担6870.40元。本判决为终审判决。审判长 邓 宜 华审判员 易正鑫代理审判员张端二〇一七年八月十四日书记员 彭 泽 燕 关注公众号“”