（2017）赣1130民初654号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-10-30
案件名称
吴土焰与齐旺和、程莲弟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
婺源县人民法院
所属地区
婺源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴土焰,齐旺和,程莲弟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1130民初654号原告：吴土焰，男，1959年3月20日出生，汉族，农民，住江西省婺源县。委托诉讼代理人:王高明，婺源县江湾法律服务所法律工作者，特别授权。被告：齐旺和，男，1967年10月17日出生，汉族，农民，住江西省婺源县。被告程莲弟，女，1968年9月14日出生，汉族，农民，住江西省婺源县。原告吴土焰与被告齐旺和、程莲弟房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴土焰及其委托诉讼代理人王高明、被告程莲弟到庭参加诉讼，被告齐旺和经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴土焰向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告齐旺和签订的房屋买卖协议合法有效；2.判令二被告协助原告办理位于婺源县××交通路××号房屋所有权和国有土地使用权过户手续。事实和理由：二被告系夫妻关系。原告与被告一齐旺和于2002年8月18日签订了一份房屋买卖合同，合同约定被告将其所有的坐落于赋春镇交通路138号房产以153000元的价格卖给原告，自付清购房款之日起该房屋的所有权归原告，并由原告使用(首付57000元，剩余96000元由原告负责替被告齐旺和归还欠农业银行99000元的贷款)，同时还约定原告承担房屋过户、交易的相关税费，被告协同原告办理过户手续。合同签订后，原告当即付清了57000元，合同签订的第二天原被告双方一同去农业银行找到信贷员交代清楚了由原告替被告支付银行的99000元贷款，被告将该房屋腾出，并将该房屋的钥匙、房产证等证件交给了原告，原告也就此入住该房屋至今。原告多次找到二被告要求过户，但二被告就是不愿配合，涉诉房产一直未能过户。齐旺和、程莲弟辩称，齐旺和擅自与吴土焰签订的房屋买卖协议属于无权处分行为，依法应认定无效。涉诉房产系齐旺和、程莲弟共同共有。齐旺和未征得程莲弟同意而擅自将房屋售予吴土焰，程莲弟一直未予同意或认可。退言之，即使协议有效，吴土焰相关诉请已逾诉讼时效，依法应予驳回。齐旺和与吴土焰签订的房屋买卖协议约定：“协议签订之日起三日内应交付房屋并办理相关证件(即完成房屋所有权变更登记)”。吴土焰多年以来一直未提出房屋所有权过户登记请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。程莲弟对吴土焰提交的房屋买卖协议、婺房权证赋春镇字第××号房屋所有权证、婺国用(98)105号国有土地使用证、齐旺和与程莲弟的婚姻登记证明均无异议，本院予以确认并在卷佐证。齐旺和、程莲弟未提交证据。本院经审理认定事实如下：2002年8月18日，吴土焰与齐旺和签订了一份房屋买协议，齐旺和将登记在其名下实为夫妻共同共有的坐落在婺源县××交通路××号房屋［房屋所有权证号：婺房权证赋春镇字第××号国有土地使用证号：婺国用(98)105号］作价153000元出卖给吴土焰，当日结清了购房款。次日，齐旺和向吴土焰交付了房屋及房屋所有权证、国有土地使用证。房屋买卖协议第六条约定：“买卖房屋契税归乙方(即吴土焰)负担，如今后办理房屋变更手续，费用由乙方负担，但甲方(即齐旺和)应协助办理。”双方一直未办理该房屋产权的变更登记手续。齐旺和与程莲弟于1989年12月15日登记结婚。本院认为，根据吴土焰提供的房屋买卖协议，可以认定吴土焰与齐旺和之间存在房屋买卖合同关系，买卖系双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，齐旺和、程莲弟以齐旺和擅自将两人共同共有的该涉诉房屋出卖给吴土焰系无权处分行为，主张协议无效，本院不予支持。被告未能举证证明当时程莲弟不同意或不知道其丈夫齐旺和将房屋出卖给吴土焰，故程莲弟的一直未予同意或认可的抗辩意见不予采纳。吴土焰当时以正常的价格支付了购房款，善意取得并实际占有使用涉诉房屋十五年，吴土焰与齐旺和之间的房屋买卖行为未违反我国有关法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖协议应予以确认，合法有效。房屋买卖协议中无被告辩称的“协议签订之日起三日内应交付房屋并办理相关证件(即完成房屋所有权变更登记)”的内容；在房屋买卖协议中，双方未约定办理房屋产权过户登记手续的具体时间；故本院对被告认为原告的请求超过诉讼的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，吴土焰请求法院判令作为房屋实际共同共有人的两被告履行涉诉房屋所有权和国有土地使用权过户登记手续，于法有据，本院予以支持。齐旺和未到庭参加诉讼，视为放弃庭审抗辩等权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴土焰与被告齐旺和于2002年8月18日签订的房屋买卖协议有效；二、限被告齐旺和、程莲弟于本判决生效后十日内协助原告吴土焰办理婺源县××交通路××号房产［房屋所有权证号：婺房权证赋春镇字第××号、国有土地使用证号：婺国用(98)105号］的过户登记手续。本案受理费3360元，减半收取1680元，由被告齐旺和、程莲弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员 吴坤发二〇一七年八月十四日书记员 方 鹏 来自