（2017）辽01民终8399号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人李钢与被上诉人沈阳铭大物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李钢,沈阳铭大物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终8399号上诉人（原审被告）：李钢，男，1978年9月13日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳铭大物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区奉天街333号1904室。法定代表人：郭敬琦，该公司经理。委托诉讼代理人：王澜，辽宁北天律师事务所律师。上诉人李钢因与被上诉人沈阳铭大物业管理有限公司（以下简称“铭大物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李钢上诉请求：一、撤销一审判决发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法，对上诉人一审提供的证据未予采信，也未予否认。二、2014年11月至2015年11月期间的物业服务合同没有约定违约行为的考核办法，也没有签署任何文件，一审法院以2015年11月3日签署的物业服务合同附件来调整之前的违约行为缺乏法律依据。铭大物业辩称，一审法院查明事实清楚，请求维持原判。铭大物业向一审法院起诉请求：判令李钢支付拖欠的物业费4245元；李钢承担本案诉讼费。一审法院认定事实:李钢系沈阳市铁西区“巴塞罗那”住宅小区业主，其居住房屋位于沈阳市铁西区云峰北街34-10号1-27-2、建筑面积98.26平方米。2015年2月6日铭大物业与沈阳市铁西区霁虹街道云峰北社区居民委员会签订物业管理服务合同，约定铭大物业为巴塞罗那住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1.2元/平方米/月，非住宅物业服务费0.6元/平方米/月，电梯费每人每月12元。服务期限自2014年11月11日起，至业主委员会成立后重新选聘包括但不限于铭大物业在内的物业管理企业另行签订物业服务合同时，本合同自动终止。同时物业服务合同对委托管理服务事项、双方的权利义务、服务标准和质量等内容进行了约定。2015年11月3日铭大物业与沈阳市铁西区巴塞罗那住宅小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定铭大物业为巴塞罗那住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1.2元/平方米/月，非住宅物业服务费0.6元/平方米/月，电梯费每人每月12元。服务期限自2015年11月11日起至2016年11月10日止。同时物业服务合同对委托管理服务事项、双方的权利义务、服务标准和质量等内容进行了约定。在此合同附件一中规定了对铭大物业的具体考核标准，考核主体为业主委员会。2017年3月6日铭大物业与沈阳市铁西区巴塞罗那住宅小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定铭大物业为巴塞罗那住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1.2元/平方米/月，非住宅物业服务费0.6元/平方米/月，电梯费每人每月12元。服务期限自2016年11月11日起至2018年11月10日止，当满足附件二时自动执行2017-2018合同。同时物业服务合同对委托管理服务事项、双方的权利义务、服务标准和质量等内容进行了约定。一审法院另查明，李钢于2017年5月5日就铭大物业与沈阳市铁西区巴塞罗那住宅小区业主委员于2017年3月6日签订的物业管理服务合同效力向沈阳市沈河区人民法院提起了诉讼。一审法院认为，关于铭大物业主张的2016年11月11日至2017年11月10日期间的物业服务费，因李钢已就2017年3月6日签订的物业管理服务合同效力问题向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，故本诉对铭大物业主张的2016年11月11日至2017年11月10日期间的物业服务费不予处理，铭大物业可待该诉讼做出生效裁判文书后就此期间的物业服务费向一审法院院另行诉讼主张。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。铭大物业与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，铭大物业和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。铭大物业与业主大会或业主委员会协议签订后，铭大物业为小区提供了物业服务，李钢享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。关于李钢提出园区内存在的一些违约情况，在2015年11月3日铭大物业与沈阳市铁西区巴塞罗那住宅小区业主委员会签订的物业管理服务合同附件一中，小区业主委员会对铭大物业服务不到位的行为作出了具体考核办法，本院认为，在小区业主委员会已对铭大物业制定了相应的考核办法情形下，已不宜就该考核办法中约定的违约事项再进行处理。至于铭大物业在2016年11月11日以后服务不到位的情况，李钢可待其在沈阳市沈河区法院提起的诉讼做出生效裁判文书后另行诉讼解决。但铭大物业仍应在后续服务中对不符合物业服务合同约定的情形加以整改或改进。住宅物业服务费1.2元/平方米/月，2014年11月11日至2016年11月10日期间李钢应交纳物业服务费人民币2829元。判决：一、被告李钢于本判决生效后十日内给付原告沈阳铭大物业管理有限公司2014年11月11日至2016年11月10日期间的物业费人民币2829元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、驳回原告沈阳铭大物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告李钢承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被上诉人与诉争小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》对上诉人具有法律约束力。上诉人作为诉争小区的业主，享受了被上诉提供的物业服务，上诉人有交纳物业费的义务。关于上诉人提出被上诉人物业服务质量不达标的问题，一审期间上诉人提供了照片，反映了诉争小区公共设施损坏被上诉人未进行维修的问题，该组照片拍摄于一审法院审理期间，非本案中双方争议物业服务期间，故上诉人该主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院对于上诉人提供的照片组织双方进行了举证、质证，程序正当，上诉人提出一审法院程序违法，依据不足。综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李钢负担。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年八月十四日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”