（2017）苏01民终4738号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-08-25
案件名称
南京市江宁区横溪街道陶吴社区居民委员会与何跃租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何跃,南京市江宁区横溪街道陶吴社区居民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4738号上诉人（原审被告）：何跃，男，1959年12月5日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：何嵘（系何跃侄子），男，1987年12月27日生，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：严樱，江苏禾顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市江宁区横溪街道陶吴社区居民委员会，住所地南京市江宁区横溪街道陶吴狮山路。代表人：刘春海，该居委会主任。委托诉讼代理人：徐飞，江苏苏南律师事务所律师。上诉人何跃因与被上诉人南京市江宁区横溪街道陶吴社区居民委员会（以下简称陶吴居委会）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院作出的（2017）苏0115民初1412号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何跃上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定何跃违反协议约定，并判决解除合同，系认定事实错误。1.被上诉人起诉要求解除合同时，按照约定的履行期限尚未届满。被上诉人于2017年1月20日起诉要求解除租赁协议，一审法院于2017年1月25日向上诉人邮寄了传票及起诉状副本，上诉人与被上诉人在协议第二条的约定可以看出被上诉人的起诉时间及上诉人收到起诉状的时间均未超过协议中约定的履行期限；2.被上诉人在约定解除条件尚未成就时行使约定解除权属于违约在先，上诉人依法行使合同履行中的抗辩权，是权利的正当行使而非违约；3.上诉人一直积极要求给付租金，被上诉人怠于提供租金结算依据是导致协议无法按期履行的根本原因。上诉人在第一次庭审中就明确表示愿意支付2017年的租金，并且在庭审中已经将全部租金以现金方式带至法庭，但是被上诉人至今未向上诉人出示租金结算的最主要依据即被上诉人与案外人签订的租赁协议，属于被上诉人违约致使上诉人无法按期履行给付租金义务。二、一审法院未查明几点事实，该几点事实决定了上诉人是否应当按照2016年的租金标准支付2017年的租金，具体包括：1.案外人南京绿珠园林景观工程有限公司（以下简称绿珠公司）与被上诉人签订的租赁协议中约定的租金标准是否是固定不变的以及协议中约定的租金给付时间是否是每年年底。根据上诉人与被上诉人签订的协议第二条约定，上诉人有理由相信被上诉人与案外人之间约定的租金标准不是固定不变的，应当是在协议中约定了租金涨幅或者下降的标准和时间，一审中上诉人明确要求被上诉人提供相关协议以便结算2017年租金，但是被上诉人并未提供其与案外人签订的租赁协议致使该问题无法查清；2.一审法院未查明案外人绿珠公司与被上诉人签订的租赁协议中田亩总数是否是558亩，如不是则其他田亩是否按照700元每亩每年给付租金。一审中被上诉人要求上诉人提供该事实依据，被上诉人在一审辩论终结后对上述问题均未回答，一审法院也未查明。三、一审法院在未查明以上几点事实的基础上，要求上诉人明确是否愿意参照2016年度标准支付2017年度租金，并且认定上诉人明确表示拒绝参照2016年度标准支付2017年度土地租金是刻意曲解上诉人的意思表示。一审法院未结合庭审过程，而是片面的认定上诉人表示拒绝参照2016年度标准支付2017年度土地租金有失公正。四、一审法院受理本案违反了民事诉讼法规定，民事诉讼法第119条明确规定，起诉必须符合受理范围，本案中被上诉人起诉上诉人的时候尚未到租金给付期限，即被上诉人起诉的是未到期的债权，不属于法院的受理范围。对不符合起诉条件的，法院应该在七日内作出裁定不予受理。五、一审法院未明确被上诉人举证不能的责任。本起案件中被上诉人与绿珠公司的土地租赁合同所约定的租金数额是本案上诉人预付2017年租金的依据，这是本案的关键性证据，也是因为被上诉人未提交该份租赁合同给上诉人，才导致上诉人无法明确租金数额。举证责任应该由被上诉人承担，其举证不能应承担败诉的相应法律责任。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法改判。陶吴居委会辩称，何跃的上诉请求不能成立。1.上诉人在承租被上诉人土地的期间多次欠付租金，被上诉人均是通过向法院起诉的方式才要到前几次的租金。上诉人应当在2016年1月份支付2016年的租金，但上诉人一直拒不履行法院调解协议，被上诉人于2016年8月申请法院强制执行，直到提起本次诉讼仍不能取得该期租金。案涉土地系村民所有，由被上诉人集中租赁给上诉人，因上诉人不及时交纳租金，导致村民多次向上级机关反映，造成社会不稳定。上诉人严重违约，合同应当解除。2.上诉人签订协议后一直按照700元/亩的标准向被上诉人支付租金，从未提出过任何异议。在本次诉讼期间，上诉人仍然没有提出异议，直至一审开庭时上诉人才突然提出要明确租金的标准。上诉人如果对租金有异议，应当在租金支付期限前提出，而非事后提出，上诉人明显是在拖延支付租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陶吴居委会向一审法院诉讼请求：1.解除其与何跃之间的土地租赁关系；2.何跃向其支付2017年1月1日至实际解除租赁关系之日的租金（按每年700元/亩的标准计算）；3.何跃于租赁关系解除之日起15日内向其返还案涉土地。一审法院认定事实：2015年4月21日，陶吴居委会（甲方）与何跃（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将案涉土地租赁给乙方使用，租期自2015年1月1日至2025年12月31日，租金以甲方与绿珠公司所签订的租赁协议的租金发放金额为依据，随涨随降…自2016年起每年租金于当年1月30日前付清。如乙方未按上述约定履行，则双方租赁关系解除，案涉土地所有地面附着物自租赁关系解除之日起归甲方所有，并冲抵乙方欠付的全部租金。一审审理中，陶吴居委会陈述2015年、2016年绿珠公司按照700元/亩/年的标准向其支付租金，何跃2015年、2016年均是按照上述标准向其支付租金，因绿珠公司系先租地后付款，绿珠公司2017年的租金应于2018年春节前支付，故其要求何跃参照2016年度标准（即700元/亩/年）支付2017年的租金，如其与绿珠公司关于租金标准发生变动，其与何跃可在下一年度结算时多退少补；何跃对此明确表示拒绝参照2016年度标准支付2017年度土地租金。关于案涉土地附着物归属，一审审理中，何跃辩称案涉土地上附着物价值远远高于其欠付的租金，故其不同意冲抵欠付租金，要求案涉土地上附着物归其所有，欠付租金标准按照700元/亩/年计算；陶吴居委会对此予以认可，并要求何跃于双方租赁关系解除之日起3个月内予以移除；一审审理中，何跃主张移除期限为2年，但未提供充分证据材料予以证实。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陶吴居委会与何跃就案涉土地签订的《协议》合法有效，应受法律保护。按协议约定，何跃未按期交纳租金，陶吴居委会可以解除双方租赁关系，审理中，何跃明确表示拒绝参照2016年度标准支付2017年度土地租金，故对陶吴居委会要求解除双方租赁关系诉讼请求，予以支持；关于案涉土地附着物归属，何跃要求案涉土地上附着物归其所有，欠付租金标准按照700元/亩/年计算；陶吴居委会对此予以认可，不违反法律规定，予以采纳。双方租赁关系解除后，何跃应迁出案涉土地，对搬离期限，一审法院酌定为90日。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、南京市江宁区横溪街道陶吴社区居民委员会与何跃于2015年4月21日签订的关于南京市江宁区横溪街道陶吴社区下属谷塘、十亩地村民小组105.7亩土地租赁协议解除；二、何跃于判决发生法律效力之日起90日内上述土地附着物移除，并将上述土地返还原告南京市江宁区横溪街道陶吴社区居民委员会；三、何跃支付南京市江宁区横溪街道陶吴社区居民委员会自2017年1月1日至双方土地租赁协议解除之日止的租金（以105.1亩为基数，按700元/亩/年计算），于判决发生法律效力之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取105元，由何跃负担。二审中，当事人未提供新的证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.何跃对一审认定其明确拒绝参照2016年度标准支付2017年度土地租金的事实有异议，其在一审中一直要求被上诉人提供其与案外人绿珠公司签订的租赁合同，待其核实后同意按照2016年租金标准支付2017年租金，但一审法院要求其直接回答是否愿意，所以其才在一审法庭上回答不愿意。但其在一审第二次开庭时已经按700/亩的标准，将全部租金以现金方式带至法院，但被上诉人明确表示拒绝接受。其从未表示拒绝参照2016年度标准支付2017年度土地租金，但是其按照2016年度标准支付2017年度土地租金是有条件的，其要求按照被上诉人与绿珠公司签订的租赁合同的标准进行结算，但被上诉人明确要求按照700/亩的标准支付，不同意多退少补。被上诉人表示，其一审时已经提供了绿珠公司交纳租金的收据，不同意上诉人所称按合同多退少补。本院经审查认定，被上诉人已经提供了绿珠公司交纳租金的收据，该收据为绿珠公司支付当年租金的凭证，上诉人坚持要求按租赁合同标准多退少补，不能视为其同意按照2016年租金标准支付2017年的土地租金。2.对于2015、2016年租金的支付问题，何跃表示其于2017年春节上班后两三天将钱款交至江宁法院执行局，具体日期记不清楚了，当时其尚未收到本案的起诉书。经查，陶吴居委会于2016年3月17日起诉何跃主张2015、2016年土地租金，双方在一审法院达成调解协议，何跃未按调解协议履行，陶吴居委会于2016年8月1日申请一审法院执行，该案于2017年2月20日以自动履行完毕结案。2017年春节休假至2月2日，本案立案时间为2017年1月23日，本院经审查认定，何跃偿还2015、2016年租金的时间为陶吴居委会就本案起诉之后。3.对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人何跃与被上诉人陶吴居委会签订的《协议》不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。根据协议约定，自2016年起每年租金于当年1月30日前付清，如何跃未按约定履行，则双方租赁关系解除，案涉土地所有地面附着物自租赁关系解除之日起归陶吴居委会所有，并冲抵何跃欠付的全部租金。陶吴居委会于2017年1月23日起诉时，2017年的租金支付期限虽未届满，但2015、2016年的租金早已超过支付期限，何跃在法院对其强制执行后仍未交纳，陶吴居委会有理由相信何跃无力支付下期租金，其起诉要求解除合同，不违反法律规定。2017年春节过后，何跃虽向一审法院缴纳了前案执行款，但此时已经超过2017年租金的支付期限，陶吴居委会以此为由要求解除合同，亦符合合同约定。何跃认为陶吴居委会起诉时尚未至债务履行期，一审法院不应受理本案的意见，无法律依据，本院不予采信。何跃认为其在一审时同意按2016年700元/亩的价格支付2017年的租金，只是要求按陶吴居委会与绿珠公司的合同多退少补，是陶吴居委会不同意接受，一审法院认定事实错误。因陶吴居委会在一审时提交的绿珠公司支付租金的收据能够证明绿珠公司2016年实际支付的租金数额，而何跃并未提供证据证明该收据记载的金额存在虚假，即使陶吴居委会与绿珠公司未签订书面的租赁协议，该收据亦能够证明何跃当年度应当支付的金额，其一审中坚持要求按绿珠公司的租赁合同约定计算2017年的租金，并以此为由拒不交纳租金，依据不足，本院不予采纳。陶吴居委会依法享有合同解除权后，拒不接受何跃的履行行为，并不违反法律规定，何跃以其在一审中已经将租金带至法庭，而陶吴居委会不同意接收为由，认为其并未违约，依据不足，本院不予采信。综上所述，何跃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人何跃负担。本判决为终审判决。审判长 夏海南审判员 汪德全审判员 白文虎二〇一七年八月十四日书记员 汪海燕 搜索“”