（2017）津0104民初5747号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2017-11-28

案件名称

张磊与李建明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市南开区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张磊,李建明,天津中原物业顾问有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百二十条，第二十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初5747号原告：张磊，男，1986年2月13日出生，汉族，天津市公积金管理中心职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：马蓉（原告之妻），1985年11月6日出生，汉族，天津市南开区第五幼儿园教师，住天津市南开区。被告：李建明，男，1964年10月10日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张娜，天津拓泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽，天津拓泽律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，总裁。委托诉讼代理人：蔡广，公司法律顾问。原告张磊与被告李建明、第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托诉讼代理人马蓉、被告李建明的委托诉讼代理人张娜、第三人中原公司的委托诉讼代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张磊向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告及第三人签订的《房产交易合同》；2.要求被告双倍返还原告定金1600000元；3.要求被告赔偿原告居间服务费110700元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月6日，原、被告经第三人中原公司居间介绍，各方协商一致，签订了《房产交易合同》，约定被告将其名下的位于天津市南开区××道与××马路交口西南××格调春天花园××楼××401以7900000元的价格出售给原告。约定由被告于2017年4月30日之前完成清贷义务，双方须于2017年4月30日之前签订《天津市房产买卖协议》，并已约定办理买卖手续。该合同签订后，原告于2016年12月6日向被告支付了定金800000元，向第三人支付了110700元中介费，但是被告并未按照合同约定履行清贷义务，且原告后来了解到涉诉房产已于2016年12月20日被法院查封，但被告此前并未将此情况告知原告，原告认为被告的行为已经构成了严重违约，故原告起诉。李建明辩称，不同意原告的诉讼请求，因为造成《房产交易合同》不能继续履行的原因在于原告，原告作为违约方无权依据合同约定单方解除合同，据被告向相关部门了解，原告已于2017年4月19日离婚，且原告名下已经拥有一套房产，根据限购的相关政策，原告已没有购买涉诉房屋的资格，因此导致合同履行不能的原因在于原告，并且原告始终隐瞒其受限购政策的影响无法履行合同的事实，故原告应承担违约责任。中原公司述称，同意原告全部诉讼请求，认可原告所述全部事实。第三人认为被告出售的涉诉房屋存在司法查封是导致合同不能继续履行的原因。关于清贷问题，由于涉诉房屋存在司法查封，所以任何垫资公司都不可能为被告完成清贷手续，除非被告以个人财产完成清贷，所以在清贷问题上原告不存在违约情形。本院经审理认定事实如下：2016年12月6日，原告张磊与被告李建明、第三人中原公司签订了《房产交易合同》，甲方为被告李建明，乙方为原告张磊，丙方为第三人中原公司，合同约定：涉诉房屋座落于天津市南开区××道与××马路交口西南××格调春天花园××楼××401，产别为私产，权利人为李建明，建筑面积158.3平方米，房屋设立了抵押，抵押权人为中国建设股份有限公司天津南开支行，经甲乙双方协商，甲方确认于2017年4月30日前还清贷款并注销抵押权，该房地产成交价为人民币7900000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金人民币800000元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲乙双方须于2017年4月30日之前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。关于违约责任约定，乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金；甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价的10%作为违约金。因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。合同签订当日，原告向被告支付了10000元定金，次日，原告向被告支付了剩余定金790000元，合同签订当日，原告向第三人支付了居间服务费110700元。2017年4月1日，天津市出台了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》的规定，在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的成年单身人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。2017年4月19日，原告与其妻子马蓉协议解除了婚姻关系，由于原告张磊名下已有一套住房，故在合同约定的打印《天津市房产买卖协议》的时间即2017年4月30日时，原告张磊已不具备购买涉诉房屋的条件。后，被告未按照《房产交易合同》的约定于2017年4月30日前完成清贷义务，故双方未按照合同的约定签订《天津市房产买卖协议》。原告分别于2017年5月16日及2017年5月18日向被告李建明发出了《律师函》主张解除《房产交易合同》并要求被告双倍返还定金及支付居间服务费，被告庭审中认可已收到《律师函》。后被告李建明未予回复，故原告起诉。再查，被告李建明与案外人侯宜君在我院曾涉离婚纠纷案件，本院于2015年11月31日作出（2014）南民初字第4673号民事判决，李建明不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）津01民终55号裁定，发回重审。发回重审期间，涉诉房屋于2016年12月20日被我院依据（2016）津0104民初4557号民事裁定书进行了司法查封，查封期限为2016年12月20日至2019年12月20日。诉讼期间，原告向本院提出了诉讼保全申请，要求冻结被告李建明名下坐落于天津市南开区××道与××马路交口西南××格调春天花园××楼××室房屋的所有权变更登记手续，本院依法出具了（2017）津0104民初5747号民事裁定书，裁定冻结了涉诉房屋的所有权变更登记手续。保全费5000元由原告张磊预付。本院认为，原、被告及第三人中原公司签订的《房产交易合同》，系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订《房产交易合同》之后，原告依约向被告交付了800000元定金。在合同履行期间因涉诉房屋被司法查封，导致合同未能继续履行。原告因其2017年4月19日的离婚行为受天津市限购政策影响导致2017年4月30日已丧失了购买涉诉房屋的资格。《房产交易合同》中约定，2017年4月30日，原、被告应前往房管部门签订《天津市房产买卖协议》，此时合同并不具备履行的条件，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求双倍返还定金的主张，导致《天津市房产交易合同》不能继续履行的原因系因涉诉房屋被司法查封及受限购政策的影响，属于不可归责于任何一方当事人的情形。合同解除后，被告应将收取的定金退还原告。原告主张双倍返还定金不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。原告于2016年12月6日、12月7日，分两次支付被告定金800000元，该笔较大额款项一直在被告手中占用，被告应自2016年12月8日起至实际给付之日向原告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。关于原告要求被告承担居间服务费的诉讼请求一节，居间服务费是第三人收取，应由第三人返还原告。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院合同法解释（二）第二十六条》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告张磊与被告李建明、第三人天津中原物业顾问有限公司于2016年12月6日签订的《房产交易合同》（合同编号为TJM2016-0011355）；二、本判决生效后十五日内，被告李建明返还原告张磊定金800000元；三、本判决生效后十五日内，被告李建明以800000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告张磊支付自2016年12月8日至实际给付之日的利息；四、本判决生效后十五日内，第三人天津中原物业顾问有限公司返还原告张磊居间服务费110700元；五、驳回原告张磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20196元，减半收取10098元，由原告张磊负担2941元，由被告李建明负担5900元，由第三人天津中原物业顾问有限公司负担1257元；保全费5000元，由被告李建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员　张俊敏二〇一七年八月十四日法官助理　邱淼淼书 记 员　张存栋附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。 关注微信公众号“”