（2017）苏0411民初3095号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-13
案件名称
郭寒秋、汪新正与顾雯涛、张弘房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市新北区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭寒秋,汪新正,顾雯涛,张弘
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0411民初3095号原告（反诉被告）：郭寒秋，女，1984年11月7日生，汉族，住江苏省邳州市。原告（反诉被告）：汪新正，男，1978年7月20日生，汉族，住浙江省淳安县。上述两原告委托诉讼代理人：邵琰，江苏律邦律师事务所律师。上述两原告委托诉讼代理人：赵晨，江苏律邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾雯涛，女，1969年2月27日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。被告（反诉原告）：张弘，男，1966年9月26日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。上述两被告委托诉讼代理人：王慧，江苏上谷律师事务所律师。原告（反诉被告）郭寒秋、汪新正与被告（反诉原告）顾雯涛、张弘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭寒秋及其与汪新正的共同委托诉讼代理人邵琰和赵晨、被告（反诉原告）顾雯涛、张弘及其共同委托诉讼代理人王慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉部分，原告郭寒秋、汪新正向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行《存量房买卖合同》，配合原告办理新北区兰翔新村××室房屋的产权过户手续并将上述房屋腾空后向原告交付房屋；2、判令二被告向原告支付逾期办理产权过户手续违约金3500元；3、承担诉讼费。事实和理由：2017年2月21日，原告郭寒秋与被告顾雯涛在智仁房地产经纪有限公司签订《物业买卖协议》，约定原告郭寒秋向被告顾雯涛购买其与被告张弘共有的位于兰翔新村××室的房屋，双方约定了款项支付方式，约定了2017年4月25日前被告配合原告办理产权过户手续以及违约责任。2017年4月20日，两原告与两被告签订了《常州市存量房买卖合同》，合同对房款支付方式、办理产权过户时间、房屋交付时间及相应的违约责任均进行了明细约定。现两原告已按约定支付了定金、房款并按约申请办理购房贷款手续且获得批准，而两被告不按约定配合原告办理房屋产权过户手续。原告多次催促无果，为维护原告的合法权益，故诉至法院望判如所请。被告顾雯涛、张弘辩称，是原告方违约，所以我方提出反诉。当时说好如果原告贷款没有下来要以现金支付房款，现在贷款晚了，原告未能就首付款尾款义务履行完毕，故其应该承担相应责任。原告到5月6号、7号才通知我去办理过户，款项也一直没给我，合同都已经过期。另外，双方签订物业买卖协议，约定于2017年4月25日办理过户手续，但并没有通知被告前去，也没有打电话协商具体过户时间，所以是原告的违约行为，导致房屋买卖合同无法继续履行，因此请求法院驳回原告的诉请。反诉部分，反诉原告顾雯涛、张弘向本院提出诉讼请求：要求反诉被告支付违约金50000元。事实和理由：2017年2月21日，反诉原告顾雯涛与反诉被告郭寒秋在智仁房地产经纪有限公司签订《物业买卖协议》，约定反诉两原告将位于兰翔新村××室的房屋出售给反诉被告，反诉被告以现金方式支付首付款，剩余部分以贷款方式给付，若两反诉被告不能获得银行贷款，应以现金方式补足。约定2017年4月25日以前至房地产交易中心办理房屋交易过户手续。4月20日，双方与房产交易中心签订了《常州市存量房买卖合同》，该合同约定反诉两被告4月20日前应支付房款总价款的50%作为首付款给反诉两原告。该合同再次确认，若反诉两被告不能获得银行贷款，应以现金方式补足。4月25日过户期限已到时，反诉两被告也未通知反诉两原告进行房屋过户手续的办理，之后也没有书面协商要求延长过户期限。期间反诉原告曾催促反诉被告足额支付首付款及违约金，但反诉两被告至今未履行。为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院望判如所请。反诉被告郭寒秋、汪新正辩称，是反诉原告的拖延办理导致4月20日双方才签订存量房合同，从而导致反诉被告贷款发放延迟，该责任应由反诉原告承担，反诉被告不存在违约。根据银行贷款交易习惯，反诉被告也在约定的时间办理了贷款申请，房贷的具体时间并不是由反诉被告自己控制的，反诉被告不应该对此承担责任。同时，根据存量房买卖合同的第5条约定，承购方逾期付款责任，根据该条款约定是由银行、公积金中心明确不同意贷款，而不是双方约定时间未发放贷款来认定原告不符合贷款发放条件，从而由反诉被告补足贷款，这是两个概念。综上，在本案中非常明确，恰恰是由于房价的上涨，被告签订房屋出售合同后反悔，违背诚信原则，造成违约，恳请法庭依法驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月21日，郭寒秋、与顾雯涛签订《物业买卖协议》一份，约定内容如下：“甲（顾雯涛）、乙（郭寒秋）双方现同意委托智仁房地产经纪有限公司就买卖坐落于兰翔新村××室的物业提供居间服务；物业出售价格为350000元；乙方应于签订本协议当日，向甲方支付定金计人民币20000元整；双方同意乙方应于双方签订买卖合同并办理资金监管手续同日，由乙方向甲方支付房款计人民币150000元整；乙方通过向银行申请住房贷款计人民币175000元整，该笔款项直接以资金监管方式支付给甲方；乙方应于交房当日支付房款计人民币5000元整；双方同意于2017年4月20日之前签署《房地产买卖合同》并办理资金监管手续；甲、乙双方于2017年4月25日之前至房地产交易中心办理上述物业之交易过户手续。”2017年4月20日，郭寒秋、汪新正与顾雯涛、张弘签订《常州市存量房买卖合同》一份，约定内容如下：“顾雯涛、张弘同意将其所有的常州市新北区兰翔新村××室的房屋作价350000元出售给郭寒秋、汪新正；付款方式为2017年4月20日前按本合同约定房屋总价款的50%，首付人民币175000元，剩余房款应于2017年4月30日前申请办理贷款手续并按贷款方式支付；由于承购方原因未能按约定向出售方支付相应房屋价款，逾期不超过7天，每逾期一天，承购方按天向出售方支付逾期应付价款的万分之5的违约金，合同继续履行。”2017年2月21日，郭寒秋向顾雯涛支付定金20000元。2017年4月20日，郭寒秋、汪新正向顾雯涛支付购房款140000元。同日，郭寒秋、汪新正向开户于中国工商银行的常州市区存量房交易资金监管专户转入购房款10000元。同日，郭寒秋、汪新正与中国工商银行常州分行签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定贷款金额为175000元，5月5日中国工商银行常州分行向郭寒秋发放了175000元贷款。后原、被告双方因是否继续履行合同及承担违约金问题，引发纠纷。以上事实，有协议、收条、贷款合同、还款明细、短信微信往来及到庭当事人陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，原、被告双方在签订物业买卖协议和常州市存量房买卖合同后，理应根据合同约定履行各自的义务。根据本院查明的事实情况，原告在履行合同过程中，虽然存在有5000元预付款未支付和17500元贷款迟延支付的情形，但上述两情形根据双方合同约定及法律规定，并不构成原告解除买卖合同和物业买卖协议的法定及约定事由，故对于本诉部分原告要求被告履行《存量房买卖合同》、配合原告办理新北区兰翔新村××室房屋的产权过户手续并将上述房屋腾空后向原告交付房屋的诉讼请求，本院依法予以支持，但原告必须同时支付被告剩余购房款5000元。关于本诉部分原告要求被告向原告支付逾期办理产权过户手续违约金3500元的诉讼请求，因逾期办理产权过户手续的过错方在于原告方，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于反诉部分反诉原告要求反诉被告支付违约金50000元的诉讼请求，反诉被告存在违约行为虽为事实，但反诉原告主张的违约金过高，本院酌情调整为支付自2017年4月21日起至实际给付之日止以5000元为本金数额按照每日万分之五计算的违约金及自2017年5月1日至5日以175000元为本金数额按照每日万分之五计算的违约金计437.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告顾雯涛、张弘于本判决生效之日起30日内履行《存量房买卖合同》，同时配合原告郭寒秋、汪新正办理常州市新北区兰翔新村7幢402室房屋的产权过户手续并将上述房屋腾空后向原告交付房屋。二、原告郭寒秋、汪新正于本判决生效之日起30日内支付被告顾雯涛、张弘剩余购房款5000元。三、驳回原告郭寒秋、汪新正在本诉部分的其他诉讼请求。四、反诉被告郭寒秋、汪新正于本判决生效之日起10日内支付反诉原告顾雯涛、张弘违约金437.5元及自2017年4月21日起至实际给付之日止以5000元为本金数额按照每日万分之五计算的违约金。五、驳回反诉原告顾雯涛、张弘在反诉中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费减半收取3301元，由被告顾雯涛、张弘负担3268元，由原告郭寒秋、汪新正负担33元。反诉部分案件受理费减半收取505元，由反诉被告郭寒秋、汪新正负担8元，由反诉原告顾雯涛、张弘负担497元（本诉与反诉部分诉讼费均为各自原告预交，两项合并折抵，被告顾雯涛、张弘应承担3260元，该款由被告顾雯涛、张弘于判决生效之日起十日内直接向原告郭寒秋、汪新正支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 张 振二〇一七年八月十四日法官助理 王东升书 记 员 朱 峰 来源：