（2017）辽01民终7976号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-12-06
案件名称
上诉人李曼丽与被上诉人沈阳其乐家物业有限责任公司、原审被告刘立刚物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李曼丽,沈阳其乐家物业有限责任公司,刘立刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终7976号上诉人（原审被告)：李曼丽，女，1981年11月1日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳其乐家物业有限责任公司，住所地沈阳市铁西区奖工南街31-2号。法定代表人：王丹丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：高琪，男，1981年2月6日出生，汉族，该公司工作人员。原审被告：刘立刚，男，1969年6月15日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：李曼丽（刘立刚妻子），女，1981年11月1日出生，汉族。上诉人李曼丽因与被上诉人沈阳其乐家物业有限责任公司（以下简称“其乐家公司”）、原审被告刘立刚物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初3083号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李曼丽上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法撤销。1.法院没有查清上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》已经失效。2.一审法院没有查清被上诉人提供催缴通知单的真伪，被上诉人没有提供催缴通知单公示的照片和催缴电话的通话记录和录音。3.被上诉人所说的2013年-2016年的物业服务费，已超过诉讼时效。二、一审法院对上诉人提供的2011年、2012年的物业服务缴费单认定与事实不符，显然错误。2011年3月上诉人办理入住，与被上诉人其乐家公司签订了《物业服务合同》，2011年物业费交给了其乐家公司。2012年其乐家公司在没通知园区业主的情况下，私自更换了上诉人所在园区的物业公司，新的物业公司为沈阳安邻纳物业有限公司。2012年物业费上诉人交给了沈阳安邻纳物业有限公司。因此上诉人与被上诉人于2011年所签订的《物业服务合同》失效。与沈阳安邻纳物业有限公司建立了新的物业服务关系。其乐家公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我们一直通过电话和上门张贴催缴通知单及面谈进行催缴，不存在过诉讼时效的说法，双百园小区一直是其乐家公司在服务，不存在更换物业公司一说。刘立刚述称，同意上诉人的上诉请求。其乐家物业公司一审法院起诉请求：要求法院判决李曼丽、刘立刚支付自2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费4432元及逾期付款的违约金12,132元,承担本案诉讼费。一审法院认定事实：李曼丽、刘立刚系沈阳市铁西区“双百园”小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区重工南街82甲2号4-3-2，建筑面积92.34平方米。其乐家物业公司与李曼丽、刘立刚签订《物业服务合同》，约定其乐家物业公司为该小区提供物业服务，物业服务费标准为住宅类1.0元/月/平方米，商铺及车库类0.50元/月/平方米。李曼丽、刘立刚未交纳2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费共4432元，其乐家物业公司催要无果，为此诉讼来院。一审法院认为，依法成立的合同关系受法律保护，对双方当事人均有约束力。其乐家物业公司与李曼丽、刘立刚之间物业服务关系成立，其乐家物业公司为小区提供了各项物业管理服务，李曼丽、刘立刚作为业主接受了物业服务，应当支付相应的物业服务费4432元（92.34平×1元×12个月×4年），其乐家物业公司要求李曼丽、刘立刚给付物业服务费的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。关于其乐家物业公司主张李曼丽、刘立刚支付违约金12,132元的诉请，其乐家物业公司按逾期一日加收3‰（以复利计算）的违约金，没有法律依据，一审法院不予支持，由此产生的超出部分诉讼费，亦应由其乐家物业公司自行承担。关于李曼丽、刘立刚辩称将2012年物业费交给“沈阳安邻纳物业有限公司”，与其乐家物业公司已结束了物业服务合同关系的主张，其虽提供了2012年物业费收款收据，但无法证明该物业费交给了其所称的“沈阳安邻纳物业有限公司”。而其乐家物业公司称“安邻纳物业服务处”是其乐家物业公司单位的一个服务管理处。同时，李曼丽、刘立刚自认2012年交完物业费后，2013年至2016年未向任何单位缴纳物业费，而其乐家物业公司也未向李曼丽、刘立刚主张2012年的物业费。由此可见，其乐家物业公司一直为李曼丽、刘立刚居住小区提供物业服务，双方物业服务合同关系一直延续，故对李曼丽、刘立刚这一抗辩，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告李曼丽、刘立刚于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳其乐家物业有限责任公司2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费4432元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费214元，减半收取107元，由被告李曼丽、刘立刚负担25元，剩余82元由原告自行承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李曼丽提供：1.其乐家物业公司及沈阳安邻纳物业有限公司企业查询单，证明这两个公司是两个独立法人，不存在是公司下属的办事处；2.2017年8月4日的催缴通知单2张，证明与其乐家物业公司一审提供的催缴单不符。被上诉人质证意见：1.真实性没有异议；2.真实性没有异议，是我们催缴整个园区的物业费，与贴到个人门上的是不一样的，这只是个通知，不是催缴单，与贴到门上的不符很正常。其乐家物业公司提供：2017年8月10日沈阳安邻纳物业有限公司出具的《说明》，证明该公司从未对铁西区重工南街82甲号双百园小区提供过物业服务。李曼丽、刘立刚质证意见：真实性有异议，证明不了安邻纳没有给我们提供过物业服务，因为2012年服务费收据是安邻纳盖的章，我们已经提供了证据证明安邻纳和其乐家是两个独立法人。本院对李曼丽提供的证据真实性予以确认。李曼丽、刘立刚虽对其乐家物业公司提供的《说明》真实性有异议，但并未提供相反证据，故本院对其乐家物业公司提供证据的真实性予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：沈阳安邻纳物业有限公司于2017年8月10日出具《说明》，内容为其公司从未对铁西区重工南街82甲号双百园小区提供过物业服务。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订了《物业服务合同》，被上诉人按照合同约定为上诉人提供了物业服务，上诉人应当按照合同约定交纳物业费。关于上诉人主张2011年所签订的《物业服务合同》失效、其与沈阳安邻纳物业有限公司建立了新的物业服务关系的问题。其乐家物业公司依据与上诉人之间的《物业服务合同》为涉案园区提供物业服务，上诉人提供的2012年物业费收款收据虽加盖有“安邻纳物业服务处”字样的章，但并非沈阳安邻纳物业有限公司的公章，并且被上诉人主张的是2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，上诉人未提供证据证明其就此期间的物业费向其他物业公司交纳过，上诉人提供的证据亦不足以否认被上诉人在涉案园区提供物业服务的事实。另，沈阳安邻纳物业有限公司向本院提交书面情况说明，陈述其公司并未在涉案园区提供物业服务。故上诉人的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人的主张超过诉讼时效的问题。被上诉人提供了2014年-2017年的物业费催缴通知，被上诉人作为物业公司在园区提供服务，其通过催缴通知的方式向业主催缴物业费，符合物业服务行业的一般习惯，故上诉人的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人李曼丽负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年八月十四日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 百度搜索“”