（2017）沪0118民初1564号

裁判日期: 2017-08-14

公开日期: 2018-02-28

案件名称

何建红与王仁利、许云确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何建红,王仁利,许云,吕爱娣,上海市青浦区住房保障和房屋管理局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十��条，第一百四十四条

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2017）沪0118民初1564号原告：何建红，女，1977年11月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。被告：王仁利，女，1946年8月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。被告：许云，女，1973年6月25日出生，汉族，户籍地新疆阿克苏地区阿克苏市。第三人：吕爱娣，女，1946年12月20日出生，汉族，户籍地上海市青浦区庆华新村***号***室。第三人：上海市青浦区住房保障和房屋管理局，住所地上海市青浦区漕盈路XXX号。法定代表人：朱思毅，局长。委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。原告何建红与被告王仁利、许云及第三人吕爱娣、上海市青浦区住房保障和房屋管理局(下简称青浦房管局)确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月9日以(2015)青民三(民)初字第2337号立案受理，经审理后于2016年5月10日作出一审判决。判决后，原告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院审理后认为原审判决认定基本事实不清，于2016年11月23日裁定发回重审。本院于2017年2月3日以(2017)沪0118民初1564号立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2017年7月20日公开开庭进行了审理，原告何建红及其委托诉讼代理人吴卫兵、被告王仁利的委托诉讼代理人干建根、第三人青浦房管局的委托诉讼代理人乔雨到庭参加诉讼。被告许云、第三人吕爱娣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何建红向本院提出诉讼请求：1、确认两被告就青浦区庆华新村XXX号楼203室房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：上海市青浦区庆华新村XXX号楼203室房屋系公房，承租人系原告父亲何青发。何青发与吕爱娣原系再婚夫妻，后于2005年11月22日离婚，许云系吕爱娣与前夫所生之女。2004年5月31��，吕爱娣擅自与上海市青浦区房屋土地管理局(后更名为上海市青浦区住房保障和房屋管理局)签订《上海市公有住房出售合同》购买系争公房，同日与许云签订《上海市房地产买卖合同》将房屋转让给许云，并将房屋产权登记至许云名下。原告与其父亲何青发得知其利益受到侵害，遂向青浦法院起诉，要求确认两份买卖合同无效。2005年7月25日，青浦法院以(2005)青民一(民)初字第1220号民事判决书，判决吕爱娣与上海市青浦区房屋土地管理局签订的《上海市公有住房出售合同》无效、吕爱娣与许云签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2008年4月15日，上海市青浦区房屋土地管理局就系争房屋向何青发发放上海市租用居住公房凭证，由何青发承租系争房屋，原告系同住人。2010年9月18日，何青发去世，系争房屋由原告管理并支付租赁费。2015年6月3日，原告发现系争房屋门��更换并得知许云已将系争房屋转让给被告王仁利。原告认为系争房屋已经法院判决并恢复至公房性质，被告许云持无效的房产证与王仁利签订的房地产买卖合同，损害了国家利益，应为无效，原告作为系争房屋的同住人，为维护其合法权益，故向法院提起诉讼，作如上诉请。被告王仁利辩称，不同意原告的诉讼请求。王仁利与许云签订买卖合同时，并不知晓系争房屋是公房，亦不知晓法院曾判决吕爱娣签订的公房出售合同及房地产买卖合同无效。在签订买卖合同时，王仁利经核实许云系房屋的唯一产权人，现王仁利已取得房屋产权，并已实际使用系争房屋，构成善意取得。此外，前案判决生效后，是由于原告未及时至有关部门办理相应手续，才导致本次纠纷，相应后果应由原告自行承担。被告许云未作答辩。第三人吕爱娣未作陈述��第三人青浦房管局述称：原告在法院判决签署两份合同无效后，应及时至有关部门办理相关手续，系争房屋原承租人何青发在青浦法院(2005)青民一(民)初字第1220号判决生效后申请恢复租赁关系时，其当时明确已经注销了相关权证，故第三人青浦房管局才为其办理相应租赁手续。其他同被告王仁利意见。本院经审理查明：何青发(于2010年9月18日死亡)与吕爱娣原系夫妻关系，双方于2005年11月22日登记离婚。何建红系何青发与前妻所生之女，许云系吕爱娣与前夫所生之女。2004年5月31日，吕爱娣申请购买位于青浦区庆华新村XXX号XXX室房屋系公有房屋。当日，有关部门对该户人员情况进行核对，房屋承租人或受配人为何青发，家庭人员为何建红与吕爱娣，核定人数为3人。2004年6月，经上海青浦第一物业管理有限公司作为部门审核、上海市青浦区住房制度��革办公室作为主管部门审核同意该房屋出售，售房审核表上载明承租人或受配人为何青发，购房人为吕爱娣，房屋位于庆华新村XXX号XXX室，产权性质为公房。2004年6月4日由吕爱娣与上海市青浦区房屋土地管理局签订了《上海市公有住房出售合同》，上海市青浦区房屋土地管理局将该房屋以总价16,647元出售给吕爱娣。之后，吕爱娣又与许云签订《上海市房地产买卖合同》，将该房屋转让给许云。2004年7月9日，许云取得系争房屋的上海市房地产权证。2005年4月4日，何建红与何青发向本院起诉，要求确认该两份买卖合同无效。2005年7月25日，本院以(2005)青民一(民)初字第1220号民事判决书，判决吕爱娣与上海市青浦区房屋土地管理局签订的《上海市公有住房出售合同》无效、吕爱娣与许云签订的《上海市房地产买卖合同》无效。2005年12月12日，上海市青��区房屋土地管理局关于庆华新村XXX号XXX室售后公房注销事宜向青浦区房地产交易中心发情况说明，载明：“根据上海市青浦区人民法院民事判决书(2005)青民一(民)初字第1220号判决第一条规定，吕爱娣与上海市青浦区房屋土地管理局于2004年6月4日签订的《上海市公有住房出售合同》无效，予以解除。”2008年4月15日，上海市青浦区房屋土地管理局就系争房屋向承租人何青发发放租用居住公房凭证。何青发死亡后，原告作为同住人就系争房屋向物业公司缴纳租金、物业费。目前，原告何建红及第三人吕爱娣的户口均在系争房屋内。另查明，2014年5月12日，被告许云与王仁利签订《上海市房地产买卖合同》，约定许云将位于青浦区庆华新村XXX号XXX室的房屋出售给王仁利，房屋总价款为60万元。王仁利于2014年6月18日取得上海市房地产权证。2015年6月，原告发现系争房屋门锁被更换后，经查询得知许云已将房屋转让王仁利，遂向本院起诉要求确认两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效。审理中，原告称：1、自1990年左右何青发取得系争房屋租赁权后，原告就一直居住在系争房屋内，户口也迁到系争房屋内。2003年至2006年期间，除出国工作外，其余均住在系争房屋内。2006年11月回国后，至2010年父亲何青发去世，原告也经常居住在系争房屋内，之后原告基本每周过来一次，或看看房子就走，或住一晚再走。2015年6月3日，原告发现房屋门锁被换了，无法进去，次日原告至房地产交易中心查询得知房屋已登记在被告王仁利名下，原告遂于6月9日提起诉讼。原告现在是租房居住，在本市除本案系争房屋外，无其他产权房，其老公虽有产权房，但公婆不让其户口迁入。吕爱娣与何青发离婚后即搬离系争房屋，其户口虽仍在系��房屋内，但已不实际居住。被告王仁利认为，在2014年5月12日，其取得系争房屋后，原告就不可能再进入系争房屋。对原告所述的其他情况不清楚。第三人表示对此均不清楚。2、原告曾于其父亲何青发去世后，至第一物业公司办理系争房屋租赁事宜，因吕爱娣也是系争房屋同住人，无法与其协商确定承租人，故未能办理。但根据有关规定，原告应是第一顺位承租人。被告王仁利对此表示不清楚。第三人青浦房管局表示原告与吕爱娣均是系争房屋同住人，正是因其未能协商一致，故第三人青浦房管局未签发新的公房租赁凭证。3、两被告间房屋买卖价格明显低于市场价，且被告王仁利认为房款全是现金支付，但其既未能提供支付房款的依据，也未能提供60万现金来源的依据，故两被告间的房屋买卖是虚假交易。原告为此提供网上截屏、谈话笔录。被告王仁利对证据材料的真实性没有异议，但认为无法证明原告所要证明的内容，该房屋买卖价格如明显低于市场价是不可能通过网签审核的。被告支付的60万元房款确实全部是现金支付，该60万元除被告自有部分钱款外，其余是其子女从定期存单中取出的，但现在无法调取银行存根。60万元是在房地产交易中心签订合同当天一次性支付的，现金未一张一张清点，仅是按沓点，每沓一万元。被告许云确实未出具收条，因为当场手续已办好，王仁利已拿到售房款发票，认为无需出具收条。第三人青浦房管局对此表示不清楚。被告王仁利称：其一个退休的远房亲戚经常至青浦庆华菜场买菜，通过聊天认识了被告许云。经该远房亲戚介绍，王仁利看房后不到半个月就签订合同购买了该房屋。当时王仁利女儿去交易中心调取过该房屋的产权信息，但现在没有证据。因不是专业人员，当时��询问房屋内户口及纠纷情况。合同签订当天，王仁利付清房款后，许云就将房屋钥匙交给了王仁利，房屋虽有装修但很旧。2014年8、9月份其亲戚借住在该房屋内直至2015年诉讼，后一直出租。期间的水电煤费均系被告王仁利所交，但没有相应证据，物业费确实没有交过，因为王仁利去交物业费时，物业公司告知已交过，其以为物业公司弄错了，故就没有交。原告对此不予认可，认为水电煤费都是原告所交，但也没有相应依据。根据庭审确认的事实，本院认为：本案争议焦点主要有二，其一为两被告间的房屋买卖合同效力，其二为被告王仁利是否符合善意取得系争房屋的条件。针对争点一，本院认为，在吕爱娣与上海市青浦区房屋土地管理局签订的《上海市公有住房出售合同》及吕爱娣与许云签订的《上海市房地产买卖合同》被本院生效判决确认无效后，虽然许云的产权登记未被及时变更或撤销，但这并不影响系争房屋事实上已恢复为公房性质，且有关部门也于合同无效判决生效后向何青发重新颁发了《上海市租用居住公房凭证》，而被告许云在对此明知的情况下仍恶意擅自将该公房出售给被告王仁利，该买卖合同显属无效。故，对作为该公房同住人的原告要求确认两被告就系争房屋签订的买卖合同无效的诉请，本院予以支持。针对争点二，本院认为，根据被告王仁利陈述，其购买系争房屋是经其亲戚介绍，本应对房屋状况比较熟悉，但在签订买卖合同前被告王仁利既未核实房屋内户口状况，也未核实该房屋是否存在纠纷，而这些均为房屋交易基本常识，其虽称调取过系争房屋产权信息，但又未能提供相应依据予以证明，显然被告王仁利在合同签订前对房屋状况的审核存在瑕疵；从房屋买卖合同签订及履行情况看，��显有违常理。根据被告王仁利陈述，其在确定要购买系争房屋后，并未按交易习惯先交付定金或预付款，而是直接约定至交易中心签订房屋买卖合同，且60万元房款全部以现金方式于签订合同当天一次性支付，被告许云对该大额房款的清点也并未审慎的一张一张清点，或借用点钞机清点，且被告许云也未向被告王仁利出具收条。此外，被告王仁利也未能提供60万元现金来源的证据。综上，难以认定被告王仁利在购买系争房屋时为善意。故，对被告王仁利认为其系善意取得系争房屋的意见，本院不予采纳。被告王仁利经本院释明后，明确表示即使法院确认合同无效，相应无效后果也不要求在本案中处理，系对自己权利的处分，于法无悖，本院予以准许。被告许云、第三人吕爱娣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依��《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告许云与被告王仁利于2014年5月12日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费8,800元，保全费3,020元，公告费560元，合计12,380元，由被告许云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　高金登审　判　员　　张　分人民陪审员　　孙连华二〇一七年八月十四日书　记　员　　王珊珊附：相关法律条文附：相关��律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记��已经交付给受让人。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”