（2017）沪01民终3557号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2017-09-19
案件名称
周凤勇诉丁林棣房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周凤勇,丁林棣,谢辉,周凤巧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终3557号上诉人（原审第三人）：周凤勇，男，1981年2月10日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁林棣，男，1955年2月25日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：杨松林，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴极，上海申浩律师事务所律师。原审被告：谢辉，男，1980年1月29日出生，汉族，户籍地江苏省东海县，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：龙隆，上海镇平律师事务所律师。原审被告：周凤巧，女，1978年11月13日出生，汉族，户籍地江苏省东海县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李思呈，上海镇平律师事务所律师。上诉人周凤勇因与被上诉人丁林棣及原审被告谢辉、周凤巧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初24158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周凤勇上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求，并驳回丁林棣的原审诉讼请求。事实与理由：原审认定事实错误、适用法律不当。周凤勇及谢辉、周凤巧无任何违约行为，一审法院仅以谢辉、周凤巧限购为由，就剥夺了周凤勇购得上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利，显然侵害了周凤勇的合法权益，与法相悖。周凤勇及谢辉、周凤巧已按约履行了付款义务，丁林棣也已将房屋交付给买受人，目前仅需丁林棣依约履行过户手续。依据涉案的《补充协议》的约定，买受人变更为周凤勇后，买卖合同可继续履行，不存在任何障碍。周凤勇对于《补充协议》是认可的。丁林棣提起本案诉讼的唯一原因就是房价暴涨，一审法院的判决偏袒丁林棣一方，否定了诚实信用原则的存在，否定了买卖双方的合意。从《补充协议》的内容可以看出，丁林棣是同意买受人变更为周凤勇的。之所以丁林棣同意变更买受人，也是为了出售房屋，并取得全额房款。从现有的事实看，丁林棣也已依约取得了房款，完全达到了其出售房屋，并收到全额房款的目的。一审法院仅以谢辉、周凤巧为限购对象，且买受人更改为周凤勇的前提条件是谢辉、周凤巧贷款无法审批通过为由，驳回周凤勇的诉讼请求，只是从字面上对《补充协议》的约定进行极为主观的解释，未探究约定的真实意思。这一约定的内涵为只要是合同履行中存在问题，丁林棣及谢辉、周凤巧都同意买受人变更为周凤勇，而非仅为贷款问题。被上诉人丁林棣辩称，不同意周凤勇的上诉请求。周凤勇不是买卖合同的当事人，无权要求丁林棣履行合同，谢辉、周凤巧与丁林棣之间的房屋买卖合同已经解除。原审被告谢辉、周凤巧述称，同意周凤勇的上诉请求。其并没有同意解除买卖合同，只是同意按照补充协议的约定将合同义务转移给周凤勇。在房屋已经交付，房款已经全部付清，合同已经实际履行完毕的情况下，合同不具备解除的条件，解除合同也没有任何意义。丁林棣向一审法院起诉请求：1、判令解除丁林棣与谢辉、周凤巧签订的编号为2742998的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）；2、判令谢辉、周凤巧配合丁林棣共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；3、判令谢辉、周凤巧返还丁林棣房产证原件。一审诉讼中，丁林棣增加诉请，要求谢辉、周凤巧返还房屋。一审中，对于丁林棣的诉请，谢辉、周凤巧表示：1、鉴于买卖合同的全部权利义务转让给周凤勇后，谢辉、周凤巧即脱离原合同关系，故同意解除丁林棣与谢辉、周凤巧间的买卖关系，上述买卖合同应由丁林棣与周凤勇继续履行；2、同意配合丁林棣共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；3、丁林棣向谢辉、周凤巧交付了房屋及产权证原件，但谢辉、周凤巧均已交付周凤勇，现由周凤勇实际占有，故不同意向丁林棣返还。一审中，周凤勇请求法院判令：丁林棣、谢辉、周凤巧于2016年3月22日签订的《上海市房地产买卖合同》由丁林棣与周凤勇继续履行，丁林棣协助周凤勇办理系争房屋的产权过户手续。一审法院认定事实：2016年3月22日，丁林棣（甲方）与谢辉、周凤巧（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将其系争房屋转让给乙方，转让价为人民币168万元（以下币种相同）。附件三约定了付款方式及交房事宜，主要内容是确认乙方已向甲方支付了含8万元定金在内的全部首付款80万元，余款88万元由乙方办理贷款支付；双方已于2015年10月22日前办理房地产交付手续并签订房地产交接书。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的特别告知（二）载明了以下内容：1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发[2011]6号）第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保障）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市[2013]11号）第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续（后略）。买卖合同签订当日，丁林棣（甲方）与谢辉、周凤巧（乙方）另签订了补充协议一份，约定：1、若因国家政策变化导致乙方贷款无法通过审批，则买受人更改为周凤勇（周凤巧之弟）。2、乙方承诺于2016年8月1日前支付甲方所有房价款168万元（后略）。合同签订后，丁林棣于2016年7月1日向谢辉、周凤巧发出《合同解除通知书》，内容如下：“贵方与我（丁林棣）于2016年3月22日签订了一份编号为2742998的《上海市房地产买卖合同》，我经去闵行区房地产交易中心询问得知，本合同因贵方自身原因无法过户，现我根据合同补充条款（二）特向贵方发出通知，因贵方不具备过户要求和条件，我方解除合同，请贵方收到本通知三日内与我联系，以便商谈退还贵方所交购房款问题。贵方在收到本通知后三日内不与我联系的，我方将采取一切合法手段维护自身权益，此外，贵方非合同约定房屋所有人的情况下，擅自出租，严重影响我作为所有权人的利益，贵方在收到本通知后，应在七日内将房屋交还与我，否则贵方应承担因此对我造成的所有损失。”2016年7月4日、2016年7月6日，谢辉以短信方式告知丁林棣，主要内容是其不同意解除合同，其已支付了80万元房款，剩余房款将由其继续付清，要求丁林棣于2016年7月31日前共同至房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续。2016年7月7日，丁林棣委托其子丁某向谢辉、周凤巧发出《通知函》一份，要求谢辉、周凤巧于2016年7月10日前向丁林棣提供在上海社保连续缴纳满五年的相关书面材料，逾期不提供或提供材料不符合相关政策标准的，丁林棣将采取必要措施维护合法权益。对此，谢辉、周凤巧未予回复，同时发送短信要求丁林棣亲自到场办理过户手续。2016年7月13日，丁林棣向法院递交了民事诉状，提出了要求与谢辉、周凤巧解除合同等诉请。丁林棣向法院递交民事诉状后，周凤勇于2016年7月30日通过转帐方式向丁林棣支付了88万元，注明系XX村XX号XX室购房款”，当晚丁林棣之子丁某收到号码为1362171****的手机短信，主要内容告知丁某，发信人是买受人周凤勇，其已向丁林棣付清了全部房价款，要求丁林棣协助其办理房屋过户手续。丁某回复“你的专业让我质疑”。一审法院另查明，在买卖合同签订前，丁林棣已向谢辉、周凤巧交付了系争房屋的钥匙与产权证原件。一审法院又查明，谢辉、周凤巧均系非本市户籍人员，两人于2009年12月31日登记结婚。2016年6月22日，谢辉与周凤巧办理了手续，并于同月25日与案外人张某（本市户籍）登记结婚。2013年2月至2016年3月期间，谢辉累计缴纳社保基金26个月，剔除补缴的8个月实为18个月；周凤巧累计缴纳社保基金31个月，剔除补缴的9个月实为22个月。一审法院还查明，丁林棣于2014年12月16日取得系争房屋的产权。本案在一审审理过程中（第二次庭审结束后），谢辉、周凤巧向法院递交了其收入证明、结婚证、常住人口登记卡、出生医学证明、毕业证书、学士学位证书、参保个人城镇基本养老保险缴费情况（均系复印件），以证明谢辉、周凤巧于2016年5月至邮政储蓄银行黎安路支行前往办理贷款手续，被告知因“沪七条”与“沪九条”政策变化，导致无法办理贷款。对于谢辉、周凤巧提供的上述证据，经法院审查，即使证据本身的真实性不存在问题，但无法反映这些证据系谢辉、周凤巧向其所称的邮政储蓄银行黎安路支行递交的贷款申请材料，且谢辉本身是房地产经纪从业人员（丁林棣提交的58同城网上的房产广告信息所反映），其应当知晓“沪九条”新政的出台，鉴于上述证据对本案的处理结果没有影响，法院不再开庭组织质证。一审法院认为，丁林棣与谢辉、周凤巧签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，应属有效，对双方均具有约束力。合同特别告知条款（二）载明了上海市政府相关房地产市场调控政策的内容，谢辉、周凤巧应当明知（谢辉作为房地产经纪从业人员更应明知）其作为非本市户籍居民家庭，在购房之日起算的前3年内需在本市累计缴纳2年以上个人所得税或社会保险，其未满足上述购房条件，属限购对象，但其仍然与丁林棣签订买卖合同，依据规定，将不予办理房地产登记。据此，丁林棣诉请要求解除双方间的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，法院予以支持；丁林棣基于合同解除要求谢辉、周凤巧配合其共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续及返还房屋、产权证原件，法院也应予支持，同时丁林棣需返还谢辉、周凤巧已支付的房款80万元及周凤勇支付的88万元。关于谢辉、周凤巧及周凤勇提出根据补充协议第1条的约定，本案买受人已由谢辉、周凤巧变更为周凤勇，并已实际履行的辩称及述称意见，一、关于合同的买受方是否按约应变更为周凤勇的问题。1、补充协议第1条的约定，“若因国家政策变化导致乙方（谢辉、周凤巧）贷款无法通过审批，则买受人更改为周凤勇”，如上所述，根据双方2016年3月22日网上备案合同签订的时间，谢辉、周凤巧不存在需要实施2016年3月25日出台的“沪九条”新政的情况，其限购与新政无关，其辩称因“沪九条”新政的出台导致其贷款无法审批通过的情形不存在，故买受人变更的条件并不成就，况且申请过贷款的情况谢辉、周凤巧也未能提供证据证明。2、买受人变更协议应由三方签字，三方需对受让人的购房资格，原买受人已付房款的归属、受让买受人后续房款的支付、出售方交房对象的变更等涉及权利义务转让的重大事宜进行约定，而补充协议对此只字未提，且周凤勇未签过字。3、买卖合同附件三约定的剩余88万元房款的支付形式为由谢辉、周凤巧办理贷款，补充协议第1款、第2款则对谢辉、周凤巧无法办出贷款的情况如何处理作出了相互矛盾的约定，第1款约定买受人变更为周凤勇，而第2款约定由谢辉、周凤巧在2016年8月1日前付清所有房款，意即丁林棣与谢辉、周凤巧间的买卖合同继续履行，可见买卖双方对于谢辉、周凤巧贷款办不出的情况下买受人是否变更为周凤勇的意思表示是不明确的、含糊的，或者说该变更约定只是双方的一个意向，最终需由三方共同协商确定。二、关于合同的买受方是否已实际变更为周凤勇的问题。从整个合同履行情况看，均由丁林棣与谢辉、周凤巧发生关系，丁林棣向谢辉、周凤巧交付了房屋及产权证原件，谢辉、周凤巧向丁林棣支付了定金、首付款计80万元，丁林棣致函谢辉、周凤巧要求解除合同，谢辉、周凤巧回函剩余房款将由其继续付清，要求丁林棣协助办理房屋过户手续等，需要说明的是谢辉、周凤巧的上述回函时间为2016年7月4日，7月6日，而其称2016年5月得知贷款无法办出，即在贷款无法办出的情况下其仍然表示将由其继续履行合同，而不是周凤勇，所有关于周凤勇与丁林棣发生关系的证据（即周凤勇向丁林棣支付88万元及致函丁林棣其为买受人）均发生在其得知丁林棣起诉后，对本案的处理结果没有影响，而谢辉、周凤巧与周凤勇关于谢辉、周凤巧在诉讼前已将房屋及产权证原件转移给周凤勇的辩称及述称意见，鉴于1、周凤巧与周凤勇系姐弟的利害关系；2、无证据证明丁林棣被告知过买受人变更的情况；3、上述观点与谢辉、周凤巧2016年7月4日、7月6日致函丁林棣要求继续履行合同的内容矛盾，故法院不予采信。结合上述两点，法院对谢辉、周凤巧的辩称意见及周凤勇的述称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、丁林棣与谢辉、周凤巧于2016年3月22日就位于上海市XX路XX弄XX号XX室的房屋签订的编号为2742998的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》予以解除；二、谢辉、周凤巧于判决生效之日起十日内配合丁林棣共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续；三、谢辉、周凤巧于判决生效之日起十日内返还丁林棣位于上海市XX路XX弄XX号XX室的房屋及该房屋的《上海市房地产权证》原件；四、丁林棣于判决生效之日起十日内返还谢辉、周凤巧房款80万元；五、丁林棣于本判决生效之日起十日内返还周凤勇88万元；六、驳回周凤勇的诉讼请求。案件受理费减半收取计9,960元，由谢辉、周凤巧共同负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为买卖合同中约定的变更买受人的条件是否已成就，对此，一审法院已有很详尽的阐述，本院均予以认同。因此，综合谢辉、周凤巧与丁林棣签订关于系争房屋的买卖合同之时，谢辉、周凤巧即已处于限购状态，以及谢辉、周凤巧、周凤勇均未能举证证明补充协议约定的“若因国家政策变化导致乙方贷款无法通过审批，则买受人更改为周凤勇”中所指的因国家政策变化导致谢辉、周凤巧贷款无法通过审批情形的出现等情况，买卖合同中约定的变更买受人的条件确未成就。一审法院在谢辉、周凤巧其自身处于限购而无法继续履行合同，主张买受人变更为周凤勇，并由周凤勇提出要求继续履行房屋买卖合同的请求的依据亦不充分的情况下，根据丁林棣的诉请，判决解除丁林棣与谢辉、周凤巧之间关于系争房屋的买卖合同及其补充协议，丁林棣返还已付的房款，谢辉、周凤巧返还房屋及房产证原件，并驳回周凤勇要求继续履行合同的请求，当属无误。上诉人周凤勇的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,920元，由上诉人周凤勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年八月十四日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 来源：百度搜索“”