（2017）苏08民终1423号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-07-14
案件名称
王强与朱明租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱明,王强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终1423号上诉人（原审被告）：朱明，男，1974年10月30日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：薛美林，江苏群汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓东，江苏群汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王强，男，1966年1月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人朱明因与被上诉人王强租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院作出的（2016）苏0804民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱明上诉请求：依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实与理由：1、本案纠纷已在原审法院主持下达成调解协议，协议约定由被上诉人继续经营酒店，双方互不主张其他权利。2、上诉人不应支付被上诉人违约金。2016年总租金370000元，上诉人已经支付了350000元，上诉人是因为有人堵门以及餐费抵扣租金等问题，才少付20000元租金，主观上不存在违约的故意。王强辩称，一审判决正确，请求二审维持。王强向一审法院起诉请求：1.解除双方于2014年12月15日签订的租赁合同。2.判决被告给付原告第二年度未付的租金20000元。3.判决被告支付原告违反合同约定的违约金200000元。一审法院认定事实：2013年9月26日，案外人沈宝平、周晋、彭德永（甲方）将其合法占有的王营双和村委会（原党群服务中心楼）整栋物业以及地面停车场等出租给原告王强（乙方）用于经营（地上六层、地下一层共七层），双方签订了房屋租赁合同，合同主要内容为：1.租赁用途：酒店客房、餐饮、超市等。2.租赁期限：2013年9月26日至2023年12月26日。3.乙方权利：在合同期内，乙方有权转让或转租上述物业的承租权并通知甲方。乙方和第三方产生的转让费归乙方所有。4.乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过7天的。甲方需退还乙方已交纳租金中剩余部分的租金，并赔偿相关损失。如甲方有该情形的，乙方有权解除合同，并要求赔偿。2014年12月13日，原告王强（甲方）将王营双和村委会（原党群服务中心楼）一楼宴会厅、二楼、三楼（一楼大厅吧台、电梯、楼梯与甲方共用。负一层双方协商使用，现有厨房操作间、冷菜间、面点间、传菜间出租给乙方使用）租赁给被告朱明（乙方），双方签订了房屋租赁合同，合同主要内容为：1.租赁用途为餐饮。2.租赁期限为2014年12月15日至2023年12月26日。3.租金及支付方式：第一年租金为350000元，从第二年起，每年在上一年的基础上增加20000元，以此类推。第一年租金在合同签订日支付180000元，余款在2015年1月5日前付清。第二年于2015年10月15前付清当年的租金370000元。第三年在2016年8月15日前付清第三年租金，以后每年至8月15日前付清下一年度的租金。4.乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过7天的。甲方需退还乙方已交纳租金中剩余部分的租金，并赔偿相关损失。如甲方有该情形的，乙方有权解除合同，并要求赔偿。合同签订后，原告将相关房屋交付给被告经营，被告已向原告交付第一年租金350000元、第二年租金350000元，至今未向原告支付第二年租金余款20000元。2016年1月15日下午2时至4时左右，被告承租经营的酒店大门被案外人封锁。同年3月18号下午1时至2时左右，案外人认为酒店欠款已达20多万元未付，就拖了几车沙子堆放在被告承租经营的酒店大门外，大门外沙子于3月19日深夜被清理完。庭审中，被告称其本人两次找原告解决两次封门损失问题，双方一直没有谈好，虽然不知道是不是原告王强欠案外人，但由于没有人解决封门损失赔偿问题，被告也就没有向原告继续交房租，至于口头协议用原告及其合伙人应当向被告支付餐饮费来抵扣20000元租金没有证据提交。原告认为被告第一次封门后没有找其本人，第二次确实找过原告，但原告也不知道是谁封门的，让被告找封门人，与其本人没有关系，原告没有答应过被告用餐饮费来抵扣应当支付的租金。2016年12月31日，原、被告自行解除租赁合同，被告现已将酒店交付给原告。一审法院认为，原、被告订立的房屋租赁合同，未违背法律行规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。鉴于双方已自行解除房屋租赁合同，故对原告要求解除合同诉讼请求，本案不予处理。被告作为房屋租赁人，应当按照合同约定的期限向房屋出租人支付租金。由于被告没有证据证明双方约定用餐饮费抵扣房屋租金，所以被告应当向原告支付第二年度房屋租金余款20000元，被告可另案主张餐饮费。案外人以酒店欠款为由封掉被告承包经营的酒店大门，影响被告正常经营，尽管该行为属侵权行为，但并不能当然认定为原告的违约行为，故被告以无人解决封门损失赔偿问题而拒绝交付第三年度房屋租金的行为，难以认定为不安抗辩权的合法行使，属违约行为，应承担违约责任。鉴于原、被告第三年度并未完全实际履行，结合双方过错程度以及合同履行标的额、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告应当支付给原告的违约金为80000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：被告朱明于判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告王强租金20000元、违约金80000元，合计100000元。驳回原告王强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告王强负担3450元，被告负担1150元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于适用解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。上诉人上诉称双方纠纷已在原审法院主持下达成调解协议，被上诉人对此不予认可，上诉人在二审中亦未提供证据予以佐证，该上诉主张不能成立。关于是否应支付违约金方面，上诉人认可未按双方合同约定交纳租金的事实，其辩称未交租金是因为双方有过餐费抵扣租金的约定以及酒店大门被堵致使其无法经营。对此，被上诉人不予认可，上诉人如有证据可另案诉讼解决。原审法院结合双方过错程度以及合同履行标的额等因素，酌定违约金为80000元，并无不当。综上所述，朱明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人朱明负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 蒋其举审判员 孙 洁二〇一七年八月十四日书记员 张 琦 来源：百度搜索“”