（2017）粤01民终9984号
裁判日期: 2017-08-14
公开日期: 2018-07-18
案件名称
马兴龙、林玉霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马兴龙,林玉霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终9984号上诉人（原审被告）：马兴龙，男，1970年10月19日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：招小明，广东富来之正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林玉霞，女，1967年5月23日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：吕玉光，广东熊嘉律师事务所律师。上诉人马兴龙因与被上诉人林玉霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初7007号民事��决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马兴龙向本院提起上诉称：被上诉人故意隐瞒了顾客金卡的数量及金额，造成上诉人巨大损失，已经构成违约，应承担违约责任，故此上诉人不应承担滞纳金。原审法院没有查清事实，判决显失公平。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、不同意支付滞纳金；3、诉讼费由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人明确变更第一项上诉请求，同意支付租金，但不同意支付滞纳金。被上诉人林玉霞答辩称：上诉人称被上诉人存在违约，首先，关于卡金的问题，被上诉人并不是合同权利义务主体，实际上,被上诉人的性质是见证人，卡金当时是李某欢与上诉人签订的，权利义务亦是李某欢与上诉人约定的，与被上诉人无关。关于卡金交付问题，在签订协议时候上诉人是知道卡金的内容，从交易安全的角度，上诉人也不可能不对卡金进行查询就签订协议，上诉人认为卡金的问题是我方的责任是没有依据的，且卡金问题与本案所涉及的法律关系是不同的，属另一法律关系。上诉人违约行为明显，依合同规定应该缴纳的按金5万元没有依据《租赁合同》规定支付，其次，上诉人从使用房屋开始便没有缴纳过租金，所以我方认为上诉人违反《租赁合同》约定，据此，追究其违约责任是法律所支持的，综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判希望法院驳回上诉人的上诉请求。林玉霞于2016年8月15日向原审法院起诉请求：1.马兴龙支付2016年6月1日起的租金50000元（暂计至起诉之日，马兴龙应支付至商铺返还之日）；2.马兴龙支付滞纳金55000元（暂计至起诉之日）；3、马兴龙承担本案的诉讼费。后林玉霞将第一项诉讼请求变更为马兴龙支付2016年6月至2016年8月三个月的租金，每月租金标准为25000元；将第二项诉讼请求变更为以每个月未付租金为本金按照中国人民银行同期贷款利率的标准上浮50%计算。原审法院经审理查明：林玉霞作为甲方、马兴龙作为乙方签订《租赁合同》，双方约定：1、由甲方将其坐落于朝阳路南边B座xx号商铺租给乙方使用（店内设备，原紫某兰美容美发店）257.6平方米，每月租金25000元（备注：根据村委原合同约定每五年递增10%计）。2、租赁期限从2016年6月1日起至2024年11月17日止，如有续约另续约订合同。3、付款方法：甲、乙双方签订合同之日起即付5万元作按金，此按金在租约期满应退还给乙方（先交2.5万，余下2.5万分3个月完款，即从7月、8月、9月分期付款8333元，交租金时一起交上）。4、租金每月在当月1号全部付清，如有拖长7天按每天滞纳金10%计，超过10天不交清租金的当作乙方自动违约，甲方有权收回该店铺，另租别人，按金归甲方，不能退回给乙方。5、违约责任，租赁期间，任何一方中途中断合约必须提前一个月通知对方，并罚违约金5万元给守约方作补偿，合同就此终止。6、租赁期间，乙方对承租物应爱护使用，禁止存放违禁物品，如有违反国家政策法令所造成的后果由乙方承担。7、租赁期间，乙方应保持原房租结构，未经甲方同意不得私自更改，不得损坏，如有损坏，应装修好才移交甲方，给甲方验收认可。8、租赁期间，甲方负责全部水电费，电话费，管理费，垃圾费需支付及员工工资费用应付清。9、租赁期间，乙方不得转让，必须经甲方同意后方可。10、租赁期满后，乙方要交清应付的一切费用，并在三日内按时搬出，交回该铺所有钥匙和��接手续，否则甲方有权扣除乙方的按金作补偿。11、乙方在接手紫某兰美容美发店时，需将紫某兰的会员卡金也交接给乙方，一切债权债务由乙方负担。12、甲方将店交给乙方时不许挂紫某兰门牌，牌照由法人马兴龙承担，合约期满，所有的债权债务由法人承担。该合同承租方的签名处是马兴龙的签名，但骑缝章为广州市莹某贸易股份有限公司。同时，林玉霞作为甲方，李某欢作为乙方，马兴龙作为丙方签订了一份协议，约定将原资产方拥有的“紫某兰美容美发店”（地点：大石朝阳东路170号，257.6平方）由于委托方经营不善而退出经营，现经甲方同意转让给丙方进行重新定位经营，在转交协商中同意如下协定责任条款，违约者根据法律进行赔偿：一、乙方需承担6月1日之前与甲方委托后所产生的一切费用支付（员工薪资、水电支付、店铺租金、宿舍租金、伙食费、���费、培训费、热水使用费及顾客预付卡金支付费用），其中顾客预付卡金除消费外总额的40%转变为店铺装修费用付给甲、丙方，装修金额为35000元进行此项金额及后续服务的费用支付，按签约后，店内所产生的责任与乙方无关。二、由于乙方需支付店铺前期的装修费用给工程队，为95000元装修超出即由丙方支出其费用，如中途出现违约，如装修款项不到位，令工程延迟所产生的经济损失均由乙方承担责任进行赔偿。三、装修图及装修总费用均按丙方（承租方）使用需求及参考市场行情进行最终核定确认，工程队由乙方提供。四、装修款结算根据进度前期由乙方与装修公司进行分期结算，如装修金额超出95000元由丙方根据装修验收条款进行结算给工程队。五、初期验收合格后一个月后即次月15号结清，以确保在使用期出现的不确定质量责任，质量保障责任条款根据���方拟定的施工位置详定。六、丙方同工程队，协议签约。原审另查明：诉涉物业的权属人为广州市番禺区大石街大山村经济合作社，并由林玉霞向该村进行承租，租赁期限自2010年11月15日起到2030年11月14日止，该物业经权属人同意可以转租。林玉霞、马兴龙双方对租赁物业的具体位置、马兴龙未曾向林玉霞缴纳租金及按金的事实均无异议。在原审第二次庭审过程中，马兴龙抗辩与林玉霞签订诉涉租赁合同的主体是广州市莹某贸易股份有限公司，而非马兴龙本人，为此，马兴龙亦提供了该公司的营业执照拟证明其主张。该营业执照显示该公司的法定代表人为马兴龙，该公司的成立日期是2009年11月12日。对此，林玉霞不予认可。马兴龙抗辩林玉霞未曾向其交付物业的钥匙，但其确认其在诉涉物业一直经营至2016年6月15日，并称通过电话方式告知林玉霞解除合同并要求林玉霞收回场地，后于2016年6月23日通过快递方式向林玉霞寄送解除合同的通知。为此，马兴龙提供了周某进、李某平、李某尔、尤某军、陈某嬉、杨某灵、丁某、钟某庆、李某、贺某明、黄某华等的工资计算表以及快递的解除合同书面材料、快递详情单拟证明其主张。其中，工资结算表载明上述人员在紫某兰美容美发中心自2016年6月1日至2016年6月14日的工资由广州市莹某贸易股份有限公司马兴龙于2016年7月5日支付。对此，林玉霞称即使马兴龙结清了相关工资，亦不代表其将诉涉物业交还林玉霞。解除合同书面材料的内容为：“我方在你们签订《租赁合同》、《协议》时，你们两方告知我方，顾客金卡未消费总额为22万元至25万元之间，故三方按23.5万元的40%即95000元，由李某欢对我方进行补偿，李某欢代我方支付商铺装修费95000元。签订《租赁合同》、《协议》后，经我方查询，顾客未消费总额为45万余元。我方认为，你们两方隐瞒事实，采用欺诈手段欺骗我方签订协议，该协议应属无效。我方依法通知你们两方，我方将不履行亦不再履行本《租赁合同》、《协议》。”上述书面材料的投邮时间为2016年6月21日，由林玉霞的男同事代其签收。对此，林玉霞不予认可，其称不确认上述书面材料及快递详情单的真实性，且其称并未收到过上述书面材料，亦不知道谁签收了该材料。在原审庭审过程中，马兴龙确认其向林玉霞寄出相关书面材料后没有向林玉霞主张过物业交接。林玉霞确认其于2016年8月31日收回诉涉物业后重新出租。同时，在林玉霞向马兴龙主张违约金时，马兴龙称林玉霞先违约，林玉霞没有经过其同意将诉涉物业重新租出去。原审法院认为：本案的争议焦点之一为诉涉物业租赁关系的承租人是谁。根据《租赁合同》载明承租方为马兴龙，林玉霞、马兴龙及案外人李某欢签订的《协议》中亦载明林玉霞同意由李某欢转让给马兴龙对诉涉物业的商铺进行经营，虽上述《租赁合同》中的骑缝章为广州市莹某贸易股份有限公司的印章且马兴龙是该公司的法定代表人，但该公司的成立日期是2009年11月12日，诉涉《租赁合同》、《协议》签订日期为2016年6月1日，但上述合同及协议并未明确载明该公司是诉涉物业的承租人，亦未载明该公司是诉涉物业的经营者，此与交易常理不符。同时，该合同载明的权利及义务主体均为马兴龙，且向林玉霞发出解除租赁合同的书面材料的主体也是马兴龙。因此，应认定马兴龙是诉涉租赁合同关系中的承租人。林玉霞与马兴龙于2016年6月1日的《租赁合同》合法有效，双方应依据合同享有权利及履行义务。本案的争议焦点之二为马兴龙应否向林玉霞支付租金、滞纳金，如若需要支付，上述金额应为多少。诉涉物业的交付日期为2016年6月1日，马兴龙确认由其经营至2016年6月14日，亦确认其未缴纳过租金及按金，其称其已于2016年6月23日向林玉霞发出解除租赁合同的书面材料，但提供的邮件详情单并未能证明林玉霞收到该书面材料，且亦未能提供证据证明双方就解除合同及收回物业事宜达成合意，同时，马兴龙亦未能证明其于2016年8月31日前将诉涉物业交还林玉霞管业。因马兴龙未按约定缴纳租金，林玉霞按约定收回物业并无不妥。现林玉霞确认其于2016年8月31日收回诉涉物业，因此，马兴龙仍应向林玉霞支付2016年6月1日至2016年8月31日期间的租金合共75000元（25000元/月×3月）。马兴龙逾期未支付相应租金，按照合同约定按照每天10%的标准支付滞纳金，现林玉霞主张马兴龙按照中国���民银行同期贷款利率上浮50%的标准支付滞纳金，并未违反法律规定，因此，马兴龙应以每月租金25000元为本金，分别自应缴纳租金之日起第八日即2016年6月9日、2016年7月9日、2016年8月9日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计付滞纳金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2017年2月13日作出如下判决：被告马兴龙于本判决生效之日起十日内向原告林玉霞支付2016年6月1日至2016年8月31日期间的租金合共75000元及滞纳金（滞纳金以每月租金25000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准,分别从2016年6月9日、2016年7月9日、2016年8月9日起计付至本判决确定的支付之日止,每月租金的��纳金分期计算,以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1675元，由被告马兴龙负担。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人坚持认为，被上诉人隐瞒涉案商铺原经营信息导致上诉人巨大损失，应承担违约责任。经审核，首先，双方当事人签订的《租赁合同》，权利义务在于涉案商铺物业的租赁约定，交付物业及交付租金的主要内容明确，合同双方均应予履行。而三方��议主要是涉案商铺经营店的权利义务内容，约定交付义务主要在于案外人李某欢，该协议为经营权益内容的约定属于另一法律关系。进而，虽然上诉人提出被上诉人隐瞒真实经营状况，但并无充分举证，同时，经营店权益的交接属于另一法律关系，上诉人以此作为拒付租金的理由，并无合同依据，在双方当事人租赁关系的审理中，原审不予支持并无不当。至于上诉人租赁关系之外的其他权益，可依据其举证另循法律途径解决。综上，上诉人上诉理据不足，本院予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人马兴龙负担。本判决为终审判决。审判长 郭东升审判员 韩志军审判员 ��卉二〇一七年八月十四日书记员 冯冠豪 来源：